云锦东方三期项目

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《中国经济周刊》 记者  宋杰 | 上海报道

“前两天我还接到中介电话，说他们资方准备了100个人去摇号，肯定摇得中。问我要不要，要就安排我和摇中号码的人结婚。真是乌烟瘴气。”5月30日，上海沈小姐在朋友圈评论“云锦东方云筑退款公告”（云锦东方云筑即云锦东方三期项目，下文统称“云锦东方三期”）时如是写道。

5月中旬，位于上海徐汇区的云锦东方三期开启认购，受限价影响，项目一、二手房价存在明显倒挂（即新房比周边二手房便宜），“买到躺赚千万”的诱惑吸引了大批买家涌入抢购。有媒体在现场拍摄到的画面显示，疑似“结婚黄牛”“代持黄牛”“资金黄牛”等在现场寻找客户“配对”撮合一日夫妻，帮认购者凑积分，获得摇号资格。

沈小姐告诉《中国经济周刊》记者，由于她经常去看楼盘，房产中介有她联系方式，“本来以为让这批人钻空子了，没想到这次直接喊停了，简直大快人心”。

记者注意到，就在云锦东方三期项目叫停后，6月7日，上海市第五批次集中供应新房名单总计供应房源7087套中没有一个是10万元/平方米以上项目。

“第五批项目多分布在郊区市场，更多体现为刚需盘。此类项目充分说明供应策略有所调整。其原因在于，此前云锦东方房价倒挂事件后，市场秩序有所紊乱，所以相关方面会积极管控。这也意味着市区项目后续可能会调整认购规则等。”易居研究院研究总监严跃进对《中国经济周刊》记者分析。

金融游戏：一个项目锁定购房资金300亿

6月4日，《中国经济周刊》记者在云锦东方三期现场看到，正门外挂着“正在施工、请勿靠近”的牌子。记者来到原本被定为开盘销售地点的芒果广场A栋22楼，也处于装修状态，一个工作人员也没有。6月8日，记者数次拨打云锦东方官方电话，想询问购房者退出情况，电话始终无人接听。

公开信息显示，今年上海第四批次入市新盘中的云锦东方三期，共推售105套房源，包含洋房、别墅，备案均价为16.4907万元/平方米，其中，洋房均价约13.2万元/平方米，别墅均价约17.82万元/平方米，处于同期各项目之首，逼近沪上知名豪宅翠湖天地16.5万元/平方米的备案均价“天花板”。该项目认购时间为5月12日—5月16日，原计划6月3日开盘。

据中介回顾，2013年云锦东方一期的均价是6.5万元/平方米，二期在2019年入市时均价10.6万元/平方米。

据上海链家数据显示，今年2月份，一套云锦东方二手洋房的成交单价超23万元/平方米；在3、4月成交的两套别墅，单价则高达24万～26万元/平方米。

这样一比，在很多买家看来，云锦东方三期均价虽然比一期、二期都高，但在二手市场只要卖掉就能稳赚千万。有媒体报道称，截至5月30日，105套房源吸引了约900组认购人。

这个认购数据有多“吓人”？要先看看开发商提出的认购入围条件有多苛刻：参加认筹，需要一次性交齐500万元认购金，同时，首套购房者冻结资金900万元，二套房购房者冻结资金2900万元，冻结结束时间要持续到原计划6月3日的三期开盘日，理财或股票资质证明都不行，而且只接受工行、建行、北京银行、招行4家银行在上海徐汇区网点出具的冻结证明，外加一年银行流水验资。

这是什么概念？若按二套房购房人来算，云锦东方三期这900组认购人群，锁定了900×（500万+2900万）=306亿元左右的资金。而徐汇区2022年一年的区级财政收入是226.25亿元。

原计划6月3日开盘销售的地点：芒果广场A栋22楼

认购现场的 “一日夫妻”

在上海买新房，尤其是买这种人气较旺的豪宅，有资金还是次要的，最关键的是要有积分，尽可能接近满分的积分才有摇号资格，没有较高的积分，自己都没信心递材料。

相对于找人代持[代持买房，指不符合购房政策或不愿意出面的购房者(实际出资人),借符合购房条件者(名义产权人)的名义,由自己出资购房，在房地产权簿上登记名义产权人的行为——编者注]的不确定性而言，找满分的人结婚，“假结婚”变真结婚（领证）也许是这些人钻积分漏洞的人眼里最“合法”的购房途径。

“中介对我说，如果我要，就走‘婚更’（指婚姻变更手续）。只有婚更是合法的，充分利用法律；如果已经结婚，就先跟自己伴侣离婚，跟他们摇中号码的人结婚，再让摇中号码的净身出户，再和伴侣复婚。”沈小姐对《中国经济周刊》记者说。

沈小姐说：“他们是有专门团队的，有人帮你搞资金，有人帮你搞婚姻手续，归根结底，都是冲着买到就能赚到千万的利润去的。所以认购现场就出现了‘一日夫妻’，有的人连对方名字都叫不出。”

在这些炒房客眼中，婚姻只是一个常规的赚钱动作而已。

“楼盘上市认购组数超过可售房源套数一定比例时，将采取计分排序的方法，按积分高低排序选取进入公证摇号选房的人员名单，其余认购人不再进入公证摇号选房环节。越热门楼盘对积分要求越高，积分则是综合购房人拥有的住房状况、5年内在沪购房记录家庭、户籍以及在沪缴纳社保等情况进行计算。2021年2月起，上海对新房认筹采取积分制，触发积分的楼盘5年限售。”上海中原地产首席分析师卢文曦对《中国经济周刊》记者介绍。

云锦东方三期楼盘已经触发了“5年限售”，5年内不能买卖。

卢文曦表示：“其实‘假结婚’就是黄牛通过婚配的方式找个高分的人结婚，利用高分达到入围目的。一旦买好后，就用离婚方式把名字去掉，实现财产转移，不需要满5年后再以买卖方式去名字。因此依然有擦边球可以打。”

北京德和衡（上海）律师事务所高级合伙人白耀华律师对《中国经济周刊》记者说，法律没有“假结婚”一说，法律上只有“已婚”和“未婚（包括离异）”的区分。

“但是需要特别指出的是，即使男女双方办理了婚姻登记，也并不能表明以夫妻名义或夫妻身份所实施的民事活动或法律行为就一定会得到法律保护，这是两个层面的法律关系。其所实施的民事活动或法律行为是否有效，是否应受法律保护，需要结合结婚目的，根据与民事活动有关的法律法规、政策规定进行评价和认定。以本次事件为例，仍需根据是否损害国家、社会、集体或第三人的利益，是否违背公序良俗，是否违反国家及本市住房限购政策和‘房住不炒’的相关政策来进行认定和评判。”白耀华说。

针对云锦东方三期是否会出台打击黄牛以及凑积分的政策情况，上海市房管局相关人士近期回应，云锦东方项目还在资质排查阶段，目前已联合民政等各部门协同参与，具体工作正在加速进行中，同时也在研究后续工作的开展。

白耀华告诉记者，有关部门一般会审查申报材料是否真实、合法、有效；是否涉嫌伪造、变造资金流水、工作和收入证明、购房资金是否来源于自有资金；是否存在涉嫌非法集资或者多人众筹等情形。另外，可能还会通过询问、约谈、调查等方式了解申请人的结婚目的、购房意图，是否存在违反“房住不炒”政策、骗取购房指标的情况。

“‘太阳底下没有新鲜事’，类似事件其它城市也有处理的先例，比如北京警方曾在早几年以‘黑中介’大量电子转账记录为突破口，严打通过结婚为手段过户北京车牌指标的违法犯罪行为，多人被追究法律责任甚至是刑事责任。”白耀华说，具体承担何种法律责任需要根据涉及的情形和不同的案情才能得出结论。

他还说，若通过“婚姻黄牛”来购房，哪怕约定了房屋按份共有，但由于存在升值获利空间，未来对于房屋权属的归属，买房“夫妻双方”之间或者购房人与“资金黄牛”或者“婚姻黄牛”之间都有可能会产生较大的争议和纠纷，极有可能造成自身资金的损失和权益受损。

期待政策补丁

“这只是个案，虽然上海楼市整体非常健康，但这一破圈事件也成为很多人茶余饭后的吐槽对象。我远在县城的老妈也问我：‘上海楼市这么乱？’”房地产业内人士卢俊认为，“云锦东方事件”不能就这么算了。

“这牵扯到一个问题，就是上海调控到底合理吗？当然合理。不论是现在的一手市场活力，还是二手市场价格下调，土地市场的被认可，整体已经是权衡各个因素之后定的方案。其中需要强调的是，一手房有限价，围绕着一手房制定的积分制本质上是买房排序制度，让没买房的、上海户籍的、社保时间够长的人群优先买房，是最大程度的公平了。”卢俊认为，这是一次利用问题暴露为政策打补丁的机会，比如为买房而结婚，可以出政策阻止，规定离婚后多久买房依然视为限购，制定相关政策避免为了套利买房而结婚等。此外，惩罚的方式可能有多种，比如积分直接归零、上征信、取消购房资格等。

严跃进认为，此次事件是上海严管部分市场乱象的标志性事件，是上海落实房住不炒导向的体现——

其一，此类楼盘属于房价倒挂比较明显的楼盘项目，各类打新冲动很强，都是冲着房价倒挂、买到即赚到的心理。而此次开发商暂停销售后，相信政府部门肯定会有一些严管操作，这也是促使房地产市场秩序回归正常的重要体现。

其二，此类事件对于市区项目或豪宅项目的影响还比较大。销售暂停后，后续上海其他一些豪宅项目的销售或也要进行整顿。很多新盘项目都需要重新做调整和规范。一些豪宅项目要重视此类政策，积极落实新的营销计划。但原则是很清晰的，即不能炒作，同时加强资格审核。

其三，虽然近期全国房地产市场有降温态势，但是局部市场、局部物业还是有炒作现象。鉴于此类市场更加特殊，后续在房价倒挂等方面应该落实长效机制，真正让住房回归居住属性。

（本文刊发于《中国经济周刊》2023年第11期）

2023年第11期《中国经济周刊》封面