2022年，中亿基业营收利润双降。同时，公司深耕西北地区，业务地域集中度高
《投资时报》研究员 李璐
(资料图)
最近三年，受宏观经济下行、多地疫情反复、中长期住房需求下降等多重因素影响，房地产市场进入“寒冬期”。公开数据显示，2022年开工的总建筑面积为12亿平方米，较2021年下降39.4%；2022年已出售商品房的总建筑面积为14亿平方米，较2021年下降24.3%。虽然国家出台诸多利好房地产行业的政策，但从市场反应来看，消费者的购买意愿尚未充分恢复。
同时，房地产企业于A股上市的通道尚未重新开放，因此众多相关企业选择奔赴港股，中亿基业控股有限公司（下称中亿基业）即为其中之一。招股书显示，该公司拥有超过28年的综合物业开发经验，主要在中国西北地区开发及销售中高端住宅物业。除住宅物业外，公司还开发和管理商业物业，譬如附属于住宅物业的商场和零售店铺。
《投资时报》研究员注意到，这已是中亿基业第三次向港交所主板递表。2021年5月及2022年4月，该公司曾两次递表，最终均未成功。据招股书披露，本次IPO，该公司拟将募集资金用于为现有及未来项目的建设提供资金、偿还部分借款以及补充营运资金等，与前两次IPO基本相同。
本次中亿基业在港股展示的招股书与前两次相比，有差异亦有相同之处。较为显著的区别在于盈利能力方面出现了较大波动，2022年营收利润双降。不变之处在于业务地域集中度仍较高。
关于对未来房地产市场发展趋势及公司业务变化的判断，《投资时报》电邮沟通提纲至中亿基业相关部门，截至发稿尚未得到回复。
收入波动较大
与前次招股书中呈现的2021年业绩同比大增不同，中亿基业本次招股书披露的经营数据出现较大下降。据招股书披露，2020年至2022年（下称报告期）公司营收分别为56.36亿元、129.45亿元和115.16亿元，由于2020年基数较低，2021年同比增幅高达129.68%，但2022年未能保住增长趋势，收入同比跌11.04%，业绩变动如坐过山车。
分板块来看，中亿基业业绩主要取决于物业开发及销售业务，该部分业务包括住宅、商业及停车场三类，其中又以住宅分部为核心。
报告期内，住宅分部为公司带来的收益分别为46.92亿元、117亿元和103.39亿元，2021和2022年收入分别增长149.36%和-11.63%，占总收入的份额分别为90.3%和89.7%，是公司营收变动的主要影响分部。虽然，公司积极拓展商业分部，但对收入尚未起到明显带动作用，2022年收入份额仅为5.7%。
公司利润方面与营收呈现出相同的波动态势，毛利从2020年的17.94亿元增长到2021年的31.98亿元，但在2022年下降到28.26亿元；净利亦然，报告期内分别为8.71亿元、13.84亿元和13亿元，2022年略微下降。
同期，中亿基业毛利率表现更不尽如人意，始终在下降，分别为31.8%、24.7%和24.5%。各大业务板块毛利率出现不同程度下降，2022年物业开发及销售毛利率为24.4%，较2020年下降6.9个百分点；管理咨询及其他服务毛利率更是由2020年的57.2%骤降到2022年的12.6%。
据招股书解释，物业开发及销售毛利率下降主要是由于土地使用权成本较高，以及交付室内精装工程的物业比例增加所致；而管理咨询及其他服务毛利率下降，则是由于2022年公司没有管理咨询服务收益导致。
进一步研究中亿基业的毛利率《投资时报》研究员发现，公司与第三方开发的物业的毛利率总体低于其单独开发的物业毛利率。以中房万科为例，2020年和2021年，公司毛利率为10.6%和19.8%，而同期中亿基业开发的项目毛利率为35.9%和32.1%，远高于中房万科。
此外，值得关注的是，公司毛利率和股东净利率差异较大，从2022年数据来看，公司毛利率为24.5%，而股东净利率仅有5.76%。出现该现象的主要原因是公司非控股权益利润占比较高，2022年达到49%。
具体而言，中亿基业和万科共同成立了经营实体中房万科（中亿基业持有40%、万科持有40%、深圳花银持有20%）。2022年中房万科拥有位于银川及西宁的9个开发项目，总建筑面积209.45万平方米，占比达31.6%，对公司整体利润分配影响较大。
不过，与前两次招股书相比，中亿基业的数据也有改善的部分。截至2023年1月，公司拥有30.16亿元的现金等价物，而计息的银行借款仅为7.5亿元，流动性较为充足。报告期内，公司资产负债比率也由2020年的70%下降至2022年的40%，偿债能力有所提高。
中亿基业主要财务比率
数据来源：公司招股说明书
区域布局单一
业务地域市场高度集中是中亿基业始终存在的一个特点。招股书数据显示，截至2022年末，公司在宁夏、青海两地的土地储备占比分别为52%和40.1%，合计占比高达92.1%。西北地区也成为了公司收入的主要来源。
虽然中亿基业因此被称为“西北一哥”，但也面临着很大的高集中度风险。在全国房地产需求持续低迷、销量下行的情况下，固守一方的中亿基业将面对更不明晰的预期增量，若市场需求下降造成价格下跌，公司的盈利能力恐将被进一步削弱。
除地域集中外，该公司对万科较为依赖。作为与万科集团的战略合作平台，报告期各期，中房万科对公司贡献的总收益分别为12.09亿元、79.72亿元和57.98亿元，分别占同期总收益的21.5%、61.6%和50.3%，占比有走高趋势。
中亿基业在招股资料中表示，物业开发商之间的项目合作及合作开发有所增加，已经成为一种行业常态，此类合作模式要求拥有少数股权的物业开发商拥有强大的管理系统、财务状况及品牌知名度。中房万科实业是该公司和万科的首次合作项目，未来该公司或将成功经验复制到和其他房地产企业的合作。
中亿基业称，与万科合作，可利用其全国网络、市场声誉、财务实力及行业经验，巩固自身市场地位；当进入新的地理区域或当地市场时，通过与万科的合作可以降低相关风险。反过来，万科可利用公司在西北地区的当地网络及市场声誉，缩短进入当地市场的适应期、降低与监管部门的沟通成本、提高利用当地财务资源的效力。
值得注意的是，虽然该公司在招股书中表示，就中国西北以外的潜在项目而言，万科已表示愿意与其合作。但这个意愿多大程度可以转变为现实，走出西北的中亿基业是否还有较大吸引力仍是未知。
