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作者｜吴亚

(资料图片仅供参考)

1月以来，上市房企们的2022年销售“成绩单”正密集披露。截止目前，全年累计销售录得同比正增长的房企还仅有越秀地产（00123.HK）一家。

根据越秀地产1月9日晚间披露的最新运营数据公告，2022年全年公司累计实现销售额1250.3亿元，同比增长8.6%，占2022年既定合同销售目标1235亿元的101.2%。

在2022年中期时，越秀地产就是TOP50强房企中唯一一家录得销售正增长的房企。虽然其在房地产行业低谷期维持了不错的销售业绩，但受行业大势的影响，公司利润表现也出现了明显的下滑，2022年中期整体毛利率为21.2%、同比下降5.6个百分点。

不过，在告别“高杠杆”且“现金为王”的当下，越秀地产融资渠道畅通且成本低，账面上现金充裕、财务稳健，这为其抵御行业周期波动提供不少助力。往期公告数据显示，仅就境内公开债券而言，2022年越秀地产就获得了近98亿元的融资。

12月销售额220.8亿元，系年内单月最高值

最近的2022年12月单月，越秀地产实现销售额（连同合营公司项目的销售）约为220.89亿元，同比上升约10%；对应的销售面积约为64.07万平方米，同比下降约10.3%。

梳理往期往月销售表现来看，越秀地产在2022年一季度的三个月里，单月销售额同比均在下滑，也由此公司在2022年前3月的销售额同比降幅达到45%。

但从2022年4月开始，越秀地产的销售端开始修复。到了当年6月普遍的房企中期冲刺业绩的月份，公司单月实现销售额达到142.99亿元，同比增幅也达到119%。

之后的当年7月和8月，越秀地产的销售业绩和房企普遍的走势一样，相较于中期的高点有明显的回落，其中8月单月的销售额同比降幅达到36%。

但到了当年的9月和10月，即房地产传统的“金九银十”期间，越秀地产的销售业绩出现明显的攀升，单月分别实现销售额166.81亿元、114.4亿元，同比增幅达到178%、9%。

之后的11月-12月即四季度里，越秀地产年终冲刺的势头强劲，连续三个月环比增长，分别实现销售额114.4亿元、118.28亿元、220.89亿元。即12月单月的销售额220.89亿元，系全年销售中的单月最高值。

而从累计销售额的表现来看，越秀地产在2022年前9月达到796.74亿元，已同比回正、增幅为12%；在四季度的增长助推之下，越秀地产全年累计录得销售额1250.3亿元，同比增长8.6%。

此前在2022年3月举行的业绩发布会上，越秀地产管理层将公司2022年销售目标增长率定为7%；而2021年全年越秀地产累计实现销售额1151.5亿元，同比上升20.2%，全年销售目标完成率为102.6%。

据此计算，越秀地产既定的2022年年度销售目标为1235亿元，由此，公司针对2022年年度销售目标的完成率为101.2%，继续保持高完成率。

这样的销售业绩在上市房企中已属不错，越秀地产已是难得的保持了销售业绩正增长的房企。

根据克尔瑞披露的数据，2022年12月，TOP100房企实现销售操盘金额6775.1亿元,环比增长22.2%，但增幅低于往年同期；同比降低仍达到30.8%，降幅较10、11月有所提升。

就累计业绩来看，TOP100房企2022年全年实现销售操盘金额64622.2亿元，同比降幅保持在41.6%的较高水平。

2021年以来，在房地产行业发展逻辑彻底转变的大背景下，销售规模已不再成为市场衡量房企的唯一标准，产品力、交付力、服务力、安全性正逐渐成为衡量房企们的新指标。

叠加行业在2021年以来进入深度调整期的影响，已有不少房企自2021年开始就不再披露年度销售目标，一些仍披露销售目标的房企在制定的过程中也在趋于保守和谨慎。

以越秀地产为例，其最初针对2021年年度销售目标的增长率高达20%；但到了2022年，如前所述，这一增长率也已降至了7%。在越秀地产看来，公司要追求有质量的销售。

中指研究院数据就显示，在对外公布销售目标的15家房企中，2022年目标完成率均值仅为73.6%，前11月的目标完成率均值更是仅为65.4%。

需要注意的是，不少房企在12月份纷纷开启年终冲刺模式，由此才让2022年的目标完成率有了极大的提升。

以绿城中国为例，2022年前11月，公司的目标完成率为79.7%；到了当年12月，绿地中国单月实现销售额241亿元，至此公司全年目标完成率替提升至91%。

多元拓展融资渠道，年内多笔发债利率创新低

越秀地产成立于1983年，作为老牌的广州房企，公司是全国第一批成立的综合性房地产开发企业之一，并于1992年登录港交所；其还拥有全球第一只投资于中国内地物业的香港上市房地产投资信托基金——越秀房托(00405.HK)，控股TOD综合物管服务规模最大的全国百强物服企业——越秀服务（06626.HK）。

越秀地产的母公司越秀集团是中国跨国公司15强企业、广州本地国资企业，目前已形成以房地产、金融、交通基建、现代农业为核心的“4+X”现代产业体系，除了前述越秀地产等三个上市平台，其还控股越秀金控、越秀交通基建和华夏越秀高速REIT三家上市平台；截止2022年6月底，越秀集团总资产超8800亿元。

在当前的行业大变局之下，销售额的表现对房企而言越发重要，这是房企最为根本的自我造血能力。在房企的信用风险仍在释放的当下，如越秀地产这样的一批老牌房企，凭借着稳健的财务状况在行业动荡期守住了安全阀门。

截止2022年中期，越秀地产剔除预收款的资产负债率、净负债率和现金短债比率分别为69.4%、59.7%和1.45倍，始终维持“三道红线”绿档达标。

越秀地产还在积极拓展多元融资渠道和方式，强化资金管理，来持续降低融资成本。根据其在2022年9月26日发布的官方消息，当年9月23日公司通过境内经营主体广州市城市建设开发有限公司，在上海证券交易所市场面向专业投资者成功发行25.9亿元公司债券。

根据簿记结果，3+2年期品种发行规模15亿元，票面利率2.78%，系公司自2016年首次进入境内债券公开发行市场以来同期限债券利率新低；5+2年期品种发行规模10.9亿元，票面利率3.09%，为5年期房地产行业公司债券历史最低利率。

越秀地产彼时表示，公司2022年以来累计完成5期、合计98.4亿元境内公司债券的发行工作，综合来看3+2年期加权平均利率2.85%、5+2年期加权平均利率3.33%，发行利率创新低。

最近的1月10日，越秀地产还曾公告，拟发行规模为20亿元、票面利率为4%的2026年到期的票据，继续拓展公司的融资渠道。

业绩稳定财务安全之下，财报数据显示，在2022年上半年越秀地产的主要管理层酬金为536.6万元，还较2021年年底的523.8万元有所上调；当年上半年还新增了雇员1600名至17980名，较2021年年度的16320人增加了10.17%。

只是，在房地产行业告别高增长时代后，行业利润日渐稀薄，即使是财务水平相对健康的头部房企，也难以独善其身。Wind统计显示，仅2022年上半年就有约61%的房企归母净利润出现下滑。

越秀地产在2022年上半年实现营业收入约312.9亿元，同比上升29.1%；但受毛利率下滑、汇兑损失以及投资物业评估净跌值影响，归母净利润同比下降25.8%至17.1亿元（即同比减少约5.9亿元）。

越秀地产的汇兑损失主要由于人民币贬值导致的境外债偿还成本增加，2022年上半年录得汇兑亏损约0.77亿元，对比2021年同期录得汇兑收益1.34亿元，同比增加2.11亿元的财务费用。

不过越秀地产也披露，截止2022年6月底，公司人民币借贷占比为74%；同期，外币借贷占比为26%，较2021年年底已下降2个百分点，外汇风险有所降低。

同期，越秀地产持有约40%股权的越秀房托在2022年上半年也有较大汇兑损失，按股权比例计算，越秀地产承担对应汇兑损失约2.8亿元。另据财报，2022年上半年越秀地产投资物业评估净跌值约为0.82亿元，而去年同期投资物业评估净升值约为0.7亿元。

按照越秀地产管理层的说法，上述利润减少均为非现金性质。即若不计净汇兑损失和投资物业评估净跌值，公司在2022年上半年的核心净利润为21.3亿，同比上升1.4%。

但越秀地产仍需努力修复自己的利润水平，在2022年上半年公司的整体毛利率下滑至21.2%；该指标在2019年创下34.21%的高点后便一路下滑，2021年已仅为21.75%。

不过，越秀地产管理层也明确指出，行业的利润率下滑已是事实，20%-25%的毛利率对于公司来说是一个合理的区间，也符合行业发展的态势。