摘要：对房企、楼市将造成什么影响（欢迎关注杠杆地产）
撰文|杆姐&编辑|雯雯
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融资再松绑，房地产行业又迎重大利好。
2023年2月20日，我国证监会官网披露，近日启动了不动产私募投资基金试点工作。
按照中基协的《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》（下文简称“试行指引”），该指引自2023年3月1日起施行。
这个不动产具体包括什么？
特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。
基础设施这些很多朋友不关心，很多朋友就盯着一条，可以为房地产行业融资、注入更多活水。
官方表述是这样说的，为进一步发挥私募基金多元化资产配置、专业投资运作优势，满足不动产领域合理融资需求。
试点也是落实“促进房地产业良性循环和健康发展”决策部署，健全资本市场功能，促进房地产市场盘活存量，支持私募基金行业发挥服务实体经济功能的重要举措。
严厉调控时也说为了行业健康，各种救市时还是这样。不动产私募投资基金试点是什么？对房企、楼市又将造成什么影响？杠杆地产做个梳理。
1、此次不动产私募投资基金试点，是对过去投资品类的扩容。不动产私募投资基金，不是新东西，首先这在国外成熟市场是一个重要的投资品类。
监管部门的通稿也说了这一点。
其次，我国也有一些针对商业地产、基础设施的私募。
所谓不动产，主要就是房子、基础设施等。只是过去，囿于住宅地产投资融资管制，针对住宅类地产的私募投资基金没有完全放开。
同时我们也看到，房企通过私募渠道的融资，其实长期也是有的，当然和此次试点不同，明股实债问题长期存在。
当然，过去的明股实债问题，如果房企出险，私募方的利息回报和本金也有风险。
2、此次试点是对2022年11月末监管要求的落实。杠杆地产简单回溯一下，2022年11月末，证监会发布房企股权融资方面调整优化五项措施，即房企融资“第三支箭”，其中提及包括不动产私募投资基金试点。
也就是说，这个试点乃计划之中，不是突然蹦出来的。
针对房企融资的三支箭，全面落地后，对于恢复市场信心，效果肯定还是很显著的。
按照当时的举措，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、在建未完成项目、基础设施，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。
3、不动产私募投资基金试点有什么好处？杠杆地产先阐释一下不动产私募投资基金试点是做什么：
简单说，私募投资基金买断不动产项目，实现资产控制和隔离，该项目与原始权益人的主体信用风险隔离开来。
未来，私募基金直接买入相关地产项目，有压力的房企获得了一笔钱，项目也重新盘活，购房者相对不再担心烂尾，一举三得。
4、会不会导致“全民私不动产私募投资基金”、房企大规模融资？按照此次中基协的试行指引要求：
1）在协会依法登记为私募股权投资基金管理人；
2）出资结构稳定，主要出资人及实际控制人最近两年未发生变更；
3）主要出资人及实际控制人不得为房地产开发企业及其关联方，因私募基金投资需要向房地产开发项目企业派驻管理人员的情形除外；
4）具有完善的治理结构、管理制度、决策流程和内控机制；
5）实缴资本不低于2000万元人民币；
6）具有不动产投资管理经验，在管不动产投资本金不低于50亿元人民币，或自管理人登记以来累计管理不动产投资本金不低于100亿元人民币；
7）具有3个以上的不动产私募投资项目成功退出经验；
8）具有不动产投资经验的专业人员，投资部门拥有不少于8名具有3年以上不动产投资经验的专业人员，其中具有5年以上经验的不少于3名；
9）最近三年未发生重大违法违规行为；
10）中国证监会、协会要求的其他情形。
试点不动产私募投资基金投资者均为机构投资者的，前款第6项要求可为在管不动产投资本金不低于30亿元人民币，或自管理人登记以来累计管理不动产投资本金不低于60亿元人民币。
这10条看下来，不用杠杆地产说，门槛也不低，房企自融理论上是隔绝了的。
很多私募基金大概不具备资质，同时具备资质的基金也要考虑投资回报。
根据《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》起草说明（下文简称“试行指引起草说明”）的披露，截至2022年末，协会存续私募股权房地产基金838只，存续规模4043亿元，存续私募股权基础设施基金1424只，存续规模1.21万亿元，主要投向商业地产、交通基础设施、物流仓储、市政工程开发与建设等。
该规模和目前私募基金产品数量145048只，私募基金规模20.03万亿元比起来，还很小。如果可以把私募基金投资的范畴扩大到更多不动产领域，对于行业发展自然也是有好处的。
当然最根本的，还是房地产市场是否回暖，如果市场低迷，砸钱等于泡汤。因此，融资渠道的进一步放开，和房地产市场需要双向奔赴，才能让私募敢于做更多试点。
如果房地产行情逐步热起来，愿意参与试点的私募基金和资金体量也会暴增，进一步刺激楼市。
而这样的情况，大概也是不允许的。
总的来说，加剧炒房，暂时应该不用担心。
5、杠杆是可以加的，放宽股债比限制。试行指引第8条规定，不动产私募投资基金可以基于商业合理性，将基金财产对外提供抵质押，通过申请经营性物业贷款、并购贷款等方式，扩充投资资金来源。
试行指引起草说明还披露，符合试点要求的不动产私募投资基金，可适度放宽股债比限制。
适度放宽股债比限，灵活性提高；且游戏有了杠杆，那就可以玩更大。
当然这东西要看杠杆大小、层次，其次只是个试行指引，杠杆的总盘子始终捏在监管手上。
第13条做了明确，管理人可以结合实际业务情况，对不动产私募投资基金设置合理杠杆比例，但不得利用分级安排变相保本保收益。
不动产私募投资基金总资产不得超过净资产的200%。
杠杆率还是做了清晰明确限制的，同时说得很清楚，保本付息不允许。
具体执行过程中，杠杆地产不知道是否会有这个情况，但近年投资有风险理念逐步接受，趋势还是很好的。
正如第15条所言，管理人应当在募集推介材料以及风险揭示书的“特殊风险揭示”部分，向投资者揭示不动产私募投资基金的特殊风险。
6、有钱人可以直接玩。试行指引起草说明明确说，对于不动产私募投资基金持有被投企业75%以上股权的，可限比例引入少部分超高净值自然人投资者，防范涉众风险。
这句话的意思是，有钱人如果觉得有回报可以直接下场，但是要防止私募公募化的风险。
总的来说，私募游戏总体是给有钱人玩的。即便过去一些拆分散售，小散依旧是最底层。
7、小结一下：此次试点，有望为房地产行业提供新的增量资金来源，盘活优质存量资产。
但是，杠杆地产认为，出险房企、质地不够好的项目，可能突然就好转还是不容易。
当然，随着二季度销售有望逐步企稳，无论房企还是此次试点的私募基金，业绩上或许都能迎来一些突破。
最起码，房子烂尾减少是好事情。
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