在上海工作这几年，如果你要问我最羡慕哪些人
(相关资料图)
可能很多人会回答说上海土著
但要我说最羡慕的还是上海土著里的拆迁户
一旦等来拆迁，就能拿到高额的拆迁补偿，又或者房子
尤其对于上海来说，关于拆迁的话题，关注度一直也很高
相信很多人也很好奇，这些年上海拆了多少老房子，有多少拆迁户
我查找了各个官方统计数据，也实地走访了一些拆迁小区，才终于把这件事整明白了一些
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从数据上来看，上海拆了多少老房子
在上海所有官方平台上，很少有关于拆迁的具体统计，基本上都是以「旧改」的形式出现
旧改是什么，拆迁又是什么
在统计拆迁数据之前，我们先来搞清楚拆迁和旧改的关系
旧改，就是旧城改造，是城市更新的一种模式，改造方式包括老旧小区翻新改造、拆除重建
拆迁则是，对老旧房屋进行拆除，需要进行房屋征收和居民搬迁
所以，旧改≠拆迁，拆迁只是包含在旧改里面的一部分
先来看下上海旧改了多少
上海的城市更新就是从旧改开始的
从1992年开始启动旧改，2022年7月，上海全面完成中心城区成片二级旧里以下房屋改造
据上海征收数据统计，这30年时间里，上海市旧区改造累计超3000万平方米，受益居民130万户
数据来源：上海征收
根据时间轴来看
第一阶段1992-2000年，共改造约1200万㎡，包括危棚等旧住房，受益居民约48万户
第二阶段2001-2006年，共改造约750万㎡，主要是中心城区二级旧里以下房屋，受益居民约30万户
第三阶段2007-2017年，十年改造二级旧里以下房屋约770万㎡，受益居民约31万户
第四阶段2017-2022年，改造约332.4万㎡，受益居民约16.7万户，自此整体的旧改完成
数据来源：上海征收
那么，在过去上海已经旧改的约3000万平方米，约130万户居民里面，拆迁了多少
根据上海规划资源数据显示，至2022年，上海中心城区共征收、拆除成片二级旧里以下房屋超过1000万㎡，受益居民40多万户
来源：上海规划资源
以杨浦为例，一共拆除了二级旧里以下房屋约380.28万平方米，改变了16.35多万户居民的生活
从2012-2021年的数据来看，杨浦也在加大旧改拆迁的力度
2019年拆了约1万户、2020年拆了约1.3万户、2021年拆了约1.5万户
数据来源：上海征收
上海还有大量零星二级旧里以下房屋、不成套旧住房以及“城中村”，也就是我们一直在说的“两旧一村”
2023年上海还要拆多少，以及拆哪里，才是我们最关心的
根据目前网上的公开信息我做了一次统计，这是部分拆迁小区名单
其中徐汇启动动迁的小区较多，大部分都是195x年的老房子
比如高达8000户的东安一村、二村，以及计划原拆原建的田林二村等
我打算实地看看这几个拆迁小区
02
那些即将面临拆迁的小区，现在怎么样了
我最先去的是上海今年拆迁规模最大的一个社区，东安一村和东安二村
拆迁规模达到了约8000户
东安一村、二村位于内环内徐汇龙华板块，它们原本就是大型社区，每个小区就有三四千户
房子很老旧，最早建于1956年，已经高达67年房龄，已经快要逼近70年产权
我实地去看了下并和附近的居民聊了聊
据了解，今年6月小区刚启动拆迁
这次拆迁范围包括整个东安一村，以及东安二村大部分楼栋
不过，小区门口没有拉上拆迁的红色横幅，大部分居民还正常生活在这里
在小区里走访了一圈，才知道原来现在还在意见征询阶段
沿街的部分社区底商，似乎已经做好了跟随拆迁的准备，要么关门要么搬到新的地方
只留下房东的招租电话，寂寞地留在租铺的门面上
那么，拆迁可以拿多少赔偿呢
关于拆迁补偿，一般有两种补偿方式，一种是现金，另一种是安置房
目前东安一村、二村拆迁补偿方案并没有公开，据说这次全部现金补偿
拆迁补偿房屋评估均价大概在7万-8万/平，加上拆迁费、拆迁补贴等，综合下来每平米差不多要15万/平
这个小区大部分都是40平-60平的小户型，预估可以拿到600万-900万拆迁款
那些拿着几百万的拆迁户之后有什么打算
我去附近的中介门店问了问
据中介说，这段时间已经有业主提前过来咨询房子了
大部分拆迁户都是老人，拆迁之后想要在附近买房子的居多
毕竟在市区养老，无论是看病、还是衣食住行都比较方便
他们往往会选择置换到板块内更大面积的电梯房，或者一层二层这种低楼层
也有一部分老人会想要用这笔钱+子女资助一点，准备看一看新房
其实，上海像这种大规模的拆迁小区已经很少见了
大部分还是在围绕着中心城区做零星旧改，覆盖一些小规模、小体量的拆迁小区
从拆迁区域来看，都是比较零星的小面块拆迁，北京西路1177弄一个小区只拆迁了约13户人家
这个小区属于上海老旧里弄住宅，房屋年久失修已经不太适合居住
走进小区内部空间，弄堂里的道路很窄也很拥挤，车辆、杂物、衣物都推在了外面
部分居民家里的厨房和卫生间环境都比较破旧了，难以正常使用
上海目前零星旧改的拆迁小区中，一般都是不成套旧住房
注：不成套房屋一般是指厨卫不在房屋内，在过道另一面，通常是几户人家共用一个厨卫
目前小区所属的南京西路街道，已经完成了居民意愿征询，同意率高达99.12%
按照计划，今年9月上旬差不多就要搬迁了
在小区里我遇到一个70多岁的老爷爷，他告诉我说，“我们小区99%的人都同意了”
老爷爷虽然不是本地人，但是搬到这个小区也已经生活了20多年，街坊邻居都是再熟悉不过的人
提到拆迁之后的打算，他乐呵呵地说
“那肯定想在附近住啊，但是还得看拆迁款拿到后买不买得起，如果子女有能力再补贴一点就在附近买房子”
03
拆迁之后，老房子又是怎样一种面貌呢
从上海以往的拆迁案例来看，基本上有三种模式，原拆原建、改建成商品房、还有就是做城市更新项目
我们分别举个例子来具体看一下
有的拆迁变成“净地”之后，将由开发商对地块进行开发建设，最终变成新的商品房，就像闵行颛桥的尚湾林语项目
来源：网络
项目总面积11.66万平方米，过去曾是闵行区南部最大的“城中村”之一，目前由上海地产集团旗下全资子公司上海房地（集团）有限公司承建并参与开发
最后其实还有一种就是城市更新拆迁项目，比如上海的时尚网红街区张园
来源：小红书@Evelyn_59548439
作为上海实施保护性征收改造的首个城市更新项目
旧改之前的张园，其实是上海旧式石库门里弄，原本的居住条件也不太好
来源：上海静安
2020年启动旧改搬迁之后，才变成了如今的模样，张园不仅仅是建筑面貌的更新，还有内部的多元业态的商业
还有就是原拆原建，最典型的小区案例就是彭浦新村
来源：网络
拆迁之前这是一个再老旧不过的小区，甚至房龄都接近70年
墙体老化、外立面脱落，光从外面看就已经十分破旧了，包括室内厨房、卫生间的环境都很差
因为房屋老旧，无法满足现代人对于生活空间的基本需求
而经历原拆原建之后，不仅小区的整体面貌发生了翻天覆地的变化
经过改造之后客厅、厨房、阳台、独卫全部都有
可以说极大地提高了居民的居住质量
04
这一轮拆迁背后影响的不仅仅是拆迁户
对一个城市而言，拆迁势必会带来城市面貌的翻新
上海有那么多老旧房屋，伴随着拆迁打造新建筑和新业态，未来城市的整体面貌也会焕然一新
对上海楼市来说，本身特质就是改善和置换客户占很大部分
而拆迁户一直都是主要的购买力之一
随着拆迁的推进，未来也会有一大批拆迁户涌入市场
手拿几百万拆迁款的客户，不管是选择新房还是二手房，都会成为推动置换改善的一个动力
不过从拆迁的趋势来看，近些年来城市拆迁规模越来越小了
相反的，现在主流的是小规模的城市更新和微改造，更多的是以保护修缮改造为主
传统的大拆大建模式已经不再适用，也因此，拆迁户也会慢慢变少
以上为正文，来自微笑向暖
