房贷利率降了，购房的时机到了吗？随着新一轮LPR下调终于落地，这个问题再次摆在很多人面前。
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2023年6月20日上午，万众瞩目的LPR（贷款市场报价利率）数据官宣：1年期LPR为3.55%，5年期以上LPR为4.2%，相比上一期均下调10个基点。这是自去年8月以来，时隔10个月后LPR再次下调。
在过去一周中，央行已经动作频频：先是6月13日宣布开展20亿7天逆回购操作，中标利率1.9%；两天后，又宣布开展2370亿元1年期的MLF利率（中期政策利率）操作，中标利率2.65%。基于这一系列政策调整信号，市场不由得猜测：LPR要下调了？
▲（图源/视觉中国)
如今，靴子落地。
眼下，房地产市场在期待着一轮政策的“及时雨”，重新浇活楼市。被各大券商期盼已久的LPR下调，将给购房者和市场带来什么样的变化？
01、LPR下调后，百万房贷月供少还57元
LPR的起落，都关乎着购房者们的还贷压力。随着LPR下调，新的房贷利率也将应声调整。但对于房贷族们来说，想要靠LPR下调节省一大笔月供成本，可能并不现实。
所谓“LPR”，全称为“贷款市场报价利率”，由18家银行每月向全国银行间同业拆借中心报价后计算得出，并分为“1年期”和“5年期”两个期限品种，跟房贷利率挂钩的是5年期以上的LPR。
自实行LPR之后，房贷利率由之前的基准利率+浮动率，变成“LPR+基点”。宋涛早在2010年就拿到了北京楼市的入场券。那时，他曾向工商银行申请了一笔商业房贷，贷款期限25年。按贷款基准利率上浮10%的比例计算，他每年的房贷利率约为5.39%。合同期限近半，宋涛却在2020年面临了一个新抉择：到底是选择LPR+点，还是维持现有固定利率？
他必须在2020年3月至8月间作出决定，且不再允许更换。研究了数月LPR利率后， 宋涛还是选择了保持固定利率不变。
的确，2015年-2019年，我国5年期贷款基准利率一直是4.9%。但宋涛没料到的是，自2019年实行LPR以来，五年期的LPR从最高点的4.85%，降到现在的4.2%，一共调整过七次，且全部都为下调。
如今，对于选择固定利率模式的买房人而言，无论LPR下调了多少，他们都享受不到。
而部分能享受到LPR下调利好的人也认为，这点好处其实“没多大”。以“100万贷款本金、30年期、等额本息”房贷计算，根据贝壳统计首套房全国平均房贷利率4%来看，其月供额为4774元。而LPR下调10个基点后，其房贷利率则为3.9%，月供额为4717元，相比利率调整前，月供减少了57元。
2021年，小敏终于下定决心，买了北京一所位于北五环外的新房。但在小敏好不容易凑足了200万元的首付后，5.7%的房贷利率，如今却压得她喘不过气。
“当时我的商业贷款180万，贷款利率为5.7%，贷款年限25年。按照等额本息，我每月需要还贷1.1万元。但如果我现在买房，按照4.75%利（4.2%的LPR加55个基点）计算，每月还贷1万元，每月差了一千。”小敏说道。
实际上，尽管房贷利率以LPR为基准，但加减的基点数则根据各地的具体情况自行决定。这导致的结果是，尽管2021年的房贷LPR利率有所下降，但由于一些楼市相对火爆的城市基点在不断上涨，购房者的房贷利率依旧创新高。
在挑地段、挑户型这件事上费劲心思的小敏，最终还是没躲过高房贷利率的问题。
最新LPR下降到4.2%后，小敏的贷款利息有所降低了，但由于房贷利率每年年初才做调整，小敏还得等到明年初才能享受到降息的好处。
02、提前还贷趋势会延续么？
LPR利率下调的当天，“房贷”的话题迅速登上微博热搜，并引发网友的热议：“雷声大雨点小”“银行又开始诱惑我买房了”……
2023年上半年，各地开启了首套房贷利率的降息潮，一些二三线城市的首套房利率低至3.7%。与此同时，由于房价增速不及预期、投资回报率偏弱等因素，不少背了高利率的购房者们，开始在银行门口排队还贷，提前还贷趋势愈演愈烈。
北京某国有股份制银行支行的一位按揭贷款经理方鸿对「市界」透露，“现在光我们一个支行，1个月提前还款的金额就达到10个亿，以前一个月只有差不多两三亿。现在我们还款压力特别大，贷款放不出去，贷款的客户又少，客户在贷款金额上都是能少贷就少贷。”
贝壳研究院监测数据显示，2023年5月贝壳百城平均首套主流房贷利率为4%，较4月微降1个基点；平均二套主流房贷利率则为4.91%，环比与4月持平。
手里有余钱的购房者，都开始选择提早还清贷款。而那些尚无法还清房贷的购房者就只有两个选项：抛售房屋，或者继续承担高息贷款。一时间，有关下调存量房贷利率的呼声越来越高。
但和LPR利率相比，市场各方更为关注的，则是LPR的加点变动问题。和LPR利率下调相比，加点数据是一个更为灵活的调整数据，“LPR+点”共同组成了当前的居民购房贷款利率。不过，由于不同人的买房时间不同，加点的高低也不一样。
然而，根据合同约定，存量房贷客户每年的实际房贷利率，LPR可以调整，但是加点部分就不能再变动。
“大家期待房贷利率的加点部分能够调整，但我认为可能性非常小，因为对于商业银行来讲，它们的利息差空间已经很窄了。”从事国内货币金融研究的分析师刘城认为。
5月19日国家金融监督管理总局发布的数据显示，银行业一季度净息差为1.74%，较2022年四季度的1.91%下降0.17个百分点，再创历史新低。
据中信证券测算，如果符合条件的25%-50%的存量按揭贷款利率下调40bps，商业银行年利息收入或将减少388亿-776亿元，对应息差下滑1.6-3.2bps。下调存量房贷利率进一步压低了银行利润空间。
刘城表示，“商业银行的盈利近几年虽然没有明显的下降，但是本身并没有太强的盈利空间。如果降了居民房贷利率，等于进一步压缩了商业银行的收益。如果不能给商业银行去降负债端成本的情况下，降低加点幅度的可能性比较低。”
不过，即使降低房贷利率中的加点部分，对楼市的扭转作用真的大么？中国民生银行研究院院长温彬对「市界」表示，“影响房地产市场的，不仅仅是利率问题，目前大家主要是对市场复苏缺乏信心。”
“以前房贷利率搞到6%、7%的时候，也没人觉得贵。为什么？因为大家预期房价还会涨，如果预期房价不涨，现在利率降得再低大家都不愿意买房。”温彬说道。
那么如何提振市场信心呢？温彬认为，“现在很多改善型和刚改型需求，由于二套房贷利率，限购政策等影响，没有得到释放。所以，在推出货币政策推出的同时，也要推出同步推出其他措施，例如进一步降低房地产交易环节的税费等。”
经历了楼市“小阳春”的昙花一现后，楼市又再降温，何时回暖依然在未定之天。而LPR下调，或许还只是一道“提鲜剂”。
（文中小敏、刘城、宋涛、方鸿为化名）
作者 | 李 逗
编辑 | 孙春芳
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