房地产是中国经济增长的主要支柱之一。在刚刚过去的2022年，房地产市场可谓备受瞩目。

行业寒冬之下，政策端有暖风吹来。从“第二支箭”到“金融16条”，再到保函置换预售监管资金，每项政策的出台都有极强的针对性。继十九大之后，二十大报告再次强调“房住不炒”，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。 

面对自成立以来的最大困境，我们应该如何理解并做出应对？它又将对未来行业的发展思路和行业生态产生怎样的影响？展望市场，投资者该如何把握增值机会？

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本期大师课，特邀易居企业集团企业战略部总经理刘晨光先生。刘晨光先生长期担任知名开发企业和金融企业的战略顾问，每年与多家品牌房企创始人和管理层进行深度交流研讨和培训，并提供战略诊断和优化。他的研究覆盖宏观趋势、城市改革、八类城市、土地供给、企业行为、行业智库、地产重要关联领域等方向，善于输出前瞻性、系统性的方法论和结论。他曾在2017年撰写《崛起中的浙系房企》，为业内首次系统解析浙江籍地产开发企业的“基因”特色和标杆企业经营范式；2019年开始撰写《战略投资内参》，日拱一卒专注行业动态和趋势，至今已近30期，是众多同业高管的案头内参。

在本次课程中，刘晨光先生将从中国房地产市场的现状谈起，详细分析全国商品住宅成交情况、不同区域的市场情况及房地产融资和流动性等焦点问题，层层递进，通过复盘2012-2015年中国“十二五”规划期间房地产行业的表现，对比本轮周期的不同之处，以史为鉴，分析本轮周期开发企业和地方政府的应对策略，助力投资者把握行业发展的微光。

接下来，让我们一起来听一听刘晨光本期课程的开篇词。

为什么在这个时点推出《地产的真相》

大家好，欢迎来到《地产的真相》。我是刘晨光，来自于易居克尔瑞集团。

为什么会在这个时间点上推出《地产的真相》这门课程呢？原因在于，房地产是国民经济支柱行业，但是很多人对房地产的理解只认为是房价，甚至会认为房地产企业是暴利的代名词，但真实的房地产行业比想象的要复杂。

第二，当下的房地产会员遭遇了自中国房地产商品化改革之后最大的冲击，本轮危机中40-50家大型企业爆雷，也是堪称首次。所以我们想了解背后的根源到底是什么？制度为什么会推动这轮的调整？有哪些一以贯之的改革？又发生了哪些失误和偏差？

第三，政策对房产行业、包括城市发展，交通建设、股债平衡等方面都进行了一系列的改革储备。这些改革储备将伴随这一轮冲击而逐渐推出，重塑房地产行业的发展。

第四，本轮爆雷之所以严重，原因在于房地产开发企业遭受了重大的问题。但是房地产企业的问题，表面上是房地产企业的债务不够自律，但其实还有更深层次的制度方面原因，所以我们也希望借此进行分析。

第五，整个房地产行业（不限于房地产开发行业），未来哪些领域会有哪些更大的机会值得关注？

课程内容介绍

这门《地产的真相》课程的主要内容分成八个方面：

第一方面，房地产行业当前的市场状况，我们从数据层面来看当下房地产的市场现状。分析社会科学的时候，没有数据是不行的，但如果数据过多、过复杂、过交错，同样是看不清楚这个行业，所以我们非常希望用极简的数据来看一下当下市场的现状。

第二方面，这轮困境的溯源和导火索。本轮地产冲击的导火索是土地征收成片开发，但更深层次的背景源于2016-2018年的金融地产改革。

本轮地产冲击的“火药桶”是房地产开发企业，尤其是民营房地产开发企业的高杠杆、高负债。高负债推动企业必须要有高的销售额，必须有高的流动性，以及必须有高的信用体系做支撑。背后深层次的并不在于房地产开发企业，可能还有很多制度性的因素。

第三方面，我们来分析一下二十大对房地产行业的定位，以及二十大之后房地产行业大的定调是怎样的。

第四方面，近段时间政策端的一些信息对行业的影响。为什么我们没用房地产政策，而用政策端呢？其实房地产只是一个行业，但它影响的不光是行业政策，可能还有交通政策、金融政策、城市政策。所以我们会把与之相关的政策端信息都进行梳理。

第五方面，回顾上一轮2012-2015年的房地产周期，我非常希望通过对上一轮周期的分析，来看看有哪些经验今天可以借鉴，有哪些教训今天可以吸取；在上一轮当中，哪些企业做了哪些事情，今天回过头来是错的一塌糊涂，我们可以避免它；哪些企业在上一轮当中有很多非常不错的成绩。不论企业今天是否成功，那一段的经验，我们希望抽离出来，供今天来借鉴。

第六方面，房地产行业的底线和一些乐观因子。说到底线和乐观因子，它一定是政策和政府的制约因素。不论谁是主导人，都必须遵从这些底线和制约因素。

第七方面，过去5年的改革储备。比如土地政策储备了哪些政策、城市改革储备了哪些政策、金融政策储备了哪些政策，都是未来的重要方向。基于此，看未来才会更加清楚。

第八方面，房地产行业未来可能的机会。但凡说到房地产行业，不只限于目前开发商所主导的开发行业。除了开发行业，还有一系列的代建、资管、资产交易，包括物业、产业战投等一系列，都是整个大房地产行业的组成部分。未来随着开发的资金回报率的降低，开发的资金池的拆解一步步进行下去，大的房地产行业的发展才会越来越好。目前房地产的GDP占国民经济的比重是7%，而美国是11%，显然随着房地产开发规模不再增长，房地产行业占GDP的比重如果要进一步的提升，靠的是什么？靠的肯定是大的房地产行业。

这是本轮课程的大概纲要，我们也希望和大家一起来探讨，对房地产行业有更深的理解。

房地产：社会科学的理解

最后，我也提一下个人对房地产这一社会科学的理解。

首先要看数据，但是又不能完全看数据。没有数据，一切都停留于纸上谈兵，但如果数据过于交叉、过于复杂，往往会掩盖真相。任何社会科学只要用极少数的数据，找到最核心的一个因素是很重要的。

第二是信息，要想对未来有所预知、预测，显然需要来自于企业端的信息、来自于政策端的信息、来自于智库端的信息。而在这过程当中，积累非常重要。为什么？原因在于知道、主导政策的人不一定说，但会说的人不一定主导政策。

另一方面，企业可能也说是一套，实际做是一套。如何跟踪观察企业，关键是能不能把这些信息给抽离出来，这是非常重要的。

第三，市场就是一个逻辑。我国是现实主义导向的，历次的改革都源自于发现问题、产生危机、解决问题、应对危机，不断的推动整个国家往前走。显然逻辑也来自于问题在哪，应该怎么去做，配套政策落地的时间是什么样子的。所以梳理这个逻辑实际上也是非常重要的，这可能也构成了我们对行业的一些理解。我们也非常希望通过课程，透过不限于这三个方面，可能还有其他方面，和大家来进行一些探讨和了解。

个人经历和行业感悟

说到我个人，我在房地产行业从业已将近20年，伴随着这个行业的黄金发展时期，收获很大，感触也很多。但本轮的危机实际上也是第一次经历，经历了这轮危机之后，不论从心态还是阅历上都更加完整和深入。在这20年的从业经历过程当中，有几点感触特别深：

第一，我早期帮大量的金融企业、地方政府、平台公司、开发商做了很多项目，特别是土地前端的一些项目。但再好的结论，对应上具体的一些企业，最终的效果可能是不一样的。所以从这里我们也可以看到，每个企业的运营能力是千差万别的。所以我们经常在谈行业趋势的时候，很容易忽略具体企业的能力。而这个行业长期以来的价值判断、周期判断是被金融所主导的，金融认为这是一轮上升周期，那么我们应该加紧进入；如果认为是一轮下降周期，那么我们不能进入。

但实际对于企业而言，一定要比金融更加强，它一定要有更强的运营能力和内控能力，才能够穿越行业，取得更大的一些业绩。所以真正长期从业的人员应该追求“长坡薄雪”的态度。

第二，我自己喜欢帮企业做大量的顾问类的工作，每三个月进行一次检讨复盘更新。原因在于，好比在10月份翻阅到7月份报纸的时候，会发现报纸上的观点完全不一样。我们不能说7月份的报纸完全是胡说八道，但可以说有很多其他因素被叠加上去了，发生了很大的变化。因此我自己非常喜欢对未来有一些大致的判断，尤其是未来3个月会看的比较清楚，发现问题马上检讨。

对于服务的企业家，我建议尽可能不要大量的对外下判断，说的逻辑越完美，越可能对下一步的改变产生大的阻力。

第三，我非常喜欢和企业接触，大量走访企业家和具体的一些项目，敬畏企业家对市场的敏锐态度，敬畏商业的本来面目。商业的本来面目，实际上就是合理利润，控制成本。赚钱基本上靠周期，行情不好的时候要守住底线，行情好的时候获取超额回报。这些观点往往在很多人看来很土，但实际上这才是商业的真谛。

第四，对政策保持更多的敬畏感、理解感。我们会认为政策制定方具有更大的全局性。政策制定方的逻辑往往更加长期，甚至很多政策制定都是基于问题来的。所以对政策脉络的理解、对政策的敬畏，是我非常看重的。

希望这些从业的经历及沉淀能给大家提供一些帮助和启发。