题图来源：视觉中国
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记者丨李惠琳 编辑丨谭璐 陈晓平
越秀地产，正搅动京圈市场。
6月20日，北京第一批次集中供地收官，23宗地，成交712亿元。
一掷千金的豪客中，越秀这张新面孔，格外生猛。
过去4个月，它拿下三宗京城热门地块，价格皆触顶，斥资共138亿元，连中海、华润都落在下风。
这家广州老牌国企开发商，长期深耕大湾区，过往鲜少涉足长江以北。
当下，楼市前景晦暗不清，潜伏京城两年后，越秀却开始高调出击。
百亿补仓
越秀地产，是今年在北京花钱最多的房企。
6月中旬，海淀区一宗住宅用地，30家房企“围猎”，经过多轮举牌竞价，触顶上限价格79.35亿元。在摇号阶段，越秀最终摘得。
它也志在必得。
在土拍现场座位席，越秀华北区域副总裁、北京公司总经理董毅，身穿粉色衬衫，桌上放着一个红色纸袋，上书“大吉大利”。
收获心仪地块，越秀固然有运气的加持，把握窗口期也是关键。
为拓展北方市场，今年2月，它开启招兵买马。
董毅就是越秀高层特意挖来的，他在旭辉任职6年，从战略合作部负责人，一路晋级为华北区域总裁。加盟后，现在主抓投资和北京公司。
越秀又从金地请来两员大将——郭伟智、赵峰，分任北方区域董事长兼总经理、北京公司助理总经理。
“人才建设走在前面，马上就会开花结果。”越秀地产董事长林昭远说。
果然，很快迎来收获。
2月的北京土拍，这张新面孔，击败一众头部央企，分别以25.99亿、33.12亿，拿下昌平朱辛庄地块和苹果园地块。
“市场热的时候，我们拿不到地，冷下来的时候，在一些重要的节点，我们就拿到地了。”
林昭远在3月透露，北京是要重点发展的城市，一有机会就继续增持。
2023年以来，越秀地产一共拿地8宗，北京有三宗，总耗资138.46亿元，占到拿地总金额的82.5%。
两度进京
越秀地产长期聚焦粤港澳大湾区，尤其广州、佛山。
2022年，其北方区域销售占比仅4.6%，收入贡献倒数第二，仅次于西部地区。
两年前，越秀一度试探进入北京，联合北京天恒置业，以45.7亿元的代价，拿下怀柔区刘各长地块。
可惜，出师不利。
2021年11月，项目入市，定名为“越秀天恒·怀山府”，均价3.8万元/平米。开盘一年多，仍在艰难去化。
根据北京住建委的网签数据，截至6月21日，项目批准预售总套数1000余套，网签数仅为41套，去化率不到4%。
参考35273元/平米的成交均价，粗略计算，项目只卖了约1.76亿元。
“有改善需求的购房人很难流入，投资客也怕前景不确定。”
一位熟悉该项目的中介向记者称，越秀天恒·怀山府属于京郊板块，远离市区，周边配套较弱，出行得靠地铁，可是数公里内都没站点。
越秀开始偃旗息鼓，此后两年未在北京出手。
今年董毅带队，它重新进京，调整了投资策略，直指中心区域，且均为独立操盘。
林昭远称，越秀今年积极拿地，有政策端的转暖，也有结构性的机会。
“好的地方还是一房难求，价格在上涨，不好的地方还是很不好的，结构分化越来越严重。”
京城核心区域，自然是林昭远口中的“好地方”。
一位房地产人士告诉《21CBR》记者，北京区域短暂回升后，4月起止升转降，销售端也有压力；相比其他城市，确定性终究更强些。
二度进击，越秀坚持快开发、高周转路线。
越秀星樾4月底首批入市，拿地到开盘仅用77天，均价在6.2万元/平米，468套房源，超过2500组意向登记。
越秀星樾开盘现场
开盘即售罄，可谓“一炮而红”。
5月中开盘的越秀天玥，均价7.48万元/平米，战绩也不菲。官方披露，首开当日卖了18亿元。
这一回，看来在京城站稳了脚跟。
规模野心
北京项目的爆卖，增强了北上信心，也为今年业绩打下基础。
2022年，越秀销售额1250亿元，同比增幅超8%，TOP30强中，正增长的独此一家。
克而瑞销售排名中，其座次连升18位，坐上全国第16把交椅。同期，也受累于市场下行，毛利率降至20.45%。
2023年，林昭远的目标约为1320亿元，同比增长6%，1-5月，其合同销售金额已有695.19亿元。
此刻的越秀，达成规模目标，只要按部就班，更在意优质土储。
6月，出手80亿再加仓北京，意图或恰在于此。
越秀星樾、越秀天玥所在地块，溢价率不高，约为15%左右，楼面价分别约为2.5万元/平米、4.9万元/平米，毕竟体量大，仍有较大盈利空间。
“我们还要看后市，核心是投资者的信心。”林昭远说。
中指研究院数据显示， 去年越秀拿地金额达到346亿元，今年又准备了400亿预算。
至于拿地的钱，越秀大量举债招股。
今年以来，其已发行两次中期票据，募资分别约20亿元、14亿元；天眼查显示，截至6月，其附属广州城建已公布3期债券计划，合计募资可达54亿。
今年6月，越秀以每股9港元的价格，供股9.29亿股，募资净额 83.6亿港元。
“公司拟将供股之所得款项净额用于大湾区、华东地区核心城市和其他重点省会城市之进一步投资，并用作营运资金。”其在公告中解释。
单单这些，总共筹资超过160亿。
土地狂飙，越秀体量膨胀。
截至2022年末，其总资产3463.5亿元，同比增长10.4%，总土储超2845万㎡；而有息负债增至883亿元，其中短债为157.4亿元。
管理层计划，将贷款利率控制水平在3.65%。
此番百亿进京拿地，越秀正持续“扩表”。今年以来，它也在杭州、青岛、上海、成都等地屡屡出手。
行业低谷，走出舒适区，大举外扩，野心真的不一般。
