本文来源：时代周报 作者：梁争誉
房地产政策如何调整优化？住建部提出了具体可行的政策内容。
据新华社消息，住建部近日召集企业召开座谈会，8家来自建筑施工、建设科技、房地产等领域的国有、民营企业负责人参会。
(相关资料图)
座谈会上，住房和城乡建设部部长倪虹表示，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。
“本次发声是近期来首次中央对于政策调整的公开具体表态，提出了具体可行的政策内容和优化方向，是对7月24日中央政治局会议中提出‘适时调整优化房地产政策’的补充和细化。”诸葛数据研究中心高级分析师陈霄认为，住建部此次发声对接下来地方城市政策调整具有关键性的指导意义。
陈霄表示，整体来看，核心一二线城市政策调整的空间仍然较大，预计在本次发声的引导下，后续重点城市跟进调整的预期提升，并且调整首付比例及调整“认房又认贷”方面成为重要的方向。
“认房不用认贷”
住建部此次发声主要涉及首付、税费、房贷“三板斧”。其中，最受市场关注的是“认房不用认贷”政策。
来自贝壳研究院的信息显示，“认房不认贷”是指，商业银行在确定贷款比例时，只按照家庭名下是否有房来认定，不管购房家庭是否有住房贷款记录。目前一些重点城市实行“认房又认贷”，即“卖一买一”情况下只要全国内范围内有过购房贷款记录，再次贷款购买住宅都被认定为二套，“认房不认贷”可以让这部分购房群体按照首套房标准贷款。
根据诸葛数据研究中心不完全统计，去年至今，已有包括郑州、杭州、南京、苏州、无锡、天津、佛山、珠海、东莞等在内的超20城调整“认房又认贷”政策，但一线城市和部分重点二线城市仍然严格执行“认房又认贷”政策。
来源：贝壳研究院
根据贝壳研究院，北京一套650万元的改善性住房（非普），在“认房不认贷”的情形下，首付比例40%，而在“认房又认贷”的情形下，首付比例翻倍为80%，首付多出260万元，可见换房艰难。
易居研究院研究总监严跃进表示，当前上海仍执行“认房又认贷”政策，导致部分购房者在换房过程中，首付比例高达70%、房贷利率高达5.25%；但若调整为“认房不认贷”，则首付比例可以调整为35%、房贷利率可以降至4.55%。
深圳同样严格执行“认房又认贷”政策，购买二套房首付比例最低70%，非普通住房首付比例高达80%；“卖一买一”的换房群体，即便贷款已结清，首付比例仍为50%（普宅）或60%（非普）。
“‘认房不认贷’政策肯定有利好，能够释放一部分购买力，比如深圳的置换群体首付从五成降到三成，二套房首付从七成降到五成。”深圳一民营房企营销口人士于泊（化名）向时代周报记者表示，从当前的市场情况来看，“认房不认贷”政策短期内最有效，而且实操性比较强。
陈霄持同样观点，“若是取消‘认房又认贷’，那么购买二套房就可以按照首套房标准执行，对于改善性群体来说可谓是一个重磅利好，大大降低购房成本，减轻还款压力，拉动入市积极性，促进改善性需求释放。”
优化“认房又认贷”对于促进改善性需求释放可以说是立竿见影。
2022年3月1日，郑州市人民政府办公厅网站发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，宣布取消“认房又认贷”政策，成为首个取消“认房又认贷”的大城市。
根据贝壳研究院监测，2022年3月当月，郑州二手房成交环比增长106%，其中改善性住房成交增长的贡献最大，120平方米以上、总价150万元以上的改善房源成交增速分别为115%、147%，超过其他户型房源。
如何落地仍有不确定性
近期，房地产市场由于尚未走出低迷区间而备受关注。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，目前房地产出现新形势，譬如资产价格下跌加速，70个大中城市中3月13个城市二手房价格环比下跌，6月高达63个；市场需求下行，二季度商品房销售下行明显，在去年下跌28%的基础上，今年又降了22%。
国家统计局7月17日发布的数据显示，今年上半年，全国商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%，其中住宅销售面积下降2.8%；商品房销售额63092亿元，增长1.1%，增幅较1-5月大幅收窄7.3个百分点，其中住宅销售额增长3.7%。截至6月末，全国商品房待售面积64159万平方米，同比增长17.0%，其中住宅待售面积增长18.0%。
来源：国家统计局
7月的成交量依然处于低位。
易居房地产研究院发布数据显示，7月1-20日全国50个重点城市新建商品住宅成交面积为816万平方米，环比6月1-20日下降33%，同比2022年7月1-20日下降37%。
诸葛数据研究中心监测数据显示，7月1-23日，包括北京、深圳、成都、苏州、佛山、青岛等在内的重点15城累计成交新房53740套，较6月同期下降23.55%；包括北京、深圳、杭州、南京、厦门等在内的重点10城累计成交二手住宅41579套，较6月同期下降11.88%，处于历史中低位水平。
“成交节节回落，表明伴随着刚需刚改退潮，改善需求接棒，短期内对成交的支撑作用依旧有限。”克而瑞研究中心指出。
深圳一在建楼盘，时代周报记者摄
李宇嘉认为，此次政策调整，是2014年去库存以来又一次政策大力度纾困，主要目的就是稳定和托底地产，释放内需和消费潜力，实现稳增长、稳就业的目的。“考虑到热点城市刚需集中，换房需求开始主导，此次政策降低成本和门槛，会有效果。但具体的效果，还要看后续各地推进落实的情况，要看金融财税部门后续的政策实施。”
