6月22日，端午假期第一天，滨海润府的现场工作人员多在为客户摇号而忙碌着。
这是东莞滨海湾新区首个住宅楼盘，开发商为华润置地和滨海湾置业。今年6月12日取证，首期共推出224套房源，备案价为4.44万元/平方米。
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“现在已经有283组客户参与摇号了。”项目置业顾问林聪向记者介绍，“端午假期活动？不存在的，现在能不能摇中还要看运气。”
正在施工的滨海润府项目 每经记者 陈荣浩 摄
1、个别区域房价直追深圳
滨海湾新区是东莞2019年成立的新区，成立以来鲜有关于该片区的项目报道。
6月22日上午，记者来到该片区时，不少项目正在施工。其中滨海湾新区与长安（注：滨海湾新区原隶属于东莞市长安镇，但因为发展的需求，2019年划分为新区，与深圳前海合作区隔河相望）的其他镇区相比，整体已焕然一新，道路较为宽敞，绿化植被覆盖充分，俨然一副深圳前海的模样，与长安其他区域形成鲜明对比。
今年6月12日，滨海润府拿到预售证，备案价4.4万元/平方米，成为滨海湾新区第一个入市的住宅楼盘，同时该备案价也刷新了2021年时长安万科臻山府4.06万元/平方米备案价记录，成为长安镇楼盘备案价新高。
这在东莞属于价格偏高的区域了，就算与深圳对比，也已经超过了坪山和大鹏的新房均价，直追深圳光明和沙井。如沙井的云海臻府，备案价为4.61万元/平方米；光明公明片区的深业云筑，备案价4.42万元/平方米。
据东莞房天下数据，目前东莞长安新房的销售均价为37085元/平方米，据此看，滨海润府的销售价格要远高于市场销售均价。
对于为何价格为何会这么高，林聪回应道，“如果你开车过来，应该也能看到长安两种截然不同的界面，一边是城中村林立，而滨海湾新区整体对标深圳前海。”
林聪提到，这个价格，可能也够上车深圳光明和沙井的部分楼盘，但从区位来讲，滨海湾新区同样不虚。
“南城、松山湖和滨海湾，你要留意就会发现，华润也只在这三个区域开发了项目，而且滨海湾这边也都是华润在统筹开发，包括学校、文体公园等都是华润在代建，周边商城、学校、地铁等配置齐全，附近还有vivo总部、欧菲光科技中心等产业。”
不过长安某房产中介钟平表示：“滨海湾新区还处于起步阶段，发展成熟预计最少得5-10年时间，考虑这边的话可能要接受长期施工噪音、粉尘、出行不便等影响，但熬过去了整体规划还是很不错的。”
2、不再关心房价是否上涨
记者注意到，置业顾问、房产中介频繁提及的南城、松山湖、滨海湾三个片区，新房价格这几年一直水涨船高。
结合东莞住房和城乡建设局相关数据和公开资料梳理，这三个片区今年不少楼盘已经要追上深圳沙井和光明部分新盘。比如，位于南城片区的华润悦府备案价在5.8万-6.3万元/平方米，万科臻湾府5.69万-6.5万元/平方米，中海源镜5.5万-5.70万元/平方米。
而且从这些盘的去化情况来看，要远优于东莞市场上的其他楼盘。无论是即将开盘（6月24日）的滨海润府，224套房源吸引284组客户冻资；还是已开盘的万科松悦花园、华润悦府等，不是售罄就是去化在9成以上。
但这并非东莞楼市常态，用钟平的话来说就是，“旱的旱死，涝的涝死。这就是东莞楼市现状。除了南城CBD、松山湖、滨海湾三个片区房价比较坚挺外，其他片区基本都已成为买方市场了。”
据克而瑞东莞数据，5月，东莞商品住宅供求量价均下跌，供应面积为17.9万平方米，环比下降37.7%，同比仍上涨17.9％；成交面积为21.81万平方米，环比下滑21%，同比上涨8.7%。5月网签均价为35403元/平方米。
并非每个楼盘都有勇气告诉潜在购房者“能不能摇中得看运气”，记者注意到，各种节假日期间，东莞更多的开发商是在想着通过促销送礼的姿态，“只要你买，我就敢送”。不少楼盘在端午期间的让利程度还比较大，直接把让利幅度标到了海报上，比如劲减50万元、63万元。
东莞开发商各种宣传活动海报 来源：朋友圈
“目前东莞的房地产市场，整体呈现两个分化，价格分化和需求分化，这也就导致不少改善型户型反而卖得更好。”东莞中原地产研究院执行院长车德锐此前在接受记者采访时提到，“从供需关系来看，东莞市场的需求在大湾区还是相对强劲的，但置业者关注点在转变，向关注产品品质和服务转变，而不再是像过去一样更关心房价是否上涨。”
（应受访者要求，文中钟平、林聪为化名）
撰文| 陈荣浩
编辑| 陈梦妤
封面图源| 每经记者 陈荣浩 摄
