摩根大通朱海斌:“提前还贷”是正常行为,有利于改善居民资产负债表
腾讯网 2023-02-26 09:17:17


(资料图)

2023年,中国房地产投资的复苏更大程度取决于需求侧而非供给侧。从短期政策导向来看,如降低首付比率、松绑限购等楼市需求政策仍有进一步释放空间,但将以房价企稳为底线,不会出台透支未来需求的临时性措施。

摩根大通中国首席经济学家朱海斌24日在接受第一财经采访时做出上述展望。

“今年制造业和基建投资增速将较去年放缓,而房地产投资跌势将明显收窄。综合来看,投资将呈略微改善的情况。”朱海斌称,去年,房地产投资下跌10%,今年预计在4%~5%左右。所以,虽然全年房地产投资增速预计仍呈负增长,但对经济下行的压力明显在减少。

2022年11月11日,央行和银保监会发布“金融16条”。随后,信贷、债券、股权融资三箭齐发,加之银行“内保外贷”举措开始发力,房企融资环境得以改善。根据摩根大通相关研究部门最新评估,目前,民营房企,尤其是稳健型房企的信贷风险已有明显缓解。

但由于目前需求侧政策对于市场影响仍较小,朱海斌认为,今年一季度房地产投资还将整体向下。“我们认为只有先稳住房价预期,房地产成交才会从低部企稳、再向上复苏,并反映到房地产投资的各项指标数据上。”

根据人民银行2月初发布的《2023年1月金融统计数据报告》,1月末人民币存款增加6.87万亿元,同比多增3.05万亿元。其中,住户存款增加6.2万亿元,创下历史同期新高,“超额储蓄”再度引发热议。

朱海斌认为,中国超额储蓄总量大,但由于分布不均匀、主要集中于高收入家庭,对消费的边际改善作用有限。聚焦到住房消费上,目前,在大城市和高收入家庭中,购房意愿已有回暖迹象;但在绝大部分二三线城市和更多中低收入家庭中,谈及需求拐点还为时尚早。

“一是在社会隐性失业或者半失业情况仍较普遍的情况下,居民部门的收入预期还待改善;二是由于‘保交楼’仍是未来几个月政府楼市工作的推进重点,不少潜在购房者还想再等等看。此外,在货币政策方面,也有购房者在观望是否存在继续降息或定向降息的可能,以期获得更实惠的房贷利率。”朱海斌说。

至于目前业界存在的“通过下调存量房贷利率,来缓解提前还贷潮”这一观点,朱海斌持反对态度。一方面,对于提前还贷,既要关注居民端压力,也需要考虑商业银行的经营压力。按揭贷款是银行最优质且规模最大的资产之一,在银行主动调整存量房贷利率意愿不足的背景下,通过行政手段调整,或将影响银行业自身发展,并不可取。

另一方面,朱海斌呼吁社会理性看到“提前还贷”现象。“当下,中国的‘还贷潮’是家庭部门正常的再融资贷款(refinance)策略,从某种意义上,也有利于家庭负债表的修复。追溯海外,和日本在房价大幅下跌、居民资不抵债之后,出现的‘还贷潮’不同的是,中国房地产市场虽然在整体下跌,但房价没有出现大幅度下跌。基于此,中国的‘提前还贷’是借款方是主动意愿,是很正常的商业决定。”

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