《投资时报》研究员卓玛
近日，房地产企业金辉控股（集团）有限公司（下称金辉控股，09993.HK）发布了截至2022年12月31日止的2022年全年业绩公告。公告显示，公司业绩情况并不乐观。
2022年，金辉控股实现收入353.18亿元（人民币，下同），同比减少11.8%；实现净利润20.83亿元，同比减少43.6%；母公司拥有人应占溢利为17.05亿元，同比减少47.9%，营收和利润同比双双下滑。
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对于公司2022年的业绩表现，金辉控股并未在财报中就营收和利润下滑给出直接原因，而是强调了外部环境对整个房地产行业的不利影响。
该公司称，2022年，受多地疫情反复和住房需求减弱等多种因素的影响，房地产市场运行低落，整体呈现较为低迷的状态。同时，金辉控股表示，尽管2022年初以来调控政策及信贷环境不断优化，但政策效果并不明显，房地产市场仍持续处于深度调整的态势。
截至4月21日收盘，金辉控股报收于4.08港元/股，当前总市值为165.05亿港元。《投资时报》研究员曾就公司近期业绩表现等问题电邮沟通提纲至金辉控股，截至发稿未收到回复。
金辉控股上市以来的股价走势（港元）
数据来源：Wind
各项业务收入全线下滑
财报显示，金辉控股2022年实现收入353.18亿元，同比减少11.8%；实现毛利润51.79亿元，同比下降33.2%；毛利率为14.7%，较上年下降4.7个百分点。
利润方面，期内公司实现净利润20.83亿元，同比减少43.6%；母公司拥有人应占溢利为17.05亿元，同比减少47.9%，营收和利润同比双双下滑。
对于公司2022年的业绩表现，金辉控股并未在财报中给出直接原因。不过从业务上看，该公司2022年各项业务收入全线同比下滑，对公司收入造成了不利影响。
金辉控股的收入来源于物业开发及销售、物业租赁和管理咨询服务三大部分。
其中，物业开发及销售是金辉控股的绝对主要收入来源，全年实现收入349.07亿元，占公司全年总收入的98.8%，但这部分收入较上年的395.22亿元同比减少11.7%，该公司称这主要由于公司已交付总建筑面积减少所致。
此外，金辉控股物业租赁业务和管理咨询服务业务2022年分别实现收入3.90亿元和0.21亿元，尽管这两部分收入仅分别占公司全年总收入的1.1%和0.1%，均占比较小，但这两部分业务实现的收入仍较上年同期分别减少1.7%和80.5%。而对于公司管理咨询服务业务全年收入同比锐降超八成，金辉控股将之归结为公司提供管理咨询服务的合营企业及联营公司开发的项目规模有所缩少。
《投资时报》研究员注意到，金辉控股在将收入降低归结为开发项目及交付面积减少的同时，并未在2022年报中如其他地产企业一样公布全年销售业绩情况，而该公司上一次发布营运数据还是在2022年9月，此后至今，该公司都均未像以前一样按月发布销售数据。
也就是说，金辉控股已超过半年未发布具体的销售数据。
据金辉控股2022年9月发布的营运数据显示，该公司前三季度累计实现合约销售金额约353.6亿元，累计合约销售面积约为237.1万平方米，合约平均售价约为14900元/平方米，分别较上年同期减少51.8%、45.4%和11.8%。
不过据克尔瑞数据显示，金辉集团2022年实现全口径销售额401.8亿元，金额较2021年的947.2亿元下跌57.58%，在纳入统计的200家房地产企业中排名第49位；全年实现权益销售额320.1亿元，同样较2021年的664.5亿元缩水过半，降幅为51.9%，排名第43位。
到了今年，据克尔瑞数据显示，金辉控股一季度实现全口径销售额52亿元，排名第69位，实现权益销售额36.7亿元，排名第63位，均较上年明显后退，这也意味着该公司今年的收入和利润或将进一步减少。
金辉控股2022年各项业务收入均较上年有所下降
数据来源：公司2022年业绩公告
遭下调评级
财务指标方面，截至2022年末，金辉控股的债务余额为378.16亿元，较上年同期的527.94亿元下降28.4%；加权平均债务成本为6.22%，下降0.36个百分点。
三道红线方面，截至2022年末，金辉控股净负债率为71.7%，现金短债比为1.0，剔除预收款项后的资产负债率为65.2%，为“绿档”企业，但该公司上年末的现金短债比为1.2，今年有所恶化。
截至2022年末，金辉控股持有现金及现金等价物44.1亿元，较上年同期的112.2亿元锐减60.7%，拥有受限资金78.99亿元，较上年的76.57亿元增长3.16%。
截至期末，金辉控股持有26项投资物业，总建筑面积约为186.488万平方米，并持有一处持作未来开发的投资物业，估计总建筑面积为6.953万平方米。在建项目计划总建筑面积为1610.40万平方米，较上年同期同比减少约18.3%，公司土地储备总建筑面积及应占总建筑面积分别约为2595.21万平方米和2066.68万平方米。
值得注意的是，除了业绩不佳，金辉控股来自评级机构的评级也在下降。
今年2月15日，国际评级机构标普发布公告称，应金辉控股要求，撤销了该公司的“B+”长期发行人信用评级，撤销前评级展望为“负面”。标普同时也撤销了该公司发行高级无抵押票据的“B”长期发行评级。
而在稍早前的2月10日，另一家国际评级机构穆迪也将金辉控股的企业家族评级从“B2”下调至“B3”，高级无抵押评级从“B3”下调至“Caa1”，评级展望维持“负面”。而穆迪的B级评级，主要是代表评级对象在还本付息及遵守契约等方面的表现并不可靠，不适合作为投资对象。
