本报记者 李雯珊
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2月23日，广州本土地产公司珠江股份发布《重大资产置换及重大资产出售暨关联交易草案的问询函》回复的公告，主要回复内容与今年1月19日公司发布的“拟约28亿元将原有房地产业务资产置出，同时以7.79亿元置入物业管理与文体运营资产，主要业务将变更为物业管理与文体运营服务”有关。
转型有助于公司稳定发展
今年2月9日，上交所曾向珠江股份针对上述情况进行问询，提出包括说明向物业管理服务行业转型的必要性及合理性，交易定价的合理性，置出资产组截至目前的房地产开发情况，减值计提大幅增长的原因及合理性等问题。
公开资料显示，珠江股份拟将所持有的房地产开发业务相关的资产负债，与控股股东广州珠江实业集团有限公司（以下简称“珠实集团”）、广州珠江健康资源管理集团有限公司（以下简称“珠江健康”）合计持有的广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（以下简称“珠江城市服务公司”）100%股权进行资产置换，差额部分以债权及现金补足。
据悉，珠江股份拟置入的资产珠江城市服务公司为非上市公司，注册资本8000万元，主营业务为物业管理服务、文体运营服务。
珠江股份在回复上交所的问询函公告中表示，2022年全国房地产行业经历下行周期，房地产企业业绩不断承压。房地产行业TOP10企业市场份额超过20%，头部效应显著，珠江股份相较于竞争对手，规模较小、经营区域集中且拿地优势较弱，房地产行业融资端利好政策仅能暂时解决上市公司的流动性问题，并不能改变其因资产质量和经营问题导致的亏损局面，无法解决上市公司长远发展的问题。
关于从房地产业务转型到物业管理及文体领域的合理性，珠江股份董秘办相关人士在接受《证券日报》记者采访时表示：“关于公司转型的背景及原因，我们在问询函的回复中也做了相关的说明，不同于上市公司亏损且业绩波动较大的房地产业务，拟置入的物业管理和文体资产运营会较为稳定，有利于提升上市公司盈利的稳定性及持续性。”
对此，中国人民大学货币研究院研究员陈佳向《证券日报》记者表示：“房地产产业链发展都遵循周期波动与受外部政策优化调整影响这两大核心动力的驱动，因此有远见的房地产企业早在本轮大周期之初就启动了主动转型战略，从传统房地产的重资产企业向着包括物流物管商管等现代服务业轻资产企业转型。珠江股份此举也是出于对公司更为长远的发展考虑。”
控股股东有能力足额履约
根据交易安排，对置入资产和置出资产估值差额部分，控股股东珠实集团需向珠江股份支付现金约20亿元。珠实集团资金流出将包括两部分：一是重组支付现金对价约20亿元；二是于交割日前向置出的珠江股份控股子公司提供资金，用于相应控股子公司向珠江股份偿还往来欠款。截至2022年8月31日，待偿还往来款金额为39.04亿元。
上交所要求珠江股份结合珠实集团的财务状况、可动用货币资金、融资渠道、已筹集资金情况等，充分说明交易对方的履约能力。
对此，珠江股份表示，交易对方珠实集团业务稳定、流动性良好，能及时、足额履行交易对价支付义务，持有的货币资金足够覆盖本次交易中的资金需求。
据了解，珠实集团是广州市国资直属的32家国有企业之一，涵盖城市建设与开发、产业园区投融资与开发建设运营、城市运营与服务三大业务板块。截至2023年1月末，集团获得各大银行等金融机构授信额度为654.32亿元，其中未使用授信额度179.24亿元，仍有足够未使用授信额度。
1月30日，珠江股份对外公布预计2022年净利润亏损约17.6亿元，与2021年相比，由盈转亏。同时，珠江股份对外表示，2022年出现业绩亏损，主要源于房地产项目竣工交付并结转收入，房地产市场下行等的影响，房地产业务去化速度放缓，结转毛利同比下降。
