作者：余飞
01 | 广州取消“限价令”
(相关资料图)
这一轮楼市松绑浪潮中，广州始终是最前沿的弄潮儿。
取消认房认贷，广州在一线城市中率先开始，之后深圳、上海、北京才跟进。
最新传来的消息是，广州又率先取消了“限价令”。
根据财新网披露：
多名业内人士日前向财新透露，广州已于近期悄然取消楼盘限价。“项目开盘前，开发商仍然要向有关部门进行价格备案，但官方不再提供指导价。”一名熟悉政策的人士称，“现在开发商可以自行决定价格，可涨可跌。”
按照财新网的报道，当下的广州，已经取消了限价令，但官方没有发布正式文件，只做不说。打枪的不要，偷偷地进村。
从2016年拉开全面调控序幕以来，限购、限售、限贷、限价、限商被中心城市充分采用。
大多数中心城市为了遏制新房价格上涨，采取了限价模式。
以广州来说，2021年7月，广州“限价令”再度加码，明确：
此前曾经申领过预售证的项目，新领证的备案最高价不得高于上批次领证备案均价的97%；从未取证的项目，备案价参考周边竞品的2021年第一季度网签均价。
在2021年之前的限价，更多的是侧重限制上涨。
然而，在去年楼市一片肃杀的背景下，数十个城市为了阻止房价下跌，阻止卖地收入下降，纷纷出台了限跌令，同样是限价，从这时开始，限价令侧重的是限跌。
由湖南岳阳打响了第一枪，要求市区新房降价幅度不得超过15%。之后株洲、桂林、菏泽、昆明、沈阳、江阴、唐山、张家口等数十个城市下发“限跌令”，要求房价下跌不能超过15%或10%，否则不给网签。
这还只是摆在明面上的限跌城市，事实上大多数城市虽然没有发布限跌文件，却明里暗里限制房价跌幅超过一定范围。
02 | “限价令”不利于市场正常调整
然而，无论是限涨，还是限跌，都没能达到市场预期的效果，反而不利于市场的正常调整。
以限制上涨为目的的限价令来说，限价的初衷，是防止价格上涨过快。但是，限价叠加摇号，既没有成功满足刚需购房，反倒弄巧成拙。
限价，制造了与二手的剪刀差，拉大了利润空间，人为制造出了更农村的炒作需求。
摇号，则是人为制造了紧张的氛围。
限价与摇号叠加，不仅没有让市场冷却，反而加速了市场价格上涨。2016年以来，西安、成都、杭州、苏州、武汉、南京、深圳等城市加起来上演了上百次万人摇号抢房、千人摇号抢房画面。
这些当红楼盘也成功带动了这些城市穿越调控周期，价格迎难而上。直到2021年，南方城市才整体进入了房价下跌周期中。
然而，即便是下跌周期中，限价令与摇号引发的抢房浪潮，也从未停止。
深圳去年和今年，都上演了 千万豪宅因为限价，被一抢而光的画面。
上半年，深圳老牌的千万网红豪宅楼盘海德园A区最后一批房源获批入市，备案均价约12.6万元/平方米，起步总价约1049万元，最高总价超过2000万元。
结果237套房子，一天内被抢光。因为对于有钱人来说，抢到就是赚到。
与海德园仅隔一条路的次新盘万科·瑧山府参考价约13.1万元/平方米，最新挂牌价在20万元/平方米上下，“今年4月下旬成交了一套约240平方米4房，总价4688万元，单价19.53万元/平方米，还是低楼层的。”此外，安托山片区楼龄近10年的锦庐花园，二手房挂牌价也超过15万元/平方米。
保守估计，未来售价如按15万元/平方米计算，海德园此次销售的最小户型约86平方米，价差约206万元，最大户型约161平方米，价差约386万元。
买中一套，轻轻松松就能赚得几百万，换成是你，你抢不抢？肯定抢，谁会跟钱有仇，谁会嫌钱多。
上个月，杭州、苏州也再次上演了千人摇号抢房画面。
8月18日，杭州超级红盘新鸿基杭州国际金融中心（简称IFC）公布了最后一次开盘的登记结果。推出的357套房源，最终登记人数为4285组，触发了顶格社保。
相当于12个家庭抢一套房。
这批房源均价限价之下为6.98万元/平方米，而周边的二手房项目，以杭州IFC可以对标的南星桥二手房仁恒滨江园项目为例，目前滨江园二手房成交单价最低的一套为9.92万/平米。
一平米的价差在3万元，相当于打中一套，以这次开盘的最小户型179平为例，理论上可以赚得约530万元。
8月中旬，位于苏州核心区域工业园区的湖西观云项目第一批次非人才房认筹结束，本次推出的193套非人才房源共吸引了2923户家庭登记，创下苏州工业园区新盘认筹人数第一的记录，中签率仅约6.6%。
相当于15个人抢一套房。
备案价5.48万元，周边加城花园近期二手房挂牌价为5.97万/平米，中海御湖熙岸西区二手房更达到7.02万/平。
有人的地方就有江湖，有利润的地方，就有纷争。
再看以限跌为目的的限价令来说，产生的副作用更大。
限跌令的目的，是防止系统性风险出现，防止市场过冷，影响卖地收入。
他们的逻辑在于，房地产绑架了很多行业，比如银行，建筑行业，以及家具、钢材、家电等一系列上下游产业。尤其是银行，楼市背后兜底的是银行，银行承担着大量房地产贷款。
一旦房价降幅过大，会引发很多人断供，银行的就会有一系列坏账，进而引发一系列不可控的系统性金融危机。
而在买涨不买跌的心理下，越跌市场房子越难卖，土地也就越难卖。
然而，在时间的检验之下发现，限跌令啥也没能阻挡住，房价该跌的仍在跌，土地依旧卖不出去。
国家统计局披露的7月70个大中城市房价数据显示，新房环比下跌的城市49个，也即70%的城市房价在跌。同比下跌的城市44个，也即63%的城市新房价格至少低于一年前。
二手房环比下跌的城市63个，同比下跌的城市65个。超过90%的城市房价在跌，超过90%的城市房价至少低于一年前。
土地方面，去年全国卖地收入下降了23.2%，今年继续大跳水。
财政部数据显示，今年前7个月，国有土地使用权出让收入22875亿元，同比下降19.1%。
制图：城市财经；数据：财政部
土地之所以难卖，主要是房企整体都陷入在债务的漩涡中。过去几年他们的各种融资渠道都被关上了，仅剩下卖房回款一条。
然而，仅剩下的这一条也被限价令干扰，导致他们不能大幅降价来跑量，无法快速回款。
03 | 该取消“限价令”了
该取消限价令了，尤其是以限跌为目的的限价令。
一方面，限涨为目的的限价与摇号叠加，不仅没有让市场冷却，反而在2016年至2021上半年期间，加速了市场价格上涨。
所以，广州的决定值得肯定。
有人可能担心，取消限价会引发上涨，而且猜测广州取消限价的目的，是引导房价上涨。
这个其实根本不用担心。
在目前的市场环境下，根本不用担心取消限价和摇号会刺激房价上涨。
相反，取消限价与摇号，将定价权交给市场，反倒会引导房价下行，促进房地产市场健康发展，从而更好地满足民众的购房需求。
另一方面，以限跌为目的的限价，不仅没有阻挡房价下跌，反而加剧了房企的暴雷，最终导致土地收入越卖越少。
无法融资，又不能大降价回款，又有保交楼压力消耗现金流，这种背景下，去年以来一家又一家房企出暴雷了。
让房企加速回款，完成自救。毕竟等着拯救的房企数不胜数，根本救不过来，唯有放开价格限制，让他们降价跑量，获得回款，才能有钱去偿还债务，去完成保交楼。
无任何种商品，流动性都是第一重要。一个没有流动的商品，即便是天价，也是纸面财富，无法兑现。
对于房子来说，不降价失去流动性，要比降价增加流动性的伤害更大。
有人可能会会说，楼市想要复苏，必须涨价才行，因为买涨不买跌，只有上涨，成交量才能托起来。
这个方法，在过去几轮救市中，的确奏效，特别是2015年开启的去库存行动，通过全面涨价，全国楼市如火如荼。
然而，时至今日，这个方法早就没法用了。还想着涨价去库存的人，忽略了一个根本，那就是房价收入比。
过去你的月收入5000元，房价1万，面对涨价施压，你会选择掏空家里的6个钱包凑齐首付买入，担心越往后越贵。
几年过去了，你的月收入涨到了8000元，但房价涨到了5万，这时候开发商说房价将上涨，你即便感受到了心理压力，也没用，因为根本买不起。
就像一趟没赶上的高铁，哪怕你穷尽人体极限速度，也没法追上。想要大家上车，要么停下来等待，要么倒车回来接大家。
