出品：新浪财经上市公司研究院
作者：大眼楼管/肖恩
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近日，已上市两家典型代建企业，中原建业和绿城管理，前后脚发布了年报及业绩发布会，但两者的业绩表现可谓泾渭分明。绿城管理在去年地产行业深度调整之际仍然实现了业绩和外拓的双增长，而中原建业则仍因困于河南省而致业绩与外拓双双大幅下滑。
在房地产主业发展压力加大、盈利艰难之际，不少房企纷纷将相关闲置的“生产力”布局代建赛道甚至分拆上市。与此同时，行业中新涌现的主体，诸如政府、AMC、城投公司等也为代建行业提供了庞大的需求，但随着代建渗透率的提升，行业竞争压力不断增加，代建企业的业绩自然几家欢喜几家愁。
业绩大幅下滑归因于大环境？
中原建业2022年报显示，全年录得收入6.06亿元，同比减少53.5%，净利润为3.035亿元，同比减少60.6%。作为代建业务来说，不像地产行业结转与销售存在时滞的情况，代建确认收入大幅下滑即表征着当期业务进展的萎靡。
对于收入下降的原因，中原建业称，受疫情反复及房地产市场低迷影响，导致新签约建筑面积同比下降及在管项目合约销量下降所致。而同为代建行业的绿城管理则表现出了相当的韧性。
2022年，绿城管理实现经营收入达到26.56亿元，同比增长18.4%。其中，商业代建收入、政府代建收入和其他服务收入分别贡献16.69亿元、7.81亿元和2.06亿元，分别同比增长13%、36.6%和6.1%，基本实现了各条业务线的全面增长。
本质上，在代建业务的背后是在管项目的销售及新项目开拓顺利与否。
2022年中原建业在管项目的合约销售额约为213.17亿元，同比减少47.1%，合约销售建面约349.84万平，同比减少了44.1%，销售均价也中断了自2018年以来的增长首次下滑至6093元/平米。反观绿城管理，在克而瑞百强房企销售同比下滑达40%的情况下，全年代建销售额达到875亿元，为中原建业的4倍余，且同比增长3.8%，代建项目平均销售单价也从2021年的13619元/平米提升至14906元/平米，同比提升9.45%。
而在新业务开拓方面，中原建业不仅外拓乏力，而且困于河南也饱受单一省份的风险干扰。
外拓建面降66% 仍未走出河南
2022年，中原建业新增合约建筑面积仅336.71万平米，同比2021年超千万平米的新增量同比减少多达66.4%。由于在建项目推进的更加低迷，截止2022年底，中原建业的在管项目建筑总面积约3171万平米，相较于年初还增长了2.38%。
中原建业外拓乏力的重要原因，是其上市近2年仍难摆脱建业地产和河南区域的限制。全年仅新签了30个项目，但河南省外的项目只有2个，总建面10.62万平米，同比减少91.8%。截止年底，总合约建面中有92%位于河南省内，而河南省全年因受到疫情、水灾、恒大等房企保交楼困难以及行业下行等多重因素的叠加，代建开拓进展也不顺利。
而反观已经全国化布局的绿城服务，新拓代建项目的合约总建筑面积达2820万平方米，为中原建业的近10倍之多，同比增长约23.9%，新拓项目预估代建费达到86.1亿。
截至2022年底，绿城管理的合约项目总建筑面积1.014亿平米，首次站上1亿平米大关，较去年同期增长19.8%。其中，环渤海及京津冀、长三角、珠三角、川渝地区占比分别为19.3%、47.9%、5.7%、1.8%，相较于河南省而言，处于经济动能相对强劲的区域。
待建面积余量不足 合伙人制度或将拉低毛利率水平
按照2022年中原建业合约在管建面池子的变化，目前3171万平米的项目储备相较于中原建业单年履约的建面来说并不算充足，预计业绩增长难有靓丽表现。
反观绿城管理目前1.014亿平米的项目储备，相当于2022年代建完成建面约10倍左右，代建项目整体可售货值6510亿，对于未来业绩的增长有着充分的保障。
面对疲软的业绩表现，中原建业也试图给出增长预期。在年报中，中原建业表示目前政府代建在谈的意向项目超过50个，预计将会在2023年陆续落地，再加上企业已和包括河南资产、河南豫资等多家AMC公司达成战略合作，企业业务模式的多元化进程有望得到加速。
此外，为了应对代建市场的竞争加剧，2022年中原建业开始尝试城市合伙人制度，即中原建业通过在每个城市寻找愿意承担更多责任、发挥更大作用的战略合伙人，与其成立合资公司。
合伙人制度一定程度上是撬动体外合伙人资金，类似于房企拿到项目融资开发，增加了一定的杠杆，这其中或也有明股实债的风险。此外，合伙人制度带来的合伙人收益的相关成本的核算，参考绿城管理计入成本之中，无疑将拉低公司毛利率的表现。
