文/乐居财经 杨宏彬
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证监会发布的一系列资本市场利好政策，让整个股市沸腾，房地产板块更是受益颇深。
8月28日，A股市场所有上涨的板块中，房地产板块的涨幅排在首位。中南建设、迪马股份、荣盛发展、金科股份等20只个股高开直接封上涨停板。港股涨势不如A股强劲，不过多只内房股截止午间收盘也涨超10%。
刚刚复牌的恒大，显得与热闹的资本市场格格不入。8月28日复牌后，恒大暴跌78%，而后亏幅一度扩大至85%，最后股价定格在了0.35港元/股，跌78.79%，总市值46.22亿港元。
股价暴跌是中国恒大对利空延迟消化。不管怎样，恒大还是在最后期限前完成复牌，暂时摆脱了退市风险。
而在复牌前一日，恒大披露了2023年中期报告，展示上半年经营成果。期内，恒大收入1,281.8亿元，同比增长43.6%；毛利为98亿元，同比增长38%。净亏损为392.5亿元，较2022年中期的亏损861.7亿元有明显收窄。
从经营数据来看，恒大似乎在慢慢好起来。而资产方面，截止2023年中期，恒大的总负债为2.39万亿，较2022年末减少2%；而总资产为1.74万亿，较2022年末减少5%，资产缩水速度快于负债，意味着恒大资不抵债的情况还在加剧。
亏损缩小
从2023年中期的财务报告来看，恒大的经营确实有了一些起色。
此前恒大披露2021年及2022年业绩，其中2021年亏损高达6862.19亿元，其中物业计提减值3736.8亿元称为最主要亏损原因。
不过，在进行充分计提减值后，该类目对于恒大之后业绩影响缩小。2022年恒大物业计提减值将为16.9亿元，恒大的亏损也缩小至1258.14亿元。2023年中期，恒大的物业计提减值为21.61亿元，期内亏损为392.5亿元。
今年上半年，恒大仍呈亏损的原因主要是经营方面的原因。恒大营收在1,281.8亿元的情况下，毛利仅有98亿元，再刨去行政费用37.6亿元、财务费用197.3亿元及销售及营销成本30.7亿元等费用后，恒大已经亏损173.8亿元。
除去经营性因素外，恒大还有218.7亿元的亏损，其中来自法律诉讼有关的亏损、土地被收回有关的亏损、股权处置的亏损及其他亏损的数额达到121.5亿元。
截止2023年6月30日，恒大目标金额人民币3,000万以上未决诉讼案件数量共计2,229件，目标金额总额累计约5,349.92亿元。
资产及债务方面，期末恒大持有现金总额133.8亿元，借款总额6,247.7亿元，较2022年末增长123.8亿元，其中列为流动负债的借款为5818.11亿元，巨额债务将在一年内偿还。
复牌指引需要恒大出具可以支撑经营的数据。截止2023年6月末，恒大土地储备为1.9亿平方米，参与旧改项目78个，其中大湾区55个（深圳34个），其他城市23个。
恒大目前已经实现732个保交楼项目全面复工，2022年累计交楼30.1万套。2023年上半年，恒大实现现合约销售金额334.13亿元，合约销售面积511.5万平方米，累计销售回款271亿元。
复牌后仍未解决的问题
恒大达成复牌指引，除了补充披露未按时披露的业绩外，还有一些要求是市场较为关注的，如与恒大物业之间的百亿挪用案的解决、清盘呈请的驳回、以及前核数师留下的相关财务问题披露等。
然而，恒大即使达成复牌，但上述问题仍有部分未获得解答。
关于恒大与恒大物业之间的百亿挪用事件，联交所要求恒大公布调查结果并采取适当的补救措施。
去年3月，恒大物业称，在审核财报过程中发现134亿元存款，为第三方提供的质押保证金，已被银行强制执行。经过将近一年的调查，恒大给出了结论：134亿元的巨款进了自己的腰包。
独立调查委员会认为，恒大存在内控问题，即交易的批准者、恒大的高级管理人员存在问题，具体为许家印、夏海钧、柯鹏、潘大荣四人。而最终的处理结果是，参与该质押担保的人士夏海钧、柯鹏离职，潘大荣被调任至恒大培冠教育科技有限公司担任普通员工。
至于许家印，调查显示其签署相关质押担保文件只是走个流程，其并未审阅这些文件，因为没有人特别提醒他注意这些文件。
调查结果及人员处置已公布，但怎么补救恒大物业的损失，中国恒大没有给出答案。核数师亦表示，恒大暂未与恒大物业达成偿还方案。
其次，联交所发出的复牌指引还包括，要求恒大解除关于公司的清盘呈请，但直至复牌，恒大的清盘呈请仍未撤回。呈请聆讯将于2023年10月30日举行。恒大称，已与境外债权人小组就境外债务重组达成支持协议，目前正在推进重组协议安排法庭程序。
