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作者｜吴亚
房企融资“第三支箭”政策正持续落地，越来越多的上市房企正积极拥抱并响应这一政策，央企上市房企招商蛇口（001979.SZ）也加入了这一行列。
(相关资料图)
12月5日午间，招商蛇口发布公告称，将筹划发行股份购买资产并募集配套资金；公司股票自12月5日开市时起停牌，预计在不超过10个交易日的时间内披露该交易方案。
根据公告，招商蛇口拟购买的资产包括深圳市南油(集团)有限公司(以下简称“南油集团”)24%股权等资产，最终确定的交易标的以后续公告的重组预案或重组报告书披露的信息为准。
往期公告显示，最早在2020年6月招商蛇口就曾宣布拟以发行股份、可转换公司债及支付现金的方式购买南油集团24%股权，并同步向中国平安旗下的平安资管定增募资；当年9月，该方案进行调整取消了募集配套资金安排，改为以发行股份的方式支付，并在9月23日获得证监会的通过。
但当年11月，在历经6个月的筹划后，招商蛇口还是终止了该交易，理由是“宏观环境变化。”时隔两年，如今招商蛇口再提出这笔收购，与近期出台的“第三支箭”等房企融资新政密不可分，也释放出上市房企们对新政的看好和支持。
公司股票开始停牌，拟收购南油集团24股权
“因有关事项尚存在不确定性，为了维护投资者利益，避免对公司股价造成重大影响，根据深交所的相关规定，经公司申请，公司股票自12月5日开市时起停牌。”招商蛇口在12月5日的公告中说道。
招商蛇口也明确表示，“若公司未能在停牌期限届满前召开董事会审议并披露交易方案，公司将于停牌期限届满后首个交易日开市起复牌并终止筹划相关事项，并承诺自披露相关公告之日起至少1个月内不再筹划重大资产重组事项。”
据招商蛇口公告，南油集团为公司控股子公司，公司间接持有南油集团76%股权；南油集团余下的24%股权，则由深圳市投资控股有限公司（以下简称“深投控”）持有，即本次交易的对方为深投控。
南油集团主要持有的资产为其通过深圳市招商前海实业发展有限公司间接持有的深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司（以下简称“前海自贸”）股权，前海自贸在前海蛇口自贸区内拥有优质的土地资源，对前海妈湾片区进行开发、建设和运营。
招商蛇口称，深投控在12月2日向公司提交了关于参与本次交易的意向函。该意向函的主要内容包括：由招商蛇口以发行股份等方式购买南油集团24%股权，在这一重组交易中，南油集团24%股权的交易价格由评估报告出具后确定；深投控作为交易对方，将与招商蛇口及相关方就交易方案及细节内容进一步谈判。
按照公告的说法，目前招商蛇口仅确定这一交易方式拟为发行股份购买资产，最终确定的交易方式以后续公告的重组预案或重组报告书仍需以之后的披露的信息为准。
外界对招商蛇口想收购南油集团24%股权的想法，并不意外。因在2020年时，招商蛇口就曾用六个月的时间，筹划过类似的交易。只是彼时的交易，最终未能成行。
在2020年6月7日时，招商蛇口宣布，拟以发行股份、可转换公司债及支付现金的方式向深投控购买其持有的南油集团24%股权，并就此向中国平安旗下的平安资管定增募资。
到了9月13日，中国平安方面却发布公告称，经平安资管与招商蛇口友好协商，双方签署非公开发行股份认购协议之终止协议，同意终止交易。
平安资管的退出理由是，“资本市场环境的变化。”在盟友退出后，招商蛇口只能调整交易方案：取消募集配套资金安排，并将向深投控支付的现金对价转为公司以发行股份的方式支付，在方案调整后交易继续推进。
之后在9月23日，招商蛇口调整后的方案获证监会无条件通过，即招商蛇口可以发行股份的方式向深投控购买其持有的南油集团24%股权。
但到了11月15日，招商蛇口还是宣布该交易取消，并向证监会申请撤回相关申请文件。对于终止的原因，招商蛇口称，“基于目前宏观环境变化等原因，现阶段继续推进后续程序的条件具有不确定性。”
这宗一波三折的交易，还是以“失败”告终。按照招商蛇口的说法，监管环境的收紧是主要原因。若置于市场上来看，在2020年1月时地产圈有的案例是大悦城完成了发行股份购买资产并募集配套资金事项，以6.73元/股价格分别向太平人寿和工银瑞信发行2.8亿股和0.8亿股，共募集配套资金24.26亿元。
或许在招商蛇口最初的规划中，公司购买南油集团24%股权的交易也会如大悦城的配股融资那般一样顺利。但可以看到的是，正是在2020年8月，监管层出台了“三道红线”的房企降杠杆新政，这让房企融资行为监管趋严。
虽然这宗交易彼时被终止了，但对于本来就间接持有南油集团76%的股权，同时也已实现对前海自贸投资并表的招商蛇口而言，损失仍在可控范围内。
试水“第三支箭”政策，仍需观察后续方案
既如此，时隔两年后的今天，招商蛇口为何又突然提出这宗交易呢？12月5日的公告中已有明确的答案。
招商蛇口在公告中明确提及11月28日证监会出台的房企融资“第三支箭”新政，招商蛇口称，“公司积极落实监管精神，为充分发挥公司股权融资功能，盘活存量资产，加快项目建设，做强公司主营业务，改善公司资产负债表，促进公司高质量可持续发展，公司拟发行股份购买资产并募集配套资金。”
企融资“第三支箭”新政提出，在房地产企业股权融资方面调整优化5项措施：恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；恢复上市房企和涉房上市公司再融资；调整完善房地产企业境外市场上市政策；进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用；积极发挥私募股权投资基金作用。
而在招商蛇口之前，自11月28日“第三支箭”新政出台至今，已有十余家涉房上市企业纷纷启动再融资。在这些已宣布要启动再融资的企业中，福星股份、世茂股份、建发国际集团、华夏幸福等宣布定增计划，拟向特定投资者非公开发行股票，募集资金拟用于与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。
包括万科也在12月1日宣布，其大股东深铁集团拟申请发行公司股份，配发数量不超过当前发行股份数量的20%。万科方面称，此次提请股东大会给予发行股份的授权，由大股东发起，一方面大股东希望公司能积极把握政策机遇，为公司继续坚定转型和长期健康发展储备资源，另一方面也再次表达了大股东和深圳市政府对公司的坚定看好和全力支持。
此外，还有陆家嘴公告，拟通过发行股份及支付现金方式购买母公司的多个优质股权资产；珠海本地头部房企格力地产也公告，拟再次启动收购珠海免税集团100%股权，并预计公司股票停牌不超过5个交易日。
在“第三支箭”新政出台前，针对房企融资端的“第二支箭”债券政策、针对房企融资的信贷方面的支持政策也纷纷落地。具体来看，多家重点房企在一周的时间里累计获得银行意向性授信总额超万亿规模；“第二支箭”首单落地，龙湖集团200亿元储架式注册发行受理。
截至目前，房企融资“三支箭”已经在一个月内全部落地，从供给侧为泛房地产行业打入强心针。不过，对于像招商蛇口一样在试水“第三支箭”政策的企业来说，相关的定增计划、再融资计划、资产重组计划是否能最终完成？仍需观察其在后续公布的具体交易方案。
最新一期财报数据显示，今年1-9月，招商蛇口累计实现总营收894.84亿元，同比增加9.45%；归母净利润为29.57亿元，同比减少53.44%；截至9月末，手持货币资金约773.85亿元，现金及现金等价物余额约770.08亿元。
今年前10月，招商蛇口累计实现签约销售面积836.17万平方米，同比减少25.1%；累计实现签约销售金额2265.46亿元，同比减少12.02%。
