本文来源：时代财经 作者：王莹岭
为进一步稳定房地产市场，浙江省嘉兴市打响全面放松限购限售“第一枪”。
8月25日，嘉兴市住建局发布通知，出台21条楼市政策，其中，全面取消限购限售、指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率等政策引起广泛关注。
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多位受访专家认为，此次政策最大的一个亮点在于，嘉兴明确，在支持合理住房需求方面，将支持居民家庭的刚性和改善性合理住房需求，取消行政限制性措施，即全面取消“限购、限售”。
易居研究院研究总监严跃进进一步指出，继郑州全面取消限售之后，嘉兴成为目前全国全面取消“两限”措施的城市。
诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪也认为，本次嘉兴放松力度相当大，从这个意义上来看，嘉兴可谓打响了全面放松限制性政策的第一枪。
不过，8月26日，多位嘉兴市房产中介告诉时代财经，目前市场对取消限售、限购的反响暂时不大，“我们在等着‘金九银十’，看该政策会不会有刺激作用。”
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政策措施力度大，或有更多城市跟进
严跃进对时代财经表示，嘉兴最新政策中关于取消行政限制性的表述，虽然字数不多，但该条措施的力度其实相当大。“一方面，不再限制购房套数；另一方面，所有商品住房 ( 含原限售房屋 ) 不再限制转让。”
诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪也告诉时代财经，在嘉兴之前，厦门、扬州等城市也对限购、限售政策进行过放松，但多数是针对局部区域或个别群体的调整。
嘉兴为何在此时全面放开限售限购？
据嘉兴市住建局，今年7月，新建商品房供需下降，二手房销量减少，房地产市场持续走低。
新建商品房方面，全市供应环比下降。7月，全市批准预（销）售商品房面积9.31万㎡，其中，住宅6.69万㎡，环比分别下降74.6%和73.9%。
此外，全市新建商品房和二手房销售也出现环比下降。7月，全市商品房销售备案面积31.78万㎡，其中，住宅20.97万㎡（1943套），环比分别下降22.0%和36.7%。全市二手房网签面积31.64万㎡，其中二手住宅27.96万㎡（2766套），环比分别下降15.8%和7.9%。
从上半年的数据来看，嘉兴统计局官网显示，今年1-6月，嘉兴房地产开发投资552.56亿元，同比下降1.8%；商品房销售额、面积分别为380.47亿元、235.90万平方米，分别同比下降22.6%、27.6%；房屋新开工面积156.87万平方米，同比下降66%。
张乐（化名）是一位嘉兴市南湖区的房产中介，她也告诉时代财经，今年开年以来，明显感到看房的人少了，成交量低迷，“8月到现在，我只带看了六七个客户，成交了一套房。”此外，住房成交价格也在下降，“4月时有业主出售房子，有客户出价150万他没有卖，到了这个月以130万的价格卖出去了，相当于亏了20万。”
安居客显示，嘉兴市二手房8月挂牌均价为13860元/㎡，比上月下降1.23%，比去年同期下降3.61%。
“对购房者而言，嘉兴政策的放松无疑是一利好消息，将在一定程度上促进购房需求的释放，提高房地产市场活跃度。对于当前情绪仍较低落的房地市场，嘉兴此举将为市场注入较强的信心，预计后续将有更多城市跟进，进一步加大政策放松的力度。”关荣雪称。
值得一提的是，在严跃进看来，回顾嘉兴出台限购、限售历史，本次放松“两限”具有更加深远的意义。
“嘉兴取消限购、限售政策，其实是基于一个重要的判断，即‘房地产市场供求关系发生了重大变化’。此次嘉兴重磅放松的动作，具有非常强的信号意义。”严跃进告诉时代财经。
时间回溯到2016年12月02日，嘉兴市住房保障局发布《嘉兴市区实施限购政策》。政策明确，在市区范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房，限购范围包括南湖区、秀洲区、经开区，即外地人只能在市区购买一套房。
2017年5月20日，为抑制投资、投机性购房，嘉兴市建委发布《关于进一步加强市本级房地产市场调控的通知》，规定非本市户籍居民家庭取得住房不动产权证未满2年的，不得上市交易，不得办理转让公证手续。对在市区范围内已拥有1套及以上住房的本市户籍居民家庭新购买住房，取得住房不动产权证未满2年的，不得上市交易，不得办理转让公证手续。
在2021年，该“两限”政策又进行了“加码”，“外地人限购1套”的政策，从三个区扩大到了全市。
2021年3月15日，嘉兴市发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展有关事项的通知》，在限购政策方面，要求暂停向在全市范围内拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房(含新建商品住房和二手住房)，顶尖、高端人才除外；限售方面，将商品住房限制转让实施范围，从嘉兴市区扩大到全市。
严跃进在当时对媒体指出，嘉兴承接了一部分上海楼市外溢需求，该次调控政策对限购和限售方面的升级，是都市圈城市稳房价调控的典型代表。
全面取消限购限售，能否有效？
事实上，在2022年8月，嘉兴市曾“放松”过限售、限购政策。
2022年8月2日，嘉兴市房地产市场平稳健康发展领导小组发布《嘉兴市进一步完善房地产市场平稳健康发展的实施意见》。其中，144平米以下商品住房取消限售，具有长三角地区社保的非嘉兴户籍居民，也不限购。不过，除长三角地区外的的外地居民，依旧在全市范围内限购一套。
不过，从当时嘉兴市建设局发布的数据来看，短期内，该限售、限购政策的放松，对楼市刺激作用有限。
2022年8月，嘉兴市商品房销售备案面积46.28万㎡，其中，住宅35.37万㎡，环比分别下降16.33%和28.85%。全市二手房网签交易面积33.28万㎡，其中，二手住宅30.36万㎡，环比分别下降9.83%和7.5%。
嘉兴市建设局解释道，当月为传统淡季叠加异常高温天气，市场复苏势头被抑制，仍处于阶段性回落区间。
那么，此次全面放开限售限购是否能够行之有效？
张乐告诉时代财经，“去年144平米以下的限售已经放开，此次全面取消限售，其实主要是针对144平米以上的房子。不过现在大多数客户的买房需求还是刚需房，这类改善房型限售取消后，今天来咨询的人还不多，可能还要观望一下，看看进入‘金九银十’，会不会有比较大的刺激效果。”
有业内人士认为，接下来各地房地产限制性政策，有望迎来一段宽松期。
今年8月初，郑州在出台稳楼市15条措施中取消了限售，成为首个取消限售的重点二线城市。今年以来，福清、常州、宁德、荥阳等地相继取消了限售或限购，另有包括扬州、杭州、南京、厦门、青岛、惠州、徐州、常州、成都等 18 个城市对限购、限售条件进行了优化，一定程度上降低了限制力度。
此外，值得一提的是，在嘉兴市8月25日发布政策的同日，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款 " 认房不用认贷 " 政策措施。严跃进分析认为，此次政策也对于后续，尤其是“金九银十”阶段的购房市场提振具有积极的作用。
