本报记者 昌校宇
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公募REITs常态化发行再迎监管新举措。5月12日晚，证监会表示，指导证券交易所修订REITs审核关注事项指引，完善REITs大类资产审核要点及信息披露要求；当日，中国证券投资基金业协会（以下简称“中基协”）也表示，已于近期召开公募REITs业务座谈会，围绕公募REITs市场低价竞争问题、健全管理人和财务顾问项目报价内控制度等主题交流、讨论，倡导公平竞争促进行业健康发展。
接受《证券日报》记者采访的专家表示，监管机构进一步优化REITs审核关注事项，强化信披要求，中基协和参与机构共同推动REITs行业项目报价水平合理化，均为稳妥实现REITs常态化发行的有效路径，有利于推动REITs市场高质量发展。
细化两大类资产审核要点
及信披要求
证监会表示，结合产业园区、收费公路等大类资产行业特性，在REITs现行审核和信息披露要求的基础上，从项目合规、历史运营以及评估参数设置等多维度细化了两大类资产的审核关注重点，强化信息披露要求，提升监管的精准性和高效性。
从目前已上市的27只REITs和2只已获批的REITs项目来看，产业园区和收费公路是发行数量和发行规模最大的两类REITs底层资产类型，在当前市场中占有重要地位。
中金基金管理有限公司（以下简称“中金基金”）相关负责人对《证券日报》记者表示，通过细化两大类资产的审核关注重点、强化信披要求，在更好保障投资者合法权益及长期投资获得感的基础上，提升REITs业务执行效率与质量，有助于原始权益人、基金管理人及各市场主体之间达成业务共识，推动公募REITs的常态化发行，有助于市场长期稳健高质量发展。
结合一二级市场情况，上海证券基金评价研究中心高级基金分析师孙桂平向《证券日报》记者分析称，上述指引的实施将有利于推动优质资产进入REITs市场，进一步提升REITs发行数量和市场规模，尤其在资产评估定价方面将更加合理，有望减少REITs上市初期价格波动幅度，提升投资者长期持有REITs的积极性。同时，完善信披要求将增加REITs信息的对称性，进一步提升二级市场定价效率，REITs的长期表现可能将出现明显分化。
“未来，各基金管理人在上述两大类资产的选择上预期性将更强，在尽调及信披环节，对审核要点会重点关注或披露。同时，对于其他类别的资产，也会参照执行。根据不同行业特点，细化投资标准，完善存续期运营管理相关事宜。”中航基金管理有限公司（以下简称“中航基金”）不动产投资部相关负责人在接受《证券日报》记者采访时表示。
REITs发行效率
或进一步提升
证监会表示，将指导证券交易所持续完善REITs信息披露制度规则，研究制定出台定期报告和临时公告披露指引，按照“成熟一类、推出一类”原则，分步推出仓储物流、保障性租赁住房等大类资产审核及信息披露规则，建立健全透明和可预期的审核注册标准，重点关注资产及项目运营质量，进一步强化市场监管和投资者保护机制，更好服务经济高质量发展。
中金基金相关负责人表示，这说明不同资产类型的REITs业务在试点中逐步成熟，可通过资产审核与信披规则进一步凝结共识、提升效率，为推进REITs常态化发行奠定良好基础。
具体到仓储物流、保障性租赁住房等大类资产，中航基金不动产投资部相关负责人认为，两大类资产均属于国家产业政策重点鼓励的方向，通过REITs盘活存量带动此类产业发展符合政策导向。同时，从已上市的仓储物流、保障性租赁住房类REITs产品看，底层资产运营稳定、业绩优异，在二级市场受到投资者的追捧。在此背景下，推出仓储物流、保障性租赁住房等大类资产审核及信披规则，有助于推动更多REITs项目发行上市，优化REITs板块行业结构。
“作为创新型金融产品，REITs涉及的底层资产差异较大，分资产类型逐步推动，是相对稳妥实现REITs常态化发行和推动REITs市场长期健康发展的有效路径。”孙桂平预计，未来REITs发行效率将进一步提升，市场规模将快速扩大。
规范项目现有报价水平
遏制低价竞争趋势
在上述公募REITs业务座谈会，中基协表示，近期个别公募REITs项目原始权益人在招标中简单把低价作为选聘管理人和财务顾问的最重要条件，以“价低者得”或“报价低者分高”来选定管理人和财务顾问；甚至个别公募REITs管理人和财务顾问在投标过程中以低于成本的价格获取项目，收入难以覆盖成本。
“低价竞争反映出发行市场选择机制有效性降低，使得REITs原始权益人处于相对强势地位，而基金管理人及其他中介机构处于相对弱势地位，无法客观公正发表意见。低报价无法覆盖发行成本，使得REITs管理人无法投入足够资源对基础设施资产进行充分尽调，项目上市后风险提升，最终损害广大投资者利益。”孙桂平认为，低价竞争甚至是“零费率”抢单等行为，对公募REITs发行以及存续期管理工作质量带来负面影响，或将消失。
中基协表示，下一步，将深入行业开展公募REITs收费机制课题调研，加强对市场参与主体的引导、规范，维护市场公平竞争秩序。
中金基金相关负责人表示，存续期管理能力是公募REITs行稳致远的关键之一，需要基金管理人与参与机构发挥专业能力，有效保障持有人合法权益。通过规范REITs项目现有报价水平，遏制低价竞争趋势，有助于基金管理人与财务顾问更有效地覆盖成本，持续提升公募REITs存续期管理能力。
在中航基金不动产投资部相关负责人看来，合理的收费是高质量服务的保障，也是为投资者创造投资收益的源泉。规范公募REITs项目现有报价水平是推进REITs常态化发行的重要一环，可推动基金管理人提升“内功”，从而充分发挥REITs服务经济高质量发展实效。
