红周刊丨熊颖

2022年，房地产市场大洗牌，国央企优势显现，无论是拿地表现、销售表现，还是融资动作，国央企都更占优势。而对比其他国央企背景房企，华侨城A在盈利能力等多方面都不尽如人意，在2022年“大掉队”。

近期，华侨城A在披露公告时出现了销售数据“打架”的乌龙事件。而在其无意为之的粗心大意背后，华侨城A旗下多项目被业主投诉与宣传不符。

(资料图片仅供参考)

据《红周刊》调查发现，位于武汉的华侨城·欢乐天际或“埋雷”不少，不光遭到多位业主投诉与宣传不符，该项目仍旧待售的部分住宅还呈现“在建工程抵押”状态，而这对于购房者来说，购房存在的“不确定性”显然较大。

销售数据“打架”

公告披露现低级错误

4月19日，华侨城A就其3月主要业务经营情况发布公告。公告指出，“2023年3月份公司实现合同销售面积21.6万平方米，合同销售金额40亿元；2023年3月份公司累计实现合同销售面积51.3万平方米，较上年同期增长14%；合同销售金额85.5亿元，较上年同期增长5%。”

不难看出，根据公告内容，华侨城A的3月销售数据存在“打架”现象。而《红周刊》梳理华侨城A过往所发布的业务经营情况公告发现，一般公司所披露的销售情况包括两类，一类为公司的单月销售情况；而另一类则是当年以来截至单月末的销售情况。

据此推测，华侨城A的这个公告想表达的原意为，2023年3月份公司实现合同销售面积21.6万平方米，合同销售金额40亿元；2023年1-3月份公司累计实现合同销售面积51.3万平方米，较上年同期增长14%；合同销售金额85.5亿元，较上年同期增长5%。

虽然华侨城A此番公告披露错误属于粗心大意所导致，和信披造假有着本质区别。但对于上市公司来说，还要更严谨的避免对投资人形成干扰。华侨城A亦有义务严格按照信息披露规则，坚持真实、准确、完整、及时地开展信息披露工作。

武汉欢乐天际等楼盘被指与宣传不符

部分已售、可售住宅或为在建工程抵押房

粗心大意的信息披露有损于上市公司在投资者面前的企业形象，而据《红周刊》调查，作为一家上市央企，华侨城A楼盘销售更是被业主投诉与宣传不符。

《红周刊》注意到，多位业主在长江网武汉城市留言板上就华侨城A旗下楼盘欢乐天际项目进行投诉。其中，4月7日，一位业主在留言板指出，自己于2021年下半年购买华侨城·欢乐天际房屋一套，当时工地全部打围，根据销售的口头介绍和项目宣传册购买了该房屋，彼时销售和宣传册称该楼盘两湖三公园，但所谓的北洋桥生态公园、直通东湖绿道的高线公园直至今日仍毫无动工痕迹。

除此之外，上述业主还表示，自己购买的楼栋左前方和正前方附近均有高压电塔（紧邻小学），在项目不利因素公示表上左前方的高压电未进行公示，正前方的高压电线公示信息上列明临时。但让业主感到不解的是，自己购房已近两年，号称“临时”的高压电线依旧存在，且业主本人联系华侨城工作人员也并未获得解释。

对此，洪山区市场监督管理局和平市场监管所回复表示，经我局和平市场监管所工作人员核实，您反映的华侨城欢乐天际违法发布广告的问题，我局对被诉方是否存在违法行为正在进行调查。

而上述问题项目也是华侨城A的主要销售项目之一。根据2022年年报，地处武汉市的华侨城·欢乐天际在2022年为华侨城A贡献销售额超过15.15亿元，这一单体项目的2022年销售业绩在华侨城的主要项目中排名第七位（见表1）。

2018年末，华侨城实业发展有限公司以底价52亿元，楼面价5932元/平方米的价格拿下华侨城·欢乐天际的前身地块杨春湖商务区的P(2018)158号地块。该项目交由华侨城A旗下子公司武汉天创置业有限公司开发。

4月20日，《红周刊》在武汉市住房保障和房屋管理局查询发现，华侨城·欢乐天际项目旗下的杨春湖核心区158地块一期、二期接近清盘，而杨春湖核心区158地块三期目前去化率约为43.94%。值得注意的是，在三期中的400套可售住宅中，L16栋、L17栋、L18栋内的绝大部分住宅显示为“在建工程抵押”。

上述项目的部分住宅被作为在建工程抵押也在华侨城A的年报中得到进一步证实。2022年年报中关于公司对子公司担保情况部分指出，华侨城A在2022年前后为武汉天创置业合计提供7亿元的连带责任保证，担保物为在建工程抵押，担保期为3年（见表2）。

而根据华侨城A的2022年年报，除武汉天创置业之外，武汉当代华侨城实业发展有限公司、襄阳华侨城文旅发展有限公司等子公司所开发楼盘同样存在用在建工程抵押担保的情况。

值得警惕的是，对于购房者而言，购买在建工程抵押房的风险不容小觑，可能存在房子的产权风险、开放式不能解除抵押的风险以及买房贷款可能会受限制等诸多风险。

《红周刊》调查发现，不光华侨城A旗下的部分可售住宅显示为“在建工程抵押”，部分已售住宅同样显示为“抵押”。比如，同样为华侨城A2022年销售业绩贡献较大的信和御龙山，根据2022年年报，信和御龙山2022年贡献销售额60.56亿元，在华侨城A的主要项目中排名第2位。而值得注意的是，《红周刊》通过成都市住房和城乡建设局官网查询发现，项目名称为信和御龙山住宅小区的楼盘均已售罄，不过里面同样有较大规模的住宅显示为“抵押”状态（图1）。

盈科律师事务所房产律师郭韧向《红周刊》表示，开发商抵押在建工程是正常的常规操作，所以会出现有房屋抵押仍显示在售的情况。但正常不代表没有风险，需要注意的是，一方面可能存在交房不能的风险；另一方面，房屋存在在建工程抵押，一旦房屋出现拍卖的情况，所有款项将优先给到工程，用于支付工程款。

同时，郭韧律师还提醒购房者，购买此类房屋的购房者需要注意安全。

销售表现欠佳、业绩压力较大

大幅商誉减值合理性需进一步解释

除此之外，需要注意的是，华侨城A旗下楼盘类似武汉欢乐天际的项目与宣传不符的投诉也并非个例。比如，于近期交房的郑州中原华侨城，就因此遭到了众多业主的拒收和维权。

《红周刊》注意到，早在2022年该项目在建时，就有业主质疑中原华侨城是否涉及虚假宣传。有业主在人民网旗下的互联网官民互动平台领导留言板指出，中原华侨城宣传楼盘配套规划有学校，尤其是拿配套建设欢乐谷、欢乐海岸进行销售宣传，但是目前没有任何开工建设的迹象。

而直至近期中原华侨城交房，上述配套问题也未得到解决。对此，郑州市12345政务服务便民热线在领导留言板回复表示，华侨城欢乐谷项目处于规划阶段，还没有获取相应建设用地进行实质性开发。

2022年，房地产市场大洗牌，国央企优势显现，无论是拿地表现、销售表现，还是融资动作，国央企都更占优势。而对比其他央、国企背景房企，华侨城A在盈利能力等多方面同样不尽如人意，在2022年“大掉队”。华侨城A的“掉队”首先体现在了盈利能力上。根据年报，2022年华侨城A实现营业收入767.67亿元，同比下降25%；归母净利润亏损109.5亿元，同比锐减387%。值得注意的是，这不光是华侨城A上市以来的首次亏损，其2022年的亏损数额更是在A股上市房企中位列榜首。

华侨城A的巨亏，受旅游、地产双主营业务的下滑影响。其中，旅游综合业务收入272亿元，同比降低37%；毛利率25%，同比降低8个百分点。房地产业务收入494亿元，同比降低16%；毛利率22%，同比持平。

不过巨亏的核心原因还是因为华侨城A在2022年的巨额计提减值，其中又以存货减值为大头，根据年报，华侨城A对存货共计提减值准备115亿元。华侨城A还在其《关于2022年度计提资产减值准备的公告》中表示，本次计提的主要资产减值准备事项减少归属于上市公司股东的净利润98.7亿元。

Wind数据显示，华侨城A高达115亿元的存货减值数额，更是位列A股上市房企2022年的存货跌价损失榜首，远超招商蛇口的36亿元、珠江股份的13亿元以及北辰实业的9亿元。

为何华侨城A会在2022年对存货进行如此大规模的计提减值准备？

华侨城A在回复问询函时或将其归咎为受楼市遇冷的影响。其在回复函中指出，公司项目所在主要城市2022年房地产销售额均出现了不同程度的下滑，其中昆明、重庆、东莞、郑州、海口、天津等城市出现量价齐跌的情形，成都、广州等城市虽销售均价未有下跌，但项目所在区域的市场销售去化缓慢、房地产市场持续承压等因素，公司存货面临减值迹象。

在业绩发布会上，华侨城A公司管理层也表示，公司在2022年的减值测试是基于市场环境、产品结构、销售去化等因素做出。

但值得注意的是，上述城市同样是其他房企的布局范围，甚至布局重点，但却并未带来如此大规模的存货减值影响，对于存货跌价损失数额巨大这一点，华侨城A还有进一步解释其合理性的必要。

此外，据《红周刊》观察，保利发展、招商蛇口、城建发展等房企在披露存货跌价时，会具体到公司，甚至项目。比如，保利发展在2022年年报中指出，济南保逸房地产开发有限公司、珠海和誉实业有限公司、天津宁盛建筑工程有限公司本期合计计提跌价准备8.86亿元；厦门中玮房地产开发有限公司本期转销跌价准备6571.59万元等。而招商蛇口、城建发展的存货跌价则会具体到单个项目。如招商蛇口在2022年年报中指出，天津公园1872本年存货跌价准备计提1.31亿元；城建发展在2022年年报中的开发成本存货跌价准备明细中列明，龙樾生态城项目开发成本计提跌价准备1.24亿元;龙樾生态城项目开发产品计提跌价准备566.14万元，转销跌价准备33.24万元。

（本文已刊发于4月22日《红周刊》，文中观点仅代表作者个人，不代表《红周刊》立场，提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）