中新经纬3月15日电 (薛宇飞)15日下午，越秀地产股份有限公司(下称越秀地产)在港交所公布了2022年业绩公告，并在随后举行业绩发布会。
整体看，在房地产行业下行压力较大的情况下，越秀地产多个指标实现逆势上扬，营收、利润等核心指标仍在增长。但同时，也有一些指标有待优化，比如，现金及现金等价物及监控户存款总额较2021年下降超过50亿元人民币。
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多项指标继续增长 毛利率小幅走低
过去几年，越秀地产是地产行业的“黑马”。2018年-2020年，该公司房地产销售额同比增速分别为41.4%、24.8%、32.8%，到2021年，销售额同比增速为10.1%，销售规模挺进千亿元关口。
2022年，国家统计局数据显示，全年商品房销售额同比下降26.7%。这种情况下，越秀地产的销售增速虽然明显放缓，但仍保持正增长。2022年，公司实现合同销售额1250.3亿元，同比上升8.6%。
销售额保持正增长，与越秀地产重仓大湾区、华东等经济发展较好的区域有关。2022年，越秀地产在大湾区实现合同销售额约596.8亿元，占比约为47.7%；在华东地区实现合同销售额约429.5亿元，占比约为34.4%。
业绩发布会上，越秀地产董事长兼执行董事林昭远说：“从去年全国的情况看，好的地方的房子还是一房难求，价格还在上涨，但不好的地方，确实是卖不出去。那就是结构性的机会，分化会越来越严重。”他还称，在供货方面，越秀地产会抢工、抢节点，实现好的项目加速去化，同时，会重点布局核心城市。
2022年，越秀地产实现营业收入约724.2亿元，同比上升26.2%；股东应占净利润约39.5亿元，同比上升10.2%；核心净利润约42.4亿元，同比上升2.1%。与大多数同行一样，越秀地产的毛利率正在走低。数据显示，2019年越秀地产的毛利率达到近几年的高点，为34.21%，之后开始逐步下降。2020年~2022年，公司毛利率分别约为25.15%、21.8%、20.4%。
土储方面，这家企业2022年共在12个城市新增37幅土地，总建筑面积约为695万平方米，全部位于一、二线城市。截至2022年年末，公司总土地储备约为2845万平方米，其中大湾区土地储备占总土地储备约49.8%，华东地区占比为16.1%。
短债占比仅为18% 现金总额下降50亿元
数据显示，截至2022年年末，越秀地产剔除预收款后的资产负债率、净负债率和现金短债比分别为68.8%、62.7%和2.23倍，“三道红线”指标全部保持“绿档”达标。对比2021年，剔除预收款后的资产负债率指标变化不大，净负债率指标则较2021年年末的47.1%有大幅度反弹。现金短债比出现较为明显的优化，明显高于2021年年末的1.36倍。
林昭远称，公司坚持按照投资级的标准来管理投资与经营，目前看，现金短债比出现了进一步优化，“现金短债比在2倍以上，我认为还是比较稳健的。”净负债率指标有进一步控制的空间，但也需要看机会。
截至2022年年末，越秀地产一年内到期的借贷额为157.44亿元，总借贷882.98亿元，短债占比仅为17.83%，明显低于2021年年末的约39%。这意味着，公司短期偿债压力较小。
不过，现金及现金等价物指标则出现明显下降。截至2022年年末，越秀地产现金及现金等价物及监控户存款总额约351.2亿元，较2021年年末的405亿元下降53.8亿元，同比降幅为13.3%。其中，现金及现金等价物为218.5亿元，较2021年年末的327.7亿元下降超过百亿元；监控户存款达到约132.7亿元，较2021年年末的77.3亿元增加了55.4亿元。
2022年，政策对优质房企融资进行一定支持，越秀地产也实现融资成本进一步走低。去年，该公司于境内成功发行公司债券98.4亿元，加权平均利率3.11%；公司平均借贷成本同比下降10个基点，降至4.16%。公司管理层表示，未来的目标是将融资成本控制在行业的前五名的水平。
市场将稳中向好 “并购的坑特别多”
国家统计局15日发布的数据显示，2023年1-2月份，中国商品房销售额15449亿元，同比下降0.1%，其中住宅销售额同比增长3.5%。相较于2022年，今年前两个月的销售额降幅已明显放缓。
对于2023年房地产市场形势，林昭远认为，从今年前两个月的数据看，市场已有复苏迹象。房地产行业对维持经济稳定发展的作用比较关键，相信接下来的政策走势会比较温和，市场会稳中向好。但他同时强调了市场正在分化。
业绩发布会上，越秀地产公布了2023年合同销售目标，即1320亿元，同比增速约5.57%。该公司今年可售资源为2400亿元，照此推算，要达到上述目标，去化率要超过55%。
对于发债及并购计划，越秀地产管理层表示，发债与否主要看成本，目前美元债成本太高，“不是我们的菜”。“并购是公司获取土地的方式之一，但并购的难度特别大，坑也特别多。我们就在想，它为什么愿意卖？如果项目好卖，他们自己马上就卖掉了。我们没有放弃并购的机会，每周接到的并购要约还是挺多，会进一步筛选。”
