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作者｜吴亚
(资料图片仅供参考)
年关将至，A股央企物企招商积余(001914.SZ)继续推进公司的轻重资产分离工作。
12月4日晚间，招商积余公告，正筹划出售部分子公司股权，并妥善解决对这些公司的股东借款。
招商积余待出售的资产具体包括成都市中航地产发展、九江市九方商业管理等合计6家公司100%股权，以及深圳中航观澜51%股权。这些资产均是昔日资产重组时，中航地产所遗留下来的住宅地产及商业地产业务公司。
目前交易对方、交易方式、交易价格等相关事项尚未确定，但招商积余在公告中表示，“本次交易如能顺利完成，将有助于加快推进公司轻重资产分离，打造有核心竞争力的大物业轻资产平台。”
自2019年把中航善达与招商物业进行合并，公司主业也由此变为物业管理服务之后，推进轻重资产的分离，打造一个轻资产的物业管理平台就一直是招商积余的主要工作之一。最新一期财报显示，今年前三季度招商积余通过转让子公司股权的确认投资收益就达0.33亿元。
作为一家规模性的物业上市公司，截至今年9月末，招商积余在管项目数量达到1837个，覆盖全国逾110个城市，管理面积达到3.04亿平方米。最新的今年1-9月，公司实现总营收91.77亿元、归母净利润4.72亿元，分别同比增长20.89%、23.6%。
推进重资产剥离：拟出售中航地产遗留项目公司股权
如12月4日公告所言，招商积余称，本次交易的系为了积极推动公司战略落地，加快推进公司资产轻重分离，打造有核心竞争力的大物业轻资产平台。
这些待售的项目公司股权包括：成都市中航地产发展100%股权、九江市九方商业管理100%股权、中航城置业（昆山）100%股权、江西中航地产100%股权、岳阳中航地产100%股权、赣州市航逸酒店管理100%股权、深圳中航观澜地产51%股权，并妥善解决上市公司对这些拟出售公司的股东借款。
不过，招商积余也在公告中指出，“目前本次交易的交易对方、交易方式、交易价格等相关事项尚不确定；是否构成《上市公司重大资产重组管理办法》规定的重大资产重组尚不确定；尚需履行必要的内外部相关决策、审批程序。”
“本次交易尚处于筹划阶段，尚无法准确预计该项交易获得的损益及对上市公司本期和未来财务状况和经营成果的影响。”招商积余也在公告中提示投资者注意风险。
招商积余是A股为数不多的物业管理上市公司之一，前身为中航善达，后者于2018年6月1日由中航地产改名而来；而中航地产成立于1985年，1994年在深交所上市。
在2019年4月时，中航善达与招商蛇口、招商蛇口全资子公司深圳招商地产、招商物业签署资产购买协议，通过发行股份方式购买招商蛇口、深圳招商地产持有的招商物业100%的股权。
换言之通过本次资产重组，招商蛇口（招商局集团为实际控制人）成为公司的控股股东，公司置业了招商物业；到了2019年12月重组完成，中航善达更名为招商积余，证券代码由“000043”变更为“001914”，公司主业也变更为主要依托于“中航物业+招商物业”为主要的物业管理服务。
物业管理服务为典型的的轻资产业务，而原中航地产所隶属的地产开发则多为重资产业务。因此，在资产重组完成后，推进轻重资产的分离就成了招商积余一直在做的工作。并且，出房地产开发业务，并进而优化公司的负债结构，也是招商积余的工作重心。
在2020年业绩会上，招商积余董事长聂黎明在谈及轻重资产分离计划时就曾指，“公司已成立专项工作小组，多维度对资产进行盘点、梳理，以及轻重分离的研究。”
梳理往期公告后也可发现，仅今年年内，招商积余就曾将中航方面残留的三家房地产开发公司和业务转让给了招商蛇口旗下公司，并退出了天津一宗在建地块。
具体来看，招商积余将深圳中航城、昆山中航地产及赣州中航九方三家公司100%的股权转让给母公司招商蛇口的下属企业；在4月份，招商积余全资子公司还退还了一天津项目的地块。截止到2021年末，该地块账面存货原值为3.8亿元。其中，土地成本0.58亿元，在建工程成本3.22亿元。
从相关动作中可以发现，招商积余的重资产剥离主要是退地，并将地产开发及相关业务向招商蛇口等企业进行转移。不过，对于公司自持型的购物中心、酒店等商业资产，其并无表现出较为明显的剥离意向，且招商积余本身也为招商蛇口的商业资产提供商业运营及管理服务。
招商积余作为一家收购整合而来的平台，招商物业与中航物业在合并后仍保留了各自的品牌和平台；从最新一期财报数据可以看出，今年前三季度，招商物业和中航物业对招商积余的整体贡献利润的占比分别为53%、47%。
另据财报数据，受剥离部分资产以及处置借款等因素的综合影响，招商积余截至三季度末的
在手货币资金较2021年底增加45.7%达到30亿元。
在资产重组后的收并购方面，招商积余在2021年底完成了上航物业、南航物业的并购落地，并从2022年开始并表，到2022年三季度已经实现汇勤物业、新中物业的财务并表。
“上航物业、南航物业、汇勤物业及新中物业四家并购企业体系导入完成率均超80%。”招商积余在三季报中表示。
前三季度营收净利双增，毛利率水平仍需提升
如就业绩而言，招商积余在2019年资产重组以后的整体表现都算不错。往期财报数据显示，2020年-2021年，招商积余的总营收由86.51亿元增长至105.9亿元，归母净利润由4.37亿元增长至5.13亿元，连续两年保持正增长。
最新的今年1-9月，招商积余实现总营收91.77亿元，同比增长20.89%；归母净利润4.72亿元，同比增长23.60%。
据招商积余在财报中透露，公司响应国家政策要求，履行社会责任助力租户纾困，前9月为租户减免租金0.7亿元，减少归母净利润0.78亿元；其中三季度单季度减免租金0.27亿元，减少三季度归母净利润0.24亿元。
若剔除减免租金的影响，公司前三季度的归母扣非净利润应为4.52亿元，同比增长30.31%；其中三季度单季度为1.47亿元，同比增长19.94%。
从业务结构来看，今年前9月招商积余物管业务收入88.6亿元，同比增长25%。具体到基础物管、平台增值、专业增值服务三个子版块的收入则同比增长25.8%、96.0%、10.2%。
相较之下，资管业务收入仅3.3亿元，同比减少19.9%，主要是受疫情影响，以及前述公司针对持有型物业租金收入减少及公司响应租金减免政策所致。
这种现象在半年报中也有体现，今年上半年，招商积余来自持有物业出租及经营”的营收约为1.87亿元，同比下滑25%；毛利率54.05%，较去年同期的61.84%降低近8个百分点。
如前所述，此前招商积余并无透露出要将购物中心、酒店等商业资产剥离的意愿。直到本次12月4日的公告，才体现除了公司将出售2家商管和酒管公司的想法。
截止9月末，招商积余在管商业项目50个、对应的管理面积261.8万平。其中管理公司自持项目3个，受托管理母公司招商蛇口持有项目43个，第三方品牌输出项目4个。
持有物业出租及经营方面，招商积余拥有的包括酒店、购物中心、商业、写字楼等多种业态，总可出租面积为48.55万平，出租率为97%。
从规模而言，也可以看出招商积余在非住宅赛道方面已有一定的体量。今年1-9月，招商积余物管业务新签合同额24.3亿元，同比增长17.0%；报告期内，公司的非住业态实现基础物管收入50.1亿元，占比69.1%。
截至9月末，招商积余在非住赛道布局办公、园区、公共、政府、学校、商业等多种业态，总计在管面积1.8亿平方米，占公司总在管面积的58.6%；就总规模而言，公司在管项目数量达到1837个，覆盖全国逾110个城市，管理面积达到3亿平方米。
虽然如今的物管行业已在逐渐回归理性，对于上市物企也不再单一地推崇“高毛利率”。但对于已有规模优势的招商积余来说，其还需努力的方向仍是尽可能地去提升公司的整体毛利率水平。
往期财报数据显示，2019年-2021年，招商积余的整体毛利率为18.26%、13.61%、13.76%，整体呈下行趋势；最新的今年前9月，该指标为11.9%，同比去年的12.8%下滑了7.01个百分点。
