出品|搜狐地产&焦点财经
作者|陈盼盼
编辑|吴亚
(资料图片)
4月21日，为期四天的上海2023年首轮集中供地落下帷幕。从竞拍过程、成交结果来看，上海土拍市场格局再生变化。
此次集中供地上海共推出涉宅用地19宗，最终全部成交、揽金超500亿元。
在本轮供地中，因“围标事件”被禁拍的万科、华润置地、中海地产重启投资，“补仓”意愿非常强烈。
而过去三年，招商蛇口曾多次斩获热门地块，是上海土拍市场最大赢家。这一次，面对“三巨头”的回归，招商蛇口一口气报名了15宗地，最终却仅收获两宗。
在去年上海首轮供地中，招商蛇口还曾豪掷百亿元，一举斩获4宗土地。面对重回上海土拍市场的万科、中海、华润置地形成的“围追堵截”，招商蛇口在土地市场的压力或将显现。
参与上海首轮土拍：仅拿下2宗，斥资约33.54亿元
在近两年中国楼市进入深度调整之下，越来越多的房企选择持续聚焦核心城市，巩固自身的业务布局。上海作为市场稳定、利润空间高的超一线城市，一直都是各大房企的“兵家必争之地”。
整体来看，今年上海的首轮供地共出让19宗土地，总起拍价483.4亿，吸引了近50余家房企参与争夺。
在一众房企中，时隔三年重回上海土拍市场的中海、万科、华润置地最引人关注。此前在2022年4月，这三家房企因违规拍地遭到处罚保证金罚没。那时，监管责令万科在2年之内、华润置地和中海在3年里都不能在上海拿地。
在本次上海土拍中，19宗地里华润报名了12宗，万科报名了10宗、中海报名了7宗地。
在58安居客研究院院长张波看来，“由于多年未在上海拿地，这三家房企在上海必将努力补充土地储备，拿地层面不会手软。”
本次上海土拍还吸引了保利、建发、华发、金地等“老玩家”报名参加。面对激烈竞争，作为去年上海土拍市场最大赢家的招商蛇口也不甘示弱，一口气报名了15宗地，试图通过“广撒网”的策略，换取拿地优势。
只是成交结果不尽人意，为期四天的土拍，招商蛇口积极参与多宗热门地块的竞拍，与万科、中海、华润多次“同框”，最终仅在4月18日斩获两宗地。
其中，浦东新区新场镇地块由招商蛇口、象屿地产组成的联合体拿下，以底价16.24亿元成交，成交楼板价为20531元/平方米。
另外一宗地则是浦东新区16号线周浦站06-04地块，该地块所在区域断供已久，周边配套成熟，且毗邻地铁站，吸引了包括华润、中海、万科、招商蛇口、绿城、中国金茂等12家房企参与竞拍。
在竞拍过程中，该地块不到3分钟就触及中止价，进入一次性报价阶段。最终因招商蛇口、南昌市政联合体的报价与平均价的价差最小，招商蛇口、象屿地产组成的联合体才能幸运地摘得该地块。
该地块最终成交价为17.3亿元、溢价率达9.39%，成交楼面价格为36865元/平凡米，房地联动价6万/平方米。
只是在之后的三日，招商蛇口的运气不佳，与多宗优质地块“擦肩而过”。比如，其积极竞价的大虹桥青浦核心宅地，最后就被华润置地摘得。
最终，招商蛇口累计报名15宗地，却仅到手2宗地；与去年上海首轮供地其豪掷百亿一举斩获4宗地相比，略显黯淡。
对此，上海中原地产市场分析师卢文曦认为，“万科、中海、华润这三个强者的回归，令上海土拍市场竞争会更为激烈，增加了房企拿地难度。”
上海曾贡献1/4销售额
事实上，招商蛇口是近三年才在上海土拍市场显露气势的。
此前，中海、万科、华润置地和融创是昔日上海土地市场的“四大巨头”。招商蛇口虽在2017年提出“重返上海”，但在公开市场的土地投资方面，其收获却不多。
转折发生在2020年6月，即中海、万科、华润置地“围标事件”被重罚后，没了强劲对手的招商蛇口，开始在上海土拍市场展露头角。
具体来看，2020年-2022年，招商蛇口分别在上海拿下3宗、6宗、10宗地，连续两年跻身上海房企拿地榜的前三名。
2022年，上海共进行了四次集中供地，招商蛇口也积极参与。在2022年首批集中供地中，招商蛇口及其联合体共斩获4块土地，成交总金额约169.4亿元，成为最大赢家。
在第二轮供地中，招商蛇口及其联合体共斩获5宗地块，总价达到164.8亿元，再次领跑上海土拍市场。在三轮供地中，招商蛇口以联合体的形式斩获1宗地，总代价22.6亿元。
即2022年全年，招商蛇口以单独或以联合体形式在上海斩获10宗地，包括诸多热门地块，如徐汇区斜土街道地块、青浦区西虹桥地块、嘉定新城远香湖地块等，全口径拿地额达到356.83亿，位列所有房企榜首。
从销售端来看，招商蛇口在上海的全口径销售额从2020年的180.97亿元，增长至2022年741.25亿元，销售排名从第八位上升至第一位。
与此同时，上海也成为招商蛇口的销售主力区域。2022年全年，招商蛇口累计实现销售金额2926.02亿元，同比下降约10.5%，销售规模位居行业第六。
其中，仅上海单城就贡献了740亿销售额，占了招商蛇口全年销售业绩的25%。
此外，上海还拉动了招商蛇口华东区域毛利率的上升。2021年，招商蛇口华东区域营收368.59亿元，占其总营收的22.94%，位居第一位；但毛利率只有11.54%，位于倒数第一。
2022年，招商蛇口华东区域营收454.01亿元，占总营收24.81%；但毛利率较2021年上升4.83个百分点至18.26%，摆脱了“垫底”的位置。
对于招商蛇口来说，上海的重要性不言而喻。如今，面对万科、华润、中海的强势回归，招商蛇口在上海的拿地空间将被积压。
卢文曦指出，“未来随着拿地难度加大，招商蛇口在上海土拍市场可能不会像以前那样锋芒毕露。这次能拿下两宗地，维持拿地节奏，已经不错了。”
张波则认为，上海今年二季度、下半年还会分批次供应土地，房企还有机会。“但是相比于去年来说，由于房企都开始往一、二线热点城市布局，所以拿地难度，增加，这需要头部房企关注。”
“现在房企拿地思路比较清晰，就是宁可不拿地，也不会拿错地。”张波认为，对于房企而言，如果在一二线城市找不到适合的投资机会，那或会倒逼其放弃在一些热点城市、竞争激烈的城市减少土地投资。
