《投资时报》研究员卓玛

面对房地产市场整体下行，亏损是2022年大多数上市房企的业绩关键词。其中，荣盛房地产发展股份有限公司（下称荣盛发展，002146.SZ）更是预计亏损超200亿元。

(资料图片仅供参考)

作为一家立足于河北省的区域房企，与华夏幸福（600340.SH）一样，借助环京旺盛的购房需求，荣盛发展曾经也走出一条快速发展道路，并在华夏幸福出险后仍大举拿地成为新的区域TOP级房企。

不过伴随着有关部门对房地产管控不断加强，尤其是“三道红线”的出台，加之疫情影响，荣盛发展也于2021年的业绩预告中开始暴雷，并在今年1月底由于未按期足额兑付本息而首次正式公开债务违约。

而自2022年11月以来，针对地产融资的宽松政策密集出台，基本形成稳地产融资“三箭齐发”的态势，上市房企股权融资由此重启。

乘此机会，荣盛发展也在2022年12月发布了定增预案，拟非公开发行不超过13.04亿股，募资不超过30亿元，用于三个地产项目以及补充流动资金。而这次定增也在今年1月底获得了证监会受理。

《投资时报》研究员曾就公司近期业绩表现等问题电邮沟通提纲至荣盛发展，截至发稿未收到回复。

截至2月23日收盘，荣盛发展报收于2.18元/股，自2022年以来，该公司股价已累计下跌49.90%，公司当前总市值为94.79亿元。

预亏近200亿收关注函

荣盛发展2022年业绩预告预亏额巨大。

数据显示，荣盛发展预计2022全年实现归母净利润-190亿元至-250亿元，上年同期为亏损49.55亿元，亏损同比增加283.42%—404.50%；预计全年实现扣非归母净利润-193亿元至-253亿元，上年同期为亏损49.35亿元，亏损同比增长291.08%—412.66%。

也即，荣盛发展或连续两年亏损。

对于2022年的业绩表现，荣盛发展表示主要受市场情绪持续低迷、资产减值及新冠疫情等因素影响，同时由于2022年度结转的开发项目利润率下降，公司毛利润同比大幅下降。

业绩预告发布次日，深交所上市公司管理一部即火速对荣盛发展下发包含三大问题的关注函，要求该公司说明业绩亏损同比大幅增加的原因及合理性、是否存在集中在报告期计提大额资产减值的情形，以及公司持续盈利能力是否存在重大不确定性等。

延期一次后，荣盛发展回复了关注函，表示公司业绩亏损同比大幅增加具备合理性且符合行业整体变动趋势，不存在集中在报告期计提大额资产减值的情形，公司持续盈利能力不存在重大不确定性。

荣盛发展表示，2022年我国宏观经济增速放缓，受疫情管控、房地产市场需求下降及运营资金紧张等因素影响，各大房企均面临销售规模大幅下降、购房者观望情绪严重、施工交房进度缓慢等困境。在这个背景下，由于荣盛发展的地产项目覆盖全国各地，2022年内全国大范围反复的疫情和长时间的封控严重影响公司项目施工进度，项目交付量大幅下降。

同时，由于房地产行业信用违约等事件频发，荣盛发展新增融资受阻，为保证现金流的持续性，2021年以来该公司采取降价促销等措施促进销售回款，导致项目毛利率大幅下降进而对公司的净利润造成不良影响。

事实上，不只是荣盛发展，可比公司中，阳光城（000671.SZ）、金科股份（000656.SZ）、中南建设（000961.SZ）和首开股份（600376.SH）2022年前三季度的总营收和2022年的预计净利润均出现大幅下降，荣盛发展表示公司的下降趋势超过同行可比公司中位数和平均数，但变动情况符合行业整体趋势。

此外，荣盛发展表示公司在2022年计提了70亿元—100亿元的存货跌价准备，主要由于项目拿地成本较高，但整个房地产市场持续低迷且项目周边竞品竞争激烈定价降低；计提了40亿元—70亿元的应收款项信用减值损失，主要由于诸多合作企业受市场环境影响资金困难，公司自身也在个别合作项目中出现违约。

从高歌猛进到业绩暴雷

荣盛发展成立于1996年，于2007年8月登陆深交所上市，是河北省首家通过IPO上市的房地产企业。公司总部位于河北省廊坊市，董事长和实控人为耿建明。经过多年发展，荣盛发展现已发展成为以房地产开发为主业，以康旅、产业新城、物业为支柱，以实业、设计、酒店、商管、互联网等相关专业公司为辅助支撑的业务发展格局。

作为一家立足于河北省的区域房企，和华夏幸福一样，借助环京旺盛的购房需求，荣盛发展走出了一条快速发展道路。2018年—2021年期间，该公司分别实现签约销售额1015.63亿元、1153.56亿元、1270.97亿元和1345.58亿元，连续四年破千亿。

就在荣盛发展高歌猛进之际，有关部门对房地产行业的管控不断加强，2020年8月央行、银保监会等机构更是对房地产行业提出了重要的“三道红线”指标，自此，整个房地产行业的发展融资等都谨慎了起来。

不过荣盛发展并未停下扩张的脚步，仍在积极拿地扩充自身规模，并成为自华夏幸福出险后新的区域级TOP房企。

据荣盛发展2020年报显示，该公司当年先后在京津冀、长三角、中西部区域的29个城市获得土地65宗，规划建筑面积714.57万平方米，购地金额281.61亿元，权益购地金额249.91亿元，截至年末拥有总土储面积3835.98万平方米。

到了2021年，似乎是意识到不能再加码环京地区，在拿地数量和购地金额均大幅减少的基本盘下，荣盛发展加强了在杭州、徐州、广州等南方城市的土地储备，全年先后在京津冀、长三角、中西部、珠三角区域的16个城市获得土地29宗，规划建筑面积303.19万平方米，购地金额123.42亿元，权益购地金额80.19亿元，截至年末的总土储面积为3468.90万平方米。

而当年荣盛发展的增长未能持续，该公司在2021年实现归母净利润-49.55亿元，同比下降166.06%；实现扣非归母净利润-49.35亿元，同比下降165.85%。

值得注意的是，荣盛发展在2022年1月底发布2021年业绩预告时，预计全年实现归母净利润1亿元—1.5亿元，上年同期为盈利75.01亿元，同比下降98%—98.67%，尽管利润缩水严重，但仍为盈利状态。

不过该公司此后又在2022年4月18日晚间发布了2021年业绩预告的修正公告，这次全年实现的归母净利润就从预计盈利修正为预计亏损45亿元—60亿元。

受此业绩暴雷影响，荣盛发展的股价在2022年4月19日跌停，并在2022年4月20日继续下跌9.13%。

对于2021年的亏损，荣盛发展表示该年是房地产行业面临巨大挑战的一年，尤其下半年来涉房金融政策不断加紧，市场预期悲观持续，消费者购房意愿持续低落，销售量下跌明显。同时，叠加疫情影响反复，尤其是环京市场和河北市场，公司项目的销售环境受到了严重影响，出于谨慎性考虑，对2021年末公司存货补充计提了存货跌价准备。

首次公开债务违约已展期两次

此次业绩预告修正也使荣盛发展连续收到了深交所下发的关注函和年报问询函，要求该公司说明两次业绩预告存在较大差异的合理性，内部控制是否存在重大缺陷，以及在2021年度集中计提大额存货减值的合理合规性等问题。

尽管荣盛发展在回复中均表示公司行为合规合理，但该公司的危机仍爆发了。

1月30日，民生银行发布了关于荣盛发展2020年度第一期中期票据（债券简称：20荣盛地产MTN001，债券代码：102001416）未按期足额兑付本息的公告。虽然荣盛发展此前已发生商票逾期、债券展期、美元票据重组等负面事件，但这是该公司首次公开债务违约。

值得一提的是，在这次正式公开违约前，“20荣盛地产MTN001”已成功展期一次。

2022年7月，为调整本息偿付安排，荣盛发展召开了“20荣盛地产MTN001”及“20荣盛地产MTN002”两笔中票持有人会议，随后展期议案获得通过。《投资时报》研究员注意到，这两笔债券的主承销商、存续期管理机构均为民生银行。

到了今年1月中旬，荣盛发展又试图对“20荣盛地产MTN001”和“20荣盛地产MTN002”进行二次展期。公告显示，新的展期议案计划在原有展期15个月的方案上整体再延后2年进行兑付，后又改成1.5年。但1月31日荣盛发展发布公告表示二展方案未能获得通过，这也直接导致“20荣盛地产MTN001”债务违约。

最新公告显示，2月8日和2月21日分别针对“20荣盛地产MTN002”和“20荣盛地产MTN001”召开的第三次持有人会议二展方案均获得通过，最新方案增加了首付款，即分别在今年2月16日和2月23日兑付1%面额的本金金额，剩余本金在原有展期15个月的基础上整体延后1.5年兑付。

据Wind数据显示，截至目前，荣盛发展共有存续债券4只，存量规模为38.52亿元，分别是“20荣盛地产PPN001”“20荣盛地产MTN001”“20荣盛地产MTN002”和“20荣盛地产MTN003”，债券余额分别为5亿元、9.3亿元、10.42亿元和13.8亿元，分别将于2024年11月18日、2025年4月23日、2025年5月6日和2024年12月10日到期。

不过据荣盛发展2022年三季报显示，截至9月末，该公司资产总计2748.07亿元，负债合计2344.80亿元，其中一年内到期的短期债务有247.93亿元，而该公司持有的货币资金仅为108.70亿元，不能覆盖短期债务。

此外，截至2019年、2020年和2021年及2022年9月末，荣盛发展的资产负债率分别为82.45%、82.07%、84.49%和85.33%，处于较高水平且持续上升，该公司仍面临较高的偿债压力。

不过比较来看，荣盛发展还是幸运的。2022年11月以来，针对地产融资的宽松政策密集出台，基本形成稳地产融资“三箭齐发”的态势，上市房企股权融资也由此重启。

Wind数据显示，从2022年12月至2月中旬，短短两个半月时间内，已有16家上市房企发布了定增预案，预计募资总额达658.15亿元（陆家嘴尚未公布预计募资规模）。

乘着机会，荣盛发展也在2022年12月发布了定增预案。

预案显示，荣盛发展拟非公开发行不超过13.04亿股，募资不超过30亿元，扣除发行费用后将用于成都时代天府（12亿元）、长沙锦绣学府（5亿元）、唐山西定府邸项目（4亿元）以及补充流动资金（9亿元）。

1月31日，就在公告表示那两笔中期票据第二次持有人会议展期未获通过的同一天，荣盛发展公告表示上述定增预案已获证监会受理，但该公司同时强调此次定增尚需证监会核准后方可实施，能否获得核准尚存在不确定性。