8月28日，青岛再度调整公积金贷款政策——
对青岛市非限购区域住房公积金贷款首付比例进行调整，购买首套和第二套自住住房，公积金贷款首付比例分别调整为20%和30%。
理解新政的意思，需要把握两个关键词，一是“非限购区域”，二是首付比例。
(资料图)
目前，青岛限购区域仅剩“市南、老市北”。市南和老市北，除了浮山后区域，新建商品房较少。因此，新政覆盖范围接近全域，热点片区崂山、体量大的西海岸均在列。
再说首付比例，调整之后，降到了所能降的底线。之前，商贷首付已降到20%。
换句话说，通过公积金来稳楼市，工具箱里的工具已经用得差不多了。
与郑州等城市不同，青岛稳定楼市采用了“小步快跑”的方式。
8月初，在中央定调“我国房地产市场供求关系发生重大变化”后，郑州出台“15条新政”，包括取消“认房又认贷”，暂停住房限售政策，青年人、多子女家庭购房减免契税等重磅政策。
郑州的操作，被媒体称为“松绑楼市打响第一枪”。
相比而言，青岛要谨慎得多，这样也符合“一城一策”的要求。毕竟，两个城市面临的压力、楼市的状况有很大差异。
本次政策出台之前一周，青岛公积金官宣：支持购房人及其直系亲属提取住房公积金用于支付购房首付款，政策放宽有效期延长至2024年8月31日。
而在6月份，青岛发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，对限售政策等作出了优化——
在限售方面，新建商品房出售条件由网签满5年变更为网签满3年，取证满2年。
首付比例方面，限购区域首付比例不变，非限购区域首付比例首套最低调整为20％、二套最低调整为30％。青岛市限购区域为市南、老市北，其他区域均为不限购区域。
不过，由于市场整体低迷，政策组合拳的效果不是很明显。
据中国房地产网报道，6月份，青岛共有19个新盘入市，其中住宅推货量1768套，开盘去化率仅13.86%。
7月份楼市更是急转直下，深度探底。
当月，岛城新房成交6925套，环比下滑74.28%，成交面积约78.35万㎡，环比下滑73.48%，成交总价约113亿元，环比下滑72.17%。
仅西海岸、城阳、胶州新房成交超千套。其中，西海岸新区新房成交2287套，城阳新房成交1098套，胶州市新房成交1054套。
此外，即墨区新房成交832套，市北区新房成交503套，平度市新房成交415套，李沧区新房成交261套，崂山区新房成交260套，莱西市新房成交183套，市南区新房成交32套。
这样的成绩，显然不符合“稳楼市”的基调。基于市场现状，青岛应该加快出台相关政策的步伐。
房住不炒是总原则，但楼市在没有缓冲的情况下迅速低迷，会对经济大盘产生较大影响，不利于城市长远发展。
以土拍为例，2019年青岛土地收入超过千亿，这些资金有力补充了城市发展所需。到了2021年，青岛土拍收入骤降至547亿，去年的数据则为441亿元。
而今年至今，只举行了一次土拍，收入为38亿元。
收入下降，不仅让财政钱袋子缩水，也会降低城市投融资平台的融资能力。前者，关联着民生；后者，往往承担着大量的基础设施建设任务。这还不算楼市低迷对钢铁、水泥、装修、家电等产业的冲击。
所以，仅从城市层面看，起码在现阶段，楼市的快速下滑，会带来系列负面的连锁反应。楼市要降温，但循序渐进才是正道。
在中央释放明确信号后，已有多个城市采取强有力行动。
比如南京，8月4日发布系列优化政策，涉及对购买新建商品住房实施补贴、推行房票安置、建立“安置房源超市”等举措。
与郑州、南京相比，青岛的政策幅度显然要小得多。以现在的形势，青岛稳楼市的举措，完全可以步子再大一点。
首先，限购可以完全放开，虽然现在仅有两个区域限购，但全部放开是一种姿态，能为市场注入更多信心。
其次，可以学习外地城市，采取对多子女等特定家庭购房给予补贴等举措，鼓励刚需人群改善住房条件。
如今，整个行业都处在信心低点，此时只有“猛药”方能提振信心与士气。
