重庆不会“放弃”金科
腾讯网 2023-05-25 14:02:53

◎ 来源 | 地产密探(ID:real-estate-spy)

一年半以前,渝系金科以1块钱收购川系蓝光重庆某公司100%股权,既是搭救又是捡漏,黄红云“一箭双雕”。


(资料图片仅供参考)

相比承债逾14亿元及担保超20亿元,彼时房企陷入“至暗时刻”,金科还能收并购,就想证明自己实力不俗。

第二件事,2021年11月,金科联手华宇近20亿元拿重庆大渡口重钢片区,再次“出圈”。

第三件事,金科股份披露2021年财报,对照“三道红线”拿下全绿档,犹如丹书铁券在手,进入“安全区”了。

不过,这一轮楼市深度调整,已远超很多人的习惯性认知范畴,特别是一部分大型民营房企,至今仍挣扎在生死线上。

如今,蓝光发展触及退市红线,待最后宣判,金科股份刚跌破“1元”,危机重重。

5月22日,金科股份被重庆端恒建筑工程公司向重庆法院申请重整,舆论哗然。

重庆端恒建筑是金科房地产项目的施工方,现持有金科作为履约人的商票约2791.5万元,逾期多次催收未果。

截至今年4月底,金科已逾期债务本金合计逾239亿元,按最新公告披露,这个规模还在不断增加。

外界疑惑的是,为何持有金科大笔金融债权的机构债权人还没动,近2800万元商票的持有人却率先跳了出来?

房企借“商票”打白条融资这个门路,的确害苦了很多供应商,甚至有些被活活拖死。外界猜测,若不是被逼急了,也没必要非得“撕破脸”。

类似H股上市的爆雷房企,被一些境外债权人向香港法院呈请清盘,但只要持票规模不大,就掀不起波澜,清盘几率很小。

金科债务危机愈发严重,若再回头看,当初“三道红线”出台时,已踩了两道红线的金科,2020年底几乎能在“一夜间”全转绿,完成零踩线,曾引发业内质疑。

金科彼时表面很风光,财务到底有无韧性,恐怕只有自己最清楚。外界质疑金科藏匿或从表内腾挪走了不少债务。

这种疑似粉饰财务,遮蔽风险,只会延缓爆雷,后来还真应验了。金科的确没能抗住,先是商票逾期,后公开债展期,接着美债爆雷,境内债也兜不住了。

分析金科爆雷背后原因,至少两点很关键:

一是盲目扩张,摊子过大,一时刹不住车。

2016年底,金科新战略转向“三圈一带”,即京津冀、长三角、成渝和长江经济带,也就是围绕核心城市展开布局。

金科股份名誉董事长蒋思海曾说,从1亿到100亿,金科用了7年;从100亿到破1000亿,金科冲锋奋斗了10年。

2020年,金科以同比增幅20%、销售额2230亿元达到历史销售巅峰,从2018年销售额首破千亿到晋级两千亿级,只用了2年。

该年底,金科股份董事长、总裁等核心高层集体“换血”,"全绿档"护甲在身,又提出“力争2025年销售额‘4500亿+’,年复合增速"15%+","地产+"业务销售500亿元”的新5年战略。

2021年下半年,全国楼市急转直下,金科似乎主动放弃了新5年战略,开始“急转舵”,“求稳”突然成其关键词。

但这艘“两千亿级销售体量、6591万方土储规模”的地产巨舰,受过大的惯性作用力,怎么可能说转舵就立马转舵了?

此时金科被遮蔽的财务风险,并非韧性很强而是较为脆弱,在楼市持续下行带来销售不力等负面冲击下,各种问题如潮水般汹涌而来。

二是创始股东不和,“好基友”车建新的红星系也自顾不暇。

从共同对抗“门口的野蛮人”融创老板孙宏斌,到闹出“33亿天价”离婚案,最终分割财产,金科创始人黄红云跟前妻陶虹遐之间的恩怨,预示着金科未来很难顺遂。

今年3月,“红星系”持有金科股份1.62亿股、约3.04%股权被公开法拍,竞得人居然是黄红云前妻陶虹遐,这笔股权加上其已持有4.34%股权合计约7.39%,对黄红云威胁极大。

很显然,黄红云前妻陶虹遐是奔着金科控制权而来的,对稳定金科当前局面显然很不利,“红星系”所持大笔股权被法拍,背后其债务高压,也自顾不暇。

从当初试图“搭救”蓝光,到如今金科自身都已深陷泥沼,都需要更强大的“白衣骑士”进场。

蓝光作为“四川地产一哥”深陷资金链危机,当初曾传言成都市不救原因有二,一是市场调整使然,二是政府资源有限。从爆雷到严重化,现有资料无法证明蓝光曾得到成都国资扶持纾困。

这或跟两点有关:其一,蓝光2020年将总部高调乔迁到上海,虽对外仍称成都和上海双总部模式,但成都老总部已没啥实际职权;其二,蓝光只顾全国化扩张,向华东、华中等严重倾斜资源,无形中削弱了成都大本营的堡垒地位,投拓及销售严重下滑,深耕不力,影响力大降。

再看金科,去年8月曾得到重庆发展2.4亿元融资,虽较此前传言后者拟21.4亿元收购金科12.78%股权的含金量严重不足,但至少当地国资关键时刻出手了

2021年底,中信证券研报曾指出,金科是西南区域的可能“剩者”,背后逻辑是,金科深耕大重庆,土储规模占集团总土储三四成,也一直是大重庆“销冠”。2022年重庆百强民企名单上,龙湖位列第一,金科控股名列第二。

2022年底,重庆市金管局相关负责人曾透露,已建立房企“白名单”机制,推动民营房企与银行签订战略合作协议,用好民营企业债券融资支持工具等,支持一批暂遇困难、资信良好的房企获得新增融资

要知道,重庆房企“暂遇困难、资信良好”的头牌无疑就是金科,国内评级公司前年及去年还给其“AAA”评级。去年3月,穆迪确认金科“B1”评级,但展望下调到负面。

金科2022年财报披露,公司已累计获批国家及地方政府专项借款资金、 金融机构配套资金额度35.8亿元, 其中24.6亿元可用资金已落实到项目上。

这份金科财报还披露说,公司已成立专项小组, 全力推进引进“战投”。去年中期,市场曾传言金科高层正接触重庆渝富、重庆两江新区产发集团、重庆城投、重庆地产集团、重庆发展等重庆实力国企。

今年初,坊间又传言四川国资将入股金科。实际上,金科在四川投拓力度应仅次于重庆大本营,在成渝双城经济圈驱动下,两省份国资都有可能帮扶一把。

近日金科股份业绩会上,实控人黄红云明确说,“不管是引进国企战投成为公司大股东及重要股东,还是债务重组重整,任何有利于化解流动性困境、回归平稳健康发展的,我都会全力支持。”

如此看来,黄红云为了金科能“活下来”,早点回到正常经营轨道上,也是抱定了“破釜沉舟,背水一战”的心理准备。其还说,“引进战投进展顺利,也得到了重庆市委、市政府及各级部门的大力支持”。

这么说,重庆还是非常力挺金科能早日纾困,以迎来大转机。

金科控股作为金科股份控股股东,近日公告拟拿出5000万元至1亿元增持,增持价不高于每股1.5元。

遗憾的是,金科股份昨日开盘后直接跌停,收盘价跌破1元,报收0.96元/股。当晚,金科股份公布了董事长周达、总裁杨程钧等核心高管在内的“十八罗汉”,也将拿出5000万元至1亿元增持。

金科股份上述“十八罗汉”之所以罕见集体增持,均认为“公司股价近期大幅下跌,已严重偏离基本面,与公司经营结果和所付出努力严重不符,但对公司未来发展前景充满信心及价值高度认可”。

当前濒临退市的A股房企,累计已有十多家,除了*ST泛海近来被控股股东及“董监高”密集增持,带动股价大幅反弹,一度被拉升到1元以上之外,其他都如死水微澜,很恼火。

类似泛海,金科提早发现危险苗头,及时出手,欲“力挽狂澜于既倒”,足见金科自己的人压根就从未放弃过。

按业内评价说辞,通过强力增持,以向外界传递强烈信号,以空间换时间,依托旗下优质资产,从根本上解决债务问题,获得更长久的持续发展

外界期待,金科再创奇迹,重塑行业信心。

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