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出品：新浪财经上市公司研究院
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作者：大眼楼管/肖恩
近日，中国金茂公告称已成功发行5年期规模为17亿元的公司债。与此同时，据上交所公司债券项目信息平台披露，名称为“金茂申万-上海金茂大厦第1-5期绿色资产支持专项计划（碳中和）”的项目状态也更新为“已受理”。
值得关注的是，该ABS债券拟发行金额高达100亿元，如果成功发行将刷新中国金茂自己在2022年创下的87亿元全国最大单笔碳中和CMBS的记录。此外，支撑起如此大规模的ABS发行的底层资产正是上海金茂大厦，作为中国金茂的标志性物业和“浦东三件套”之一，金茂大厦被用于抵押融资引起了投资者的广泛关注。
资料来源：上交所
接连ABS融资 核心资产陆续被抵押
作为公司的标志性自持物业，上海金茂大厦与上海中心、环球金融中心并称为“浦东三件套”。金茂大厦共88层，总建筑面积约29万平方米，主塔由国际甲级写字楼、上海金茂君悦大酒店以及88层观光厅组成，地处上海最为现代化及充满活力的商业地区——陆家嘴金融贸易区的核心位置。
上海金茂大厦写字楼于2022年中期的出租率为93.8%，近几年出租率也都在90%以上，属于优质物业。而正因如此优质核心的资产也被用于抵押融资，引起了投资者对于中国金茂债务增长的关注。
实际上，自去年来包括合生创展等不少房企对ABS融资表现出了较高的积极性，中国金茂也不例外，且规模有过之而无不及。
此次高达100亿元的发行规模，刷新了金茂2022年4月“中信证券-金茂凯晨2022年绿色资产支持专项计划（碳中和）”87亿元的单笔碳中和CMBS的发行规模纪录。同样值得注意的是，“中信证券-金茂凯晨ABS”的基础资产则是北京凯晨世贸中心，其近三年平均出租率始终高于99%。
此外，2022年11月的“中金-西城金茂中心资产支持专项计划”的底层资产是西城金茂中心；2022年11月的“国君资管-金茂绿建能源运维基础设施1-5期绿色资产支持专项计划”底层资产为金茂绿建的基础设施；2022年10月的“金茂华福-金茂商业卓越2号重庆珑悦里资产支持专项计划”的底层资产为重庆金茂珑悦里；2022年4月的“金茂华福-长沙金茂广场北塔二期绿色资产支持专项计划”底层资产是长沙金茂大厦北塔。
资料来源：公司官网
接连ABS融资使得在金茂官网所展示的主要商务租赁类自持物业不少处于抵押状态。公告显示，截止2022年中，中国金茂处于抵押状态的物业、厂房及设备为38.3亿元，投资物业为118.74亿元，同期公司账面固定资产和自持物业的账面值为119.65亿元、316.35亿元。若加上2022年下半年及今年初的几笔重要融资，金茂被抵押的资产规模将更大，所抵押的比例也将更高。
长端债务持续扩容
截止2022年6月，中国金茂的计息银行贷款及其他借款总计约1141.72亿元，其中一年内到期债务约280.59亿元，占比仅24.6%。而第二年的债务占比为21.14%，三年后的债务占比达54.3%，债务结构相对合理。
但随着期限更长的ABS融资相继落地，中国金茂的长端债务及总债务规模无疑也将持续扩容。仅加总上述ABS的融资规模，就近200亿的规模，此外还有银行贷款及公司债、中期票据等融资工具，预计截至目前，中国金茂的总债务规模将有较为明显的增长。
实际上，近年来中国金茂的债务总额增长主要集中在长期债务方面。2017年至2022年中，短期债务规模相对可控，长期债务则实现了翻倍的增幅。而近两年持续扩容的ABS融资则或是中国金茂债务管理一脉相承的思路。
此外，热衷ABS融资、把债务拉远，或也与中国金茂2022年销售端、现金流方面的走弱有关。
截至2022年末，中国金茂累计取得签约销售金额共计1550亿元，同比下降34.21%，累计签约销售建筑面积约779.53万平方米，同比减少40.97%。今年1月份，中国金茂及其附属公司取得签约销售金额100亿元，与上年同期持平，在基数较低的情况下未有明显的反弹势能。
一方面销售回款增长乏力，另一方面，中国金茂的城市运营业务、自持物业运营需要大量的资金维持。2022年上半年，经营活动现金流一改多年净流入的趋势，净流出34.02亿元，而投资活动由多年的净流出改为流入。对于中国金茂来说，当前只能量入为出，既减少拿地，同时也拉长债务久期来缓解现金流压力，等待销售回暖。
据金茂债券发行报告，2022年1-9月，公司拿地面积仅为218.71万平米，拿地强度（拿地面积/销售面积）仅为0.4，土储池子有所收缩。此外，北京兴茂置业有限公司挂牌转让泉州振茂房地产有限公司50%股权，或也是金茂做出调整的信号之一。
