文/庞无忌
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“认房不用认贷”政策来了。
近日，住房和城乡建设部、中国人民银行、国家金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。
通知明确，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。
什么是“认房不用认贷”？
“认房”或“认贷”是银行在发放住房按揭贷款时认定是否是首套房的参考标准。
“认房”是指银行在发放房贷时，参考购房家庭在当地名下实际拥有住房套数；“认贷”是指银行会根据拟购房人家庭在全国范围内是否有住房贷款记录（包括公积金贷款和商业贷款）来确定贷款比例。
其中最为严格的认定标准就是“认房又认贷”（“双认”），也就是不仅要看购房家庭名下是否有房，还看购房家庭是否在全国有过贷款记录，一旦有房或有贷款记录，都算作二套房。
目前在全国各城市购买首套住房都享有一系列优惠政策，首套房的首付比例、房贷利率等都明显低于二套房。简言之，如果被认定为首套房，购房门槛将大幅下降，反之则明显上升。
“双认”政策抑制改善性需求
回顾我国2010年以来的房地产调控周期，当房地产面临过热情形时，“认房又认贷”政策出台从市场预期和实际购买力两方面迅速压降市场温度。
贝壳研究院指出，例如：北京在2011年和2017年两次启动“双认”之后，二手住宅成交均价均经历了约1年的下跌期，是历次周期中最长的下跌期，且房价累计跌幅均达到15个百分点的水平。北方部分城市如天津、济南等城市近年来房价持续低迷的原因很大程度上也在于不合时宜地执行“认房又认贷”，过度抑制了市场需求。
“认房又认贷”政策后，重点城市换房活跃度降低、妥协性换房等特征明显。以北京为例，2021年与2016年相比，北京换房群体面积改善缩小5平方米，从置换房屋面积结构来看，置换后120平米以上房屋占比下降24个百分点，改善需求受到抑制。
诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱表示，目前一线城市及厦门、成都、合肥等约20个热点城市实行“认房又认贷”的政策。
取消“双认”能省多少钱？
据贝壳研究院测算，以北京为例，一套650万元的改善性住房（非普通住宅），在“认房不用认贷”的情形下，首付比例40%；而在“认房又认贷”的情形下，首付比例翻倍为80%，首付额度多出260万元。“认房又认贷”下，如果卖掉一套价值450万元的首套房，想要换购一套650万元的二套房，首付缺口有70万元，且大概率首套房还有未还完的房贷，可见换房艰难。
此外，从贷款利息看，不同认定标准下房贷利率也有差异。以北京当前利率水平计，100万元商贷，贷款25年，等额本息还款方式，“认房又认贷”政策下贷款利息多付约9万元。
哪些群体获益？
王小嫱表示，三部门明确推动落实“认房不用认贷”，利好热点城市的两类购房群体：一类是常住地有一套贷款住房准备卖出房子换房的；一类是在常住地外其他城市有过房贷记录，但本地无房的购房群体。
政策执行后这两类群体再次购买房屋将按照首套房的房贷利率进行计算，可降低购房成本。对市场而言，她认为，“认房不用认贷”有利于改善性需求的释放，也符合更好地满足改善性合理住房需求政策方针，提升市场活跃度，促进房地产市场平稳发展。
哪些城市会落地？
需要看到，此次政策当中强调：“此项政策作为政策工具，纳入‘一城一策’工具箱，供城市自主选用。”
这也意味着各城市会因城施策，是否执行、什么时候执行，由城市说了算。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，城市地方政府要执行该政策，需要与当地人民银行磋商。当地人民银行执行该政策时，也会考虑到因城施策、一城一策的情况，会在评估当地房地产市场运行和风险的情况下来执行该政策。
李宇嘉认为，银行目前房贷额度充足，房贷依旧是优质资产。去年四季度以来，房贷余额连续下行，对于银行资产质量造成一定冲击。预计各地银行大概率愿意推进此类政策，进而稳定房贷和资产价格。
中原地产首席分析师张大伟指出，目前深圳无房有贷户首付50%，北京、上海“无房有贷”者首付比例基本在60%-80%。他认为，“认房不认贷”在一线城市预计不会全面实施，很可能会先行在北京的房山、上海的临港等偏远区域试点。
来源：国是直通车
编辑：诸葛瑞鑫
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