本报记者 方超 张家振 上海报道
在“因城施策”大背景下，诸多三四五线城市楼市正在“等风来”。
日前，江苏省句容市住房和城乡建设局等十二部门联合印发《关于促进句容市房地产市场良性循环和健康发展的通知》（以下简称《通知》），内容包括取消公积金异地贷款户籍限制、降低公积金贷款首付比例等14条措施。这座与南京市联系密切的江南小城，正通过真金白银政策力促住房消费。
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《中国经营报》记者注意到，在近期发布楼市新政的小城中，湖北省潜江市在《关于印发潜江市促进消费恢复和扩大的若干措施的通知》中提出了“生育二孩家庭购房奖补15平方米/套，生育三孩家庭购房奖补25平方米/套”的政策。
“目前，部分长三角地区城市的楼市政策效果兑现，还需要一定的窗口期，但从当前的行业发展现状来看，购房者的信心不足，预期看低，政策的出台对提振三四五线城市楼市效果还有待观察。”南京市一位房地产行业第三方研究机构分析师赵涛（化名）在接受记者采访时表示。
“南京后花园”再出楼市新政
十二部门联合印发14条楼市新政策，让有“南京后花园”之称的句容市成为外界关注焦点。
公开信息显示，句容市为江苏省辖县级市，由镇江市代管，地处苏南，东连镇江，西接南京，是南京东南门户，南京都市圈成员，素有“南京新东郊、金陵御花园”之美誉，同时也是长三角地区一座集港口、工业、商贸、旅游为一体的新兴城市。
根据上述《通知》，在加大公积金政策支持力度方面，句容市提高了住房公积金贷款最高额度。其中，职工个人最高贷款额度由30万元调整为50万元，职工家庭最高贷款额度由50万元调整为80万元。
此外，句容市同时亦降低了公积金贷款首付比例，当地规定缴存职工家庭首次使用公积金进行公积金贷款的首付比例调整为20%，对已结清首次公积金贷款的缴存职工家庭，第二次申请公积金贷款的首付比例调整为30%。
“公积金作为长期住房专用储蓄，使用范围较为受限，目前仅能专门用于居民住房相关款项，针对性优化其使用范围和使用方式符合大家对公积金的预期；同时，公积金政策指向性较强，有利于直接为真正有购房需求的居民提供支持，促进住房需求释放。”中指研究院市场研究总监陈文静分析认为。
除公积金政策外，《通知》还强调支持刚性和改善性住房需求。其中，个人购买144平方米以下首套新建商品住房的，按照契税缴纳份额的80%给予一次性补贴；购买144平方米（含）以上首套新建商品住房的，按照契税缴纳份额的100%给予一次性补贴。
值得注意的是，上述《通知》强调“取消二手房80%购房契税补贴”。对此，句容市房地产业内人士向记者表示：“二手房补贴只有利于业主，而新房市场则能拉动很多行业，所以二手房补贴被取消也有这方面的原因。”
对于句容市近日发布的楼市新政，赵涛分析称：“句容楼市政策有助于解决目前楼市面临的一些痛点问题，如新房市场库存大、商办去化难等，贴合高层会议对房地产市场的定调，主要还是希望促进房地产市场平稳健康发展。”
记者梳理发现，这也是句容市自2022年以来第二次优化调整楼市政策。早在2022年5月4日，句容市相关部门组织召开房地产良性发展和健康发展座谈会，并宣布全面取消外地户籍限购，同时全面执行当年4月29日开始的“镇江楼市新政”。
在最受外界关注的宣布全面取消外地户籍限购方面，句容市曾在2017年3月出台相关文件，要求“非本市户籍人口在句容市区（含开发区）、宝华镇购买商品住房的，以家庭为单位，限购1套”。
此后，句容市楼市限购政策升级，在当地购房需要“缴纳1年及以上养老保险”参保证明或个税凭证。而随着句容市发布通知宣布停止执行上述文件，也意味着执行5年的限购政策被正式取消。
扭转交易量下滑局面
多次调整优化楼市政策，也让句容楼市现状受到市场广泛关注。
句容第一房产网统计数据显示，今年上半年，句容市网签新房3365套（不含安置房），而2022年同期为4156套（含恒大补网签的937套），2021年上半年则为9056套，新房网签量下滑趋势明显。
记者梳理句容市历年国民经济和社会发展统计公报也发现，2020～2022年，句容市商品房销售面积分别为213.03万平方米、222.66万平方米、195.95万平方米，商品房销售金额分别为201.72亿元、196.88亿元、159.68亿元。
熟悉句容楼市的房地产业内人士曾对记者表示，由于靠近南京市的地理优势，叠加南京市在2017年前后出台限购政策，造成不少外地投资客、南京市上班族等纷纷涌入句容市购房，尤以毗邻南京仙林的句容市宝华镇最受购房者追捧。
“宝华在区位上紧邻南京市，也有不少在南京市工作的刚需客在宝华购房，再加上当时流传句容市有望并入南京市的说法，所以当时市场比较火爆。”赵涛表示。
记者注意到，今年4月，句容市当地媒体引用相关部门数据报道称：“近十年来，句容市的购房群体本地人只占到30%，南京市群体在外地人比例中占到80%。”
不仅如此，《句容市2016年国民经济和社会发展统计公报》亦传递出当年的楼市热度：“在楼市利好政策的持续影响下，各大楼盘持续发力，全市商品房销售市场持续升温。”
相关统计数据显示，当年，句容全市商品房销售面积为461.4万平方米，同比增长201.4％，快于镇江市平均增速134.7个百分点；商品房销售额为336.31亿元，同比增长245.1％，快于镇江市平均增速153.3个百分点。
不过，随着房地产行业步入深度调整周期，句容楼市热度亦进入下行通道。一位句容宝华镇地产行业人士表示，其所在的房地产销售行业也受到较大影响，房源成交率降低，“老百姓都是买涨不买跌”。另一位主营句容市凤凰城商圈的中介人士也向记者表示，凤凰城项目“以前一个月成交量可达200多套，现在只有二三十套”。
无独有偶，近年来，同处南京都市圈内的安徽省滁州市来安县汊河区域楼市行情亦降温明显。汊河与南京市江北新区相邻，当地楼市在前些年也较为火热，涌入了不少投资客，近年来则降温明显。
“此前，南京都市圈周边楼市火热主要还是受规划落地的影响，当时也时值市场高位运行阶段，加上南京市限购，所以涌入了不少投资客。”赵涛同时认为，“彼时，进驻南京都市圈周边楼市的主要以快周转为特色的民企为主，现在来看面临着‘保交付’问题，楼市关注度持续走低。”
补贴政策提振楼市消费
除句容市之外，亦有多座三四五线城市近期进一步调整优化了楼市政策。
最典型的案例莫过于湖北小城潜江市。8月15日，潜江市商务局发布《关于印发潜江市促进消费恢复和扩大的若干措施的通知》，为支持住房消费，延续《潜江市关于促进房地产业持续健康发展的若干措施》政策，出台鼓励生育政策，生育二孩家庭购房奖补15平方米/套，生育三孩家庭购房奖补25平方米/套；符合条件配租公租房、保租房时，在户型选择、轮候排序、房源调换等方面给予优先配租。
记者梳理发现，今年7月以来，多座城市陆续调整优化了楼市政策，其中尤以购房补贴关注度最高。
例如，无锡市委人才办近日发布消息称，无锡市市区高层次人才购房补贴申请工作于8月8日启动，并将于8月底截止。在补贴标准方面，A1类人才500万元，A2类人才300万元，A3类人才200万元。
8月4日，南京市亦发布《进一步优化政策举措促进南京房地产市场平稳健康发展》的通知，第一条便是“对购买新建商品住房的实施补贴”。其中，鼓励新六区继续根据区域市场实际对在规定期限内购买新建商品住房的，按合同价给予一定比例的购房补贴，栖霞区和雨花台区结合辖区内市场实际经评估后对购买新建商品住房的实施补贴，切实减轻刚性和改善性购房负担。
“今年上半年，全国各地已有超百省市（县）优化房地产调控政策超300次，随着二季度市场持续转弱，下半年政策加力预期增强”。中指研究院分析认为，但房地产政策力度和节奏取决于宏观基本面的变化，若下半年经济出现超预期转弱情况，则房地产作为经济“稳定器”，“托底”政策或将加快落地。
