摘 要：随着动态调整机制的建立，首套房贷利率将与房价挂钩，其调整会更加高频
文｜陈洪杰
编辑｜张威 袁满
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经过落实金融16条、实施改善优质房企资产负债表计划、推动住房公积金业务更加好办易办等一系列措施后，部分城市继续下调住房贷款利率，进一步支持房地产市场发展。
多位郑州辖内的银行人士对《财经》记者称，其已于1月29日收到利率调整通知，首套住房商贷的执行利率为3.8%，二套房商贷利率保持原有不变。本次调整之前，郑州首套房按揭贷款利率普遍为4.1%。
目前，在河南省内，首套住房商贷利率降到3.8%这一政策仅出现在郑州，河南其他城市的首套住房商贷利率多在4%以上或者5%左右。
未来河南其他地区的房贷利率是否会比照郑州执行？“这需要当地的情况而定，还不清楚。”上述银行人士称。
郑州的此项举措是执行金融管理部门出台的《建立首套住房贷款利率政策动态调整机制》，对于满足条件的城市自主根据当地楼市供需情况，灵活调整首套房房贷利率政策下限。
《财经》记者统计发现，除郑州之外，另外两个城市太原和唐山也在近期下调首套房商贷利率，同样低至3.8%。“部分城市首套住房贷款利率下调，主要是降低首套刚需购房成本，提振市场需求，促进区域城市楼市加快恢复正轨。”光大银行金融市场部宏观研究员周茂华称。
“对于部分楼市偏冷，房贷利率相对偏高的城市，接下来仍可能进行一定幅度下调。随着动态调整机制的建立，首套房贷利率将与房价挂钩，其调整会更加高频。”市场分析人士表示。
首套房贷利率进入3%时代
“房地产本身对金融政策较敏感，降低房贷利率可以有效地刺激房地产行业和居民消费。”一位银行业分析人士表示。
2023年1月29日，郑州辖内的多家银行对郑州市区内的首套房商贷利率进行了调整，贷款利率由4.1%降到3.8%，二套房保持4.9%的利率不变。对于外地房贷未结清但在郑州购房者，可按照首套首付及利率政策执行。
由此计算，若按照100万元房贷、等额本息偿还25年计算，月供将由5333.74元降至5168.57元，每个月可以少还165.17元。
很多城市不接受异地公积金，对于购房者而言，通过商贷买房背负的压力较大，不利于房地产偏冷城市的经济复苏。
“郑州打响了新年的第一枪，信号意义非常强。此次政策总体上吻合人民银行和住建部的住房工作精神。尤其是此前人民银行明确房价疲软城市允许自由下调房贷利率，而郑州恰是符合当时梳理的38个重点城市的名单范围，所以下调符合预期，有助于降低购房成本，尤其是首套房。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进称。
当下，一线城市与其他类型城市的房贷利率出现分化。贝壳研究院统计数据显示，分等级来看，2023年1月一线城市房贷利率最高，首套利率平均为4.60%，二套平均为5.13%，与上月持平。二线城市首套利率平均为4.07%，三四线城市首套利率平均为4.08%。
从利率下调幅度看，三四线城市房贷利率同比降幅最大，首二套利率同比降幅分别为155BP（基点）和100BP。一线城市房贷利率同比降幅最小，首二套利率同比降幅仅60BP和50BP。
“从趋势看，国内楼市复苏已经启动，一二线热点城市逐步回暖。”周茂华称，不过目前复苏“扩散”速度相对慢一些，但随着国内防疫措施持续优化，疫情经济干扰的不确定性趋势减弱，经济趋势复苏，就业和收入改善，居民信心回暖，加之国内稳房地产措施力度空前，此前受压抑需求逐步恢复，楼市复苏趋势确定。
“各地根据区域楼市复苏情况，因城施策积极用好用足稳楼市政策空间，促进区域楼市加快恢复平稳健康发展轨道。”周茂华称。
其他城市房贷利率会否下降？
郑州首套房商贷利率降至3.8%，其他城市会否跟进？这很大程度上取决于当地城市的情况。
2023年1月5日，人民银行、银保监会发布的《建立首套住房贷款利率政策动态调整机制》显示，对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续三个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
进一步来看，地方政府按照因城施策原则，可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。人民银行分支机构、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。
上述政策还规定，对于采取阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市，如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续三个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
“河南其他城市的首套房商贷利率是否也会降低到3.8%，我们还未收到相应的通知。这需各地政府和人民银行中心分支行的评估。”一位河南银行从业者表示。
据统计，70个大中城市中有38城符合降低首套房贷利率的条件，主要是二线和三四线城市。而郑州并非第一个将首套房商贷利率降至3.8%的城市，其他城市包括太原和唐山。
随着政策的逐步落地，预计后续将有更多城市下调首套房贷利率。“当前各地经济提振一号文都把提振住房消费作为一项重要的工作去抓。对于其他城市来说，尤其是大连、福州、哈尔滨、兰州、南宁、厦门、沈阳、石家庄、武汉、长春等二线城市，更是需要积极借鉴郑州做法，主动做双降工作，为2月房地产市场开好局创造条件。”严跃进表示。
根据贝壳研究院监测数据显示，截至1月16日首套利率低于4.1%的城市共11个，上月为19个。另有贵阳、昆明等十个城市利率回升至4.1%。首套利率回升是由于2022年9月央行、银保监会阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限的政策期满结束。
另外需要注意的是，房贷利率水平会在较大程度上受五年期以上LPR的影响。数据显示，2023年1月20日LPR为：一年期LPR为3.65%，五年期以上LPR为4.3%，已连续五个月维持不变。
(作者为《财经》记者)
