房地产债务展期规模增至1505亿元 销售端回暖仍是化债核心动力
证券日报 2022-11-17 08:04:14

焦灼了一年多的房企化债问题似乎正迎来拐点。最近一周内,央行、银保监会、中国银行间市场交易商协会(以下简称“交易商协会”)等接连发布包括支持房企存量贷款、债券合理展期等在内的系列措施,被业内认为是房地产下行周期以来最强有力的政策支持。种种迹象显示,房企化债有望迎来黎明时刻。

对于央行和银保监会联合发布254号文《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》,推出的16条金融支持房地产市场措施(以下简称“金融16条”),10余家民营房企代表在接受《证券日报》记者采访时普遍认为,“金融16条”利好房企融资端,有助“保交付”,而房地产市场走出低谷,未来还需要市场端的恢复。

不过,对于出险房企,目前重点仍聚焦于如何进行债务重组,以及探索债务展期等化债途径。中指研究院监测数据显示,截至11月16日,房地产债务展期规模已达1505亿元,涉及相关房企40家;此外,约有17家企业计划推出债务重组方案。


(资料图片仅供参考)

“当前多数出险房企首先选择对到期债券进行展期,延后兑付压力,为解决流动性问题争取时间。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水向《证券日报》记者表示,房企化债有赖于市场的回暖,房企的核心资产是开发项目,如果市场热度较高,核心资产能有效转化为现金流,即若市场回暖,债务展期及再融资难度也将相应下降。

积极缓解债务及经营压力

“金融16条”的出台,明确了房地产关联各方主体目前的主要任务,预计未来房企尤其是民营房企将获得开发贷、债券、信托等多渠道的融资支持。

“供需两侧双管齐下,将有效避免房企债务风险蔓延。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示,对按期兑付确有困难的房企而言,“金融16条”有助于其通过协商完成展期、置换到期债券,为资金周转提供空间,让经营稳定但受行业下行陷入暂时流动性困难的房企率先脱困。而支持存量贷款、债券合理展期,叠加对“保交付”进行金融支持的实质性落地,将使已出险房企获得喘息机会,甚至带动市场进入信用修复期。

从多家民营房企近期表现来看,企业仍在积极筹钱补充现金流。“金融16条”出台后,11月15日碧桂园公告称,订立配售协议拟配售14.63亿股,所得款项总额约为39.2亿港元,用途为现有境外债项再融资、一般营运资金和未来发展。

次日(11月16日)雅居乐发布公告称,公司拟以先旧后新方式配股,净筹措资金约7.83亿港元。公司称,拟将认购事项所得款项净额用作现有债项再融资及一般企业用途。

让市场产生较强信心的还有“第二支箭”——民营企业债券融资支持工具,其在新增“直接购买债券”的同时,提及了央行2500亿元的资金支持规模。

11月15日,“第二支箭”首单中票落地,龙湖集团完成200亿元中期票据注册;此前一天,交易商协会受理的美的置业150亿元中期票据储架式注册发行;而更早之前(11月11日),新城控股公告称,公司拟向交易商协会申请新增150亿元债务融资工具的注册额度。

在业内看来,“第二支箭”“金融16条”以及保函置换预售监管资金的统一规定,提振了市场信心,形成了信贷、发债、信托、预售资金等多维度的房企融资端支持政策体系,多方位解决短期内房企面临的流动性压力。

推进多种债务重组方案化债

除了优质大型民营房企,目前一些已经出现债务违约的房企也积极推动债务重组。

11月15日,记者从知情人士处获悉,融创房地产集团正准备对其境内的债券进行整体重组,目前正在对重组条款进行磋商。据悉,截至目前该公司存续境内债券及关联ABS规模合计约154亿元。“后续进展还有待公告。”该知情人士告诉记者。

早在11月1日,旭辉控股公告称,已暂停支付公司境外融资安排项下所有应付本金和利息,寻求境外债务全面解决方案,为缓解流动资金压力及为业务营运提供资金,正积极探索处置境外资产。截至该公告日,旭辉控股境外债务总额(包括银行贷款、优先票据和可换股债券)约68.5亿美元。11月16日,旭辉集团相关人士就上述事宜向记者表示,“目前还没有最新进展公布,希望往好的方向走。”

“好消息真的来了。我们正在推进债务重组,希望能得到好结果。”一家债务重组计划暂停已逾半年的某房企人士向《证券日报》记者表示。而某千亿元级房企人士则向记者透露,“(公司)债务展期都在正常进行中,至于是否有境内外整体债务重组计划,虽然暂时没有安排,但不排除后续会采取行动。”

“当前约有17家房企计划推出债务重组方案,其中,华夏幸福、富力地产以及中国奥园债务重组及大规模债务展期已取得进展。但多数出险房企仍未实现整体债务重组,暂未走出流动性危机。”刘水称,房企债务重组方式包括出售资产清偿债务、以非现金资产清偿债务、债务展期、债务减免、增加抵押物、债转股、共益债等,当前而言,多数房企需要采用组合方式制定债务重组方案,根据企业自身资产结构、债务结构和投资人要求选择合适的方案。

“房企债务问题较为复杂,旗下不少资产可能早已被抵押融资,更何况在市场下行期,要想找到承债接盘者或者采取引入战投等方式进行债务重组并不容易。”严跃进向记者表示,市场下行期推动债务重组,房企付出的代价较大,各方利益更不好协调,所幸“金融16条”出台,将促使相关金融机构重估房企真实资产与负债情况。

债务展期规模已达1505亿元

值得关注的是,“金九银十”成色不足,叠加市场下行期处置资产不顺利,使得近期债务违约房企数量又有增加。

上海票据交易所信息显示,前三季度累计有36家房企美元债违约,较2021年全年增加24家;涉券规模550亿美元,较2021年全年增加368亿美元。10月份以来,三巽集团等多家房企发布接到债权人清盘呈请公告。

不过,在近期利好政策频出背景下,部分民营房企将有望熬过寒冬。事实上,相对于各类债务重组方式,将存量债务展期才是当下成功率更大更有效的暂时化债方式。

在实现债务展期的房企中,富力地产债务规模较大。11月10日上午,富力地产公告称,经过债券持有人会议表决,“H16富力4”等8笔境内公司债券获得展期,债券总额135亿元,加权平均到期期限从约4个月延长至3年以上。今年7月份,富力已经完成10笔美元债的整体展期,合计49.43亿美元(约合人民币332.37亿元),还款期限全部延长了三年至四年,涵盖了公司所有中长期境外美元债。

由此,富力地产共467亿元的境内外债务问题迎来转机,为公司获得至少3年的喘息时间。

“债务展期,公司一直在按部就班地谈,但此前能谈成功,往往要付出比较大的代价。现在有了政策支持,谈判的难度会降低。此外,信托方面也有支持,展期覆盖面会扩大。”某房企内部人士向《证券日报》记者介绍,此前小规模发债成功后,金融机构或部分债权人会挤兑,难以有效解决流动性紧张,但如今规模较大,灵活性较强,有望将资金真正用于“保交付”或者经营端。

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲向《证券日报》记者表示,事实上,在当下市场环境中,债权人除了同意展期,似乎也找不到更好的回收资金的方式。

化债核心动力仍在销售

“房地产行业产业链很长且较为复杂,长远来看,化债的核心动力仍在于销售端回暖。”同策研究院资深分析师肖云祥向《证券日报》记者表示。

东高科技投研学院副院长杨波向《证券日报》记者表示了相同观点,“房企化解债务问题涉及方面广,各方利益不好协调,要想推动债务重组成功,核心还是要房地产市场销售回暖。”

不过,目前房企销售整体复苏力度较弱。中指研究院发布的数据显示,前10个月TOP100房企销售额同比下降43.4%,降幅较前9个月收窄1.7个百分点,降幅连续5个月收窄,但收窄幅度均没有超过2个百分点。这其中,除了国企、央企销售较为稳健外,亦有部分中型优质房企销售额上升。而据多家第三方机构公布的10月份单月销售情况来看,在TOP100房企中,逾六成企业单月销售额环比增长。

“万科在10月份的最后一天召开了一次内部会议,对今年最后两个月的销售冲刺做了部署,例如加大各类销售渠道的合作力度等。”有业内人士向记者透露,此前,万科一向重视培养自营营销渠道,此次则强调以销售结果为导向,在市场持续疲弱的情况下,向渠道发力,在最后两个月全力冲刺。

此外,为了冲击年度销售目标,自11月16日起,远洋集团推出“远洋周三见”整合营销活动,覆盖北京、上海、广州等30余座城市的上百个楼盘。同时,公司还利用“双十一”“双十二”等节点,积极通过线上引流获取新客户,并持续挖掘老带新成交。

对此,国金证券研报提出,民营房企面临的主要困境是销售下滑回款减少。在当前宽松政策背景下,“手里有货、货能卖动”的房企能够享受红利,并借机抢占市场。

对于销售市场后续表现,中国银河证券研报认为,近期北京、杭州楼市政策的调整,也意味着“高能级”城市已经进入政策调整阶段,后续“认房又认贷”政策有望进一步松动,由于房价传导机制为自上而下,所以“高能级”城市房价的企稳对于整个市场具有积极作用,后续销售有望正式迈入复苏轨道。

房地产债务展期规模增至1505亿元 销售端回暖仍是化债核心动力

2022-11-17 08:04:14

元宇宙政策密集出台 产业资本加速“跑马圈地”

2022-11-17 07:24:30

川投能源董事长刘体斌遭立案调查:执掌川投集团3年半 历任长虹系多家上市公司董事长

2022-11-17 07:48:15

NMN概念股特一药业:公司经营正常 内外部经营环境未发生重大变化

2022-11-17 07:33:04

期货交易者“精准画像”来了!近八成散户高学历、交易靠技术分析2环球今热点

2022-11-17 07:38:51

在2055年

2022-11-17 07:04:48

冬奥会黑板报文字素材(冬奥会黑板报)

2022-11-17 07:12:36

什么是多边主义理论(什么是多边主义)

2022-11-17 06:52:02

饮用水标准数据是多少(饮用水标准)3动态

2022-11-17 07:06:55

快看:苹果xr和xs哪个值得买?

2022-11-17 07:10:42

华曙高科营收净利双升毛利率降 逾期应收账款占比高4天天速讯

2022-11-17 07:01:00

微头条丨11月17日道指收盘下跌39.09点 纳指下跌174.75点

2022-11-17 06:23:55

川投集团董事长刘体斌被立案调查

2022-11-17 06:40:24

全球报道:江苏省五年制大专

2022-11-17 06:02:39

静乐高建文(高静乐)3当前热点

2022-11-17 06:06:25

形势政策论文格式(形势政策论文)3环球快讯

2022-11-17 05:54:12

网络游戏适合女生(适合20岁女生玩的网游)0世界资讯

2022-11-17 06:08:43

我的世界里如何自定义皮肤(我的世界自定义皮肤)2资讯

2022-11-17 06:08:17

央行释放重磅信号:不搞大水漫灌、警惕通胀风险、保持人民币汇率稳定

2022-11-17 05:47:11

全球观察:IPO过会率趋稳 监管层关注毛利率等问题

2022-11-17 05:32:28

多家上市公司披露前十大股东 基金经理最新调仓轨迹显现2世界热议

2022-11-17 05:24:25

大扩产带来过剩隐忧 锂电全产业链共谋出海服务4快看点

2022-11-17 05:27:09

天天快报!消防工程师哪家培训机构好(消防工程师培训机构哪个靠谱)

2022-11-16 23:06:28

红莲火影忍者主题曲(红莲火影忍者)

2022-11-16 23:11:48

中国农业银行k宝怎么用(农业银行k宝怎么用)3世界新要闻

2022-11-16 23:10:12

李古丁作品推荐(李古丁)

2022-11-16 23:07:05

天天快报!少年中国说歌词完整版图片(中国少年说歌词完整版)

2022-11-16 22:51:08

安利股份:公司与谷歌合作稳步推进 目前处于项目验证阶段 已有小批量订单试产4焦点速递

2022-11-16 22:46:52

中电联建议提高煤电基准价 “煤电顶牛”难题能解吗?0环球热点评

2022-11-16 22:30:40

雾芯科技第三季度净利润3.3亿元 国标新品已全面上线

2022-11-16 22:39:01

论文的可行性报告怎么写(论文的可行性分析怎么写)3焦点热闻

2022-11-16 21:57:37

八重凛的冒险(八重凛)

2022-11-16 21:52:27

天天消息!海口到三亚怎么走最方便2021(海口到三亚怎么走)

2022-11-16 22:06:29

爱笑的女孩运气不会太差,因为运气差的根本笑不出来2当前观察

2022-11-16 22:08:43

宜信普惠贷款正规(宜信普惠贷款骗子)3世界关注

2022-11-16 21:57:51

今头条!人民币“暴击”,横扫千亿空头,美国拉下脸主动向中国示好

2022-11-16 21:47:49

世界短讯!吴劲草:疫情好转后可选消费需求有望反弹

2022-11-16 22:07:41

全球热门:水利部:今年以来新开工重大水利工程45项,创历史新高

2022-11-16 21:58:11

俄央行行长:俄应为经济形势的任何发展做好准备

2022-11-16 21:45:16

吉林、上海前3季度GDP增速垫底,山西和内蒙古等能源大省领先

2022-11-16 21:49:42

多家饲料企业上调产品价格

2022-11-16 21:41:02

一边卖肉、一边卖房火了 中介门店搞钱又有新思路 专家称社区服务或成重要趋势4世界通讯

2022-11-16 21:34:43

上海建工发布土壤修复及相关领域“十大技术”

2022-11-16 21:39:28

【时快讯】美国高通胀放缓等推升金价 黄金涨势能维持多久?

2022-11-16 21:37:03

迎接外嫁女回娘家词(外嫁女回娘家聚会主持词)

2022-11-16 20:55:23

OPPOR15换屏幕多少钱(oppor15换屏多少钱)1天天新要闻

2022-11-16 20:52:42

合肥市屯溪路小学陈婧婧(合肥市屯溪路小学)2环球新动态

2022-11-16 20:59:54

车辆限号查询邯郸(车辆限号查询)

2022-11-16 21:07:34

古剑奇谭3红豆汤(古剑奇谭3红豆粥怎么获得)4精选

2022-11-16 21:06:04

世界今热点:诺诚健华三季报:营收净利大幅下降 研发费用率达107.64%

2022-11-16 20:57:10

西南证券前三季度净利下滑75% 变更募资用途为投资业务“逆势”加码

2022-11-16 20:54:26

天天快播:快问|建行手机APP崩了?客服回应:系统升级维护,已恢复正常

2022-11-16 21:07:17

燕麦奶亏大了?Oatly计划裁员

2022-11-16 20:47:44

V观财报|汤姆猫收关注函:标的公司经营模式是否具备持续盈利能力

2022-11-16 20:57:28

每日热闻!V观财报|五连板神奇制药:未获得热炎宁合剂生产批准文号

2022-11-16 20:54:35

V观财报|众泰汽车“碰瓷”宁德时代风波落幕,浙江证监局下发警示函3环球视讯

2022-11-16 21:00:39

成大生物业绩高光不再2天天播报

2022-11-16 20:52:12

君实生物:融资百亿 连年亏损0天天快看点

2022-11-16 20:45:23

重庆钢铁董事长张文学辞职 谢志雄辞去总裁职务

2022-11-16 20:56:32

永兴材料控股子公司锂离子电池项目全面投产1环球百事通

2022-11-16 20:34:18

全球百事通!央行:释放贷款市场报价利率改革效能 推动降低企业融资和个人消费信贷成本

2022-11-16 20:36:39

今日热讯:龙虎榜:2.1亿抢筹农业银行 机构净买10股 外资净买2股

2022-11-16 20:28:11

夜读 | 15年经验分享 从交易新手到小成的四步

2022-11-16 20:31:03

深圳燃气:拟30.31亿元建设深圳市天然气储备与调峰库二期扩建工程1今日精选

2022-11-16 20:27:16

天天百事通!射雕英雄朱茵版本(射雕英雄传朱茵国语)

2022-11-16 19:56:23

环球速读:土三七和三七的区别图片与功效作用(土三七和三七的区别)

2022-11-16 20:11:18

每日信息:高通骁龙手机cpu排行(高通晓龙处理器排行)

2022-11-16 19:52:19

富途证券有限公司(富途证券官网登录)3每日信息

2022-11-16 20:09:34

【天天热闻】我国自主研发大型客机(我国自主研制大型客机)

2022-11-16 20:02:48

天天微动态丨腾讯分给股东9.58亿股美团股票 刘炽平表示双方保持紧密合作助力数实融合

2022-11-16 19:59:20

武汉凡谷等14股获特大单资金净流入超亿元3世界讯息

2022-11-16 19:59:03

30股获机构买入型评级 保隆科技关注度最高3世界播报

2022-11-16 19:45:41

*ST华源:重组事项将上会 股票11月17日停牌4焦点资讯

2022-11-16 19:54:14

尔康制药:拟10亿元投建碳酸锂及其制剂项目3世界快播报

2022-11-16 19:49:35

信雅达提示风险:公司未开展Web3.0具体业务

2022-11-16 19:26:05

天天百事通!ST瀚叶:公司股东沈培今所持公司3.45亿股股份被司法冻结质押续冻

2022-11-16 19:43:35

业绩大利好!超700亿巨头飙涨30%4环球观察

2022-11-16 19:47:07

华侨城A:前10月合同销售金额472.1亿元 同比下降33%4环球快资讯

2022-11-16 19:40:08

世界资讯:前期会计差错更正后大幅调减2019年归母净利润比例近九成 巴安水务及相关责任人遭深交所通报批评

2022-11-16 19:41:34

探探交友真实吗(探探交友靠谱)3独家焦点

2022-11-16 19:01:13

股票ROE是什么意思的缩写(股票roe是什么意思)0全球关注

2022-11-16 18:56:40

退役军人社会事务局是什么编制(退役军人事务局编制)4世界快播

2022-11-16 19:02:54

天天滚动:玩笔仙的真实案例(玩笔仙出事的真实例子)

2022-11-16 19:06:12

每日视点!荡板怎么才能往前走(荡板)

2022-11-16 19:13:26

每日热门:日本三季度实际GDP环比下降0.3%

2022-11-16 19:00:55

聚焦“稳经营、保交付” 上坤地产多地项目如约交房1环球今亮点

2022-11-16 18:47:45

达科为发布声明:病毒保存试剂业务仅占主营业务的8.71%4焦点热讯

2022-11-16 18:52:55

京东快递居首!国家邮政局公布第三季度快递服务满意度

2022-11-16 18:45:11

天元股份:公司2022年可降解塑料产品同比营业收入有所增长

2022-11-16 18:34:55

川投能源董事长刘体斌被立案调查 曾担任多家四川上市公司一把手

2022-11-16 18:26:54

每日速看!天润乳业:兵团乳业于2022年11月16日通过大宗交易方式减持公司股份200万股

2022-11-16 18:26:23

全球热推荐:同兴达:约48.83万股限售股11月21日解禁 占比0.1489%

2022-11-16 18:43:00

世界快消息!以岭药业:近期公司经营情况及内外部经营环境未发生重大变化

2022-11-16 18:31:28

51考研网的调剂信息可靠吗(51考研网)2报资讯

2022-11-16 18:05:27

世界热议:威驰和致享对比,哪个才是好选择(致享和威驰哪个好)

2022-11-16 17:51:25

苏拉玛王佐之才任务线(王佐之才任务线)

2022-11-16 17:54:09

中赢财富真的吗(中赢投资是不是骗子)

2022-11-16 18:15:01

城市合同1当前视点

2022-11-16 17:54:53

天天快看点丨南京证券:收购宁夏股交部分股权完成工商登记

2022-11-16 18:05:12

中信建投景泰债券基金A份额将于11月16日起限购

2022-11-16 17:59:07