出品：新浪财经上市公司研究院
作者：大眼楼管/肖恩
【资料图】
近日，融创中国终于发布了迟到大半年的2021年年报，尽管这是一份令事务所“无法做出意见”的年报，但这也足以让投资人及债权人一探融创的财务究竟处于什么艰难境况。同日，融创还公布了其债务重组相关进展。
整体而言，在今年销售依然惨淡的情况下，融创的回款捉襟见肘，偿债压力持续加大，因此融创一直在争取债权人的展期，甚至是期限较长的展期。尽管孙宏斌希望融创能在2023年回归良性、健康发展轨道，但从其销售、债务逾期以及展期请求来看，2023年扭转局面的概率或仍不大。
计提减值520亿1.7万亿货值或只是一厢情愿
融创在2021年上半年要有多风光，下半年就有多惨淡，上半年还在“买买买”的孙宏斌精准地撞上了信贷政策收紧的枪口，以至于在当年就出现了营收下滑、利润巨亏的急转弯。
年报显示，融创2021年实现营收1983.9亿元，同比下降约14%，与上半年还是同比增长24.24%的业绩形成巨大反差。可见在下半年融创的资金就出了较大问题，以至于竣工结转的节奏也出了问题。
截止去年底，融创中国的有息负债总额达3217.05亿元，同比增长6.02%，其中短期负债就高达2351.47亿元，占比升至73%。与此同时公司账面现金状况却表现不佳，由2020年的1326.5亿元减少至约692亿元，接近腰斩，且其中来自于合联营项目公司的账面合并并资金就达到410亿，真正在集团账面的资金微乎其微。此外，账面资金中的非受限制现金更是由2020年的987.1亿元减少至143.4亿元，相较于超两千亿的短期负债来说，可谓杯水车薪。
融创在2021年流动性陡然紧张主要有两方面原因，其一是非即期债务逐渐到了兑付期，其二则是此前孙宏斌在土地和项目市场的连连出击。年报显示，2020年新增土地储备达5877万平米，2021年又新增权益土地储备约1774万平米且几乎全部是在上半年所拿。
继顺驰后，孙宏斌再一次为他的激进付出了代价，“买买买”时的豪爽最终落在账面上却是令人诧异。融创宣称，截至2021年底公司权益土地储备约1.6亿平方米，权益土地货值高达1.77万亿，但这份年报超500亿各类资产减值却让这份预估“货值”可信度大降。
据年报，融创全年尽管实现了近2000亿营收，但却毛亏17.9亿元，毛利率为-0.9%，较去年下降103.7%，这说明，加上减值情况，融创近2000亿的项目盈利能力是非常堪忧的。而加上包括存货、合联营项目股权的减值等，2021年融创中国的净利润由上年的盈利356.44亿元转亏至382.6亿元。核心净亏损为253亿元，按年下降约183.6%。
房地产企业的通病就是，由一大堆项目公司聚合成的总土储，就像一个盲盒，投资人和债权人很难对每一个项目了如指掌，或许要等到大幅减值或毛利率骤降的那一刻，风险才能真正露出来。而在此之前，账面庞杂的土储都是企业拿来演绎成“货值”讲故事的工具，随着近两年全行业的普遍减值，货值这个指标，其可信度是堪忧的。
融创寻求“长”债务展期
摆在孙宏斌和融创上下游的各方面前的问题已然非常清晰，融创的负债很多，且短期的占比畸高，项目销售困难，资金链崩了后连续违约逾期，而融创唯一的筹码就是账面上一堆项目盲盒。
面对出险房企，同行真心出手相救的情况很少，诸如万科和泰禾、世茂和福晟，也包括如今中信看上了融创的“董家渡”项目，被看上的仅仅是其盲盒中的“好项目”，其余的烂摊子，还要自己来“含泪”消化。
因此，中信并不是真正要搭救融创，也不停有“先烈”告诉我们，靠变卖优质资产是很难自救的。融创仍需寻求债权人的同意，对债务进行展期，以期待那“希望中”的地产复苏最终的到来。
自今年5月一笔境外债违约到截至财报获批，融创到期未偿付的债务已经达到了685.3亿元，并有约1518亿元债务可能被要求提前还款。融创与债权人的博弈还在持续之中。
根据融创近期公布的债务重组进展公告，融创已向债权人小组提呈初步重组框架。探讨的初步重组框架主要内容包括：将30亿至40亿美元的现有债务及若干股东借款转换为普通股或股权挂钩工具。剩余现有债务将兑换为新的以美元计价公开票据，期限为自重组生效之日起的2至8年；提供部分资产处置净收益拟作为偿还新票据的额外资金来源；同时拟向及时支持重组方案的债权人提供同意费。
而截至2022年中，融创境外有息债务约为110亿美元。其中约37亿美元（约占境外债务总额的34%）的原始到期日为2022年底前。
结合来看，融创寄希望于通过让渡股权尽快解决眼下即将到期的美元债，而其余外债则希望通过给同意费和给出变卖资产偿债的预期，来寻求债权人的展期同意，且尽可能希望能够展期时间足够长。
而在国内债方面，融创也在寻求重组和展期，除财报中披露的49.7亿人民币的海外展期以及259.6亿境内债展期外，目前并未传出更多结果，境内外的债主们或多数还在犹豫权衡。而并非市场所说，孙宏斌已经“回来了”。
销售回款仍然惨淡2023年走出阴霾或概率不大
融创、孙宏斌、债权人、投资人都明白，债务展期并不解决根本问题，有利润的销售回款，才是真正的源头活水。
可目前国内房地产市场持续低迷，“金九银十”销售不振后，11月再度环比下滑。融创数据显示，1-11月在销售均价下降7.5%的情况下，全口径合同销售额为1611亿元，同比下滑71.68%，而单11月融创的销售额仅有80.4亿元，同比下滑达78%，环比有恶化趋势。
以目前融创的销售回款来看，加上全国正面临结束疫情的冲刺阶段，短期有明显起色的概率不大，这也就是说融创真正的源头活水似乎仍未进视线之内。
销售低迷仍然是全行业的难题，这也是为何各房企都在争取“中增债”、“第二支箭”、“金融十六条”、“第三支箭”融资的原因。但截止目前，并未传来融创在相关政策支持下的融资消息，仍就奔波于债权人的谈判之中。
