经济导报记者 ｜王雅洁
新年过后，不少“房贷一族”迎来利好，存量房贷利率迎下调窗口。“百万房贷月供省200元!”对于房贷利率挂钩贷款市场报价利率(LPR)、重定价日为每年1月1日的济南市民唐红等住房消费者来说，去年5年期LPR的三次下调福利终于在开年首月还款日得以体现。不仅如此，1月1日起存量公积金贷款也执行调降后的新利率，组合贷用户可享受商贷、公积金利率下调的双重利好。
同时，随着2023开年首套住房贷款利率政策动态调整机制的建立，政策“红包”延续了2022年9月底阶段性打开首套房贷利率下限的利好。经济导报记者注意到，根据2022年9至11月房价数据，在全国70个大中城市中，济宁等38城符合调整利率下限的条件，有望在一季度率先迎来利率调整。
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百万房贷月供省200元
“2023年第一件开心的事就是房贷利率从之前的5.15%下调到了现在的4.8%。”1月1日，唐红惊喜地发现，收到了贷款行发来的房贷利率下调信息。去年月供为3822元，这个月开始降到了3676元，每月能少还146元。唐红告诉经济导报记者，“办理贷款的时候，我指定1月1日为重新定价日。去年5年期LPR下调时只能眼睁睁看着，如今终于能享受到降息的福利。”
“2022年，关乎房贷的5年期LPR经历了1月、5月、8月三次下调，从2021年底的4.65%降至4.3%，下调幅度达35个基点。以百万本金、贷款30年计算，利息下调后，每月月供可节省200元左右。同时，首套房公积金贷款利率也从3.25%下调至3.1%。”1月6日，济南一家地产中介门店经理刘琳琳在接受经济导报记者采访时表示，这样的利率下调福利只适用于部分LPR重定价日为每年1月1日的存量房贷消费者。
对于选择浮动利率调整方式的房贷用户来说，银行一般会对LPR的重定价日给出两个选项：一是次年对应日调整(个人贷款发放日)，另一种则是固定日调整(每年1月1日)。刘琳琳直言，选择重定价日时，可遵循“早定早享受”的原则。“仔细查看购房贷款合同，你会发现，除了固定日调整、次年对应日，还有‘次期’调整(按月调整)等可供选择。在签订购房合同的时候，要多与贷款行沟通，选择适合自己的浮动利率调整方式。”
不过，在部分存量房贷迎来利率下调的窗口期，有贷款用户发现自己1月份的还款额不降反升。“之前买房时贷款利率是LPR+80个基点，相对较高。好不容易盼了一年，利率下调后还款金额反而上涨了，这是啥情况?”1月6日，青岛市民郝杰收到银行发来的扣款信息，有点不解。他告诉经济导报记者，元旦过后银行发来的信息显示，“1月1日调整年利率为5.1%”，这意味着自己的贷款利率已下调，利息少了，还款总额低了。但从郝杰出具的等额本息还款明细，经济导报记者观察到，其2022年12月的还款总额为6663元，2023年1月还款总额为6718元，调整贷款利率后还款增加55元。对此，经济导报记者咨询了银行个贷客户经理。
“贷款利率调整后，第一个月会多一些，因为还款是按30天来计算本息，但其实还有几个月是31天。银行一般会在第一个月把多出来的那几天本息累加到还款额中。”一家国有银行济南分支个贷客户经理王瑞辰解释，这主要受按日计息的因素影响，后面的还款金额会降下来。
38城有望率先受益
在从业十年的济宁房屋中介王鑫看来，首套住房贷款利率政策动态调整机制的建立，让济宁的房贷利率有望在省内率先迎来再次下调。
日前，央行、银保监会联合下发《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。这意味着允许部分城市动态突破利率下限。那么目前哪些城市符合条件开启调整呢?
经济导报记者注意到，券商研报显示，根据2022年9至11月房价数据，70城中有济宁、太原等38城可在2023年一季度率先受益。国金证券统计显示，相比于9月底，70个大中城市中，符合条件的城市数量由23个增加至38个。
“去年十一前后，济宁商贷利率就迎来了下调利好，从LPR-20个基点调整为LPR-35个基点，主要是基于人民银行、银保监会决定阶段性调整差别化住房信贷政策，享受到了第一波政策礼包。”王鑫与经济导报记者攀谈时表示，去年第四季度以来，济宁首套房贷利率已率先挺进“3时代”，部分银行将首套房商业贷款利率降至3.95%。此次新规让济宁正在观望的首套房刚需购房者再次看到了下调希望。
统计数据显示，济宁去年9月至11月新建商品住宅销售价格环比和同比均出现3个月连续下降，其中11月下降幅度较大。王鑫分析，从实际情况来看，济宁楼市此前到了万元均价，实际上在去年四季度不少楼盘价格都有所调整。如济宁北部楼盘幸福里，10月每平方米均价9000元起，之前均价到过11000元。还有瑞马天悦在“双12”打出单价8000元+的洋房价格。他坦言，“经常有客户问‘哪里最值得买？’其实主要还是看个人需求。对刚需购房者来说，选择适合自己的时间节点来买很重要。”
专家预测：
降准、降息仍有空间
根据王鑫的观察，从2022年12月情况来看，济宁各售楼处来访量、成交量比之前都有明显增加，压抑了几个月的刚需购房需求得到一定释放。同时，开发商年末冲业绩优惠力度较大，也有部分年末返乡置业需求。
不仅是38城，在业内专家看来，2023年降准、降息均具备操作的空间和可能性。
“稳健的货币政策要精准有力”，2022年底召开的中央经济工作会议为今年的货币政策定下基调。对此，人民银行副行长刘国强有所阐述：总量要够，就是今年货币政策的力度不能小于去年，需要的话，还要进一步加力；结构要准，就是要持续加大对普惠小微、科技创新、绿色发展、基础设施等重点领域和薄弱环节的支持力度，要继续落实好一系列结构性货币政策，效果好的可以酌情加力。
“今年经济增长仍需要财政的加力支持。”民生银行首席经济学家温彬预计，总量型货币政策工具将继续发力，降准、降息仍有空间；结构性政策工具将存量扩容、增量加码，进一步推动宽信用、调结构和降成本。
编辑 ｜戴岳
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