本文来源：时代财经 作者：刘新歌
深圳执行了16年的“限外令”或迎来调整。
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据中国房地产报9月7日报道，深圳非住宅类的商业办公物业、商务公寓等对港澳居民放开。深圳市住房公积金管理中心相关人士表示，相关政策调整是否对外发布尚未明确，但近期港澳居民购买深圳市商用物业可以网签。
深圳多位房产中介则对时代财经确认上述消息属实，“对港澳人士取消限购了，港澳人士可以以个人名义购买商办类物业，无须注册公司，而且不限套数、随便买。”在部分区域，尤其是靠近罗湖口岸的区域，政策效应似乎已经显现。深圳罗湖区一位房产中介对时代财经称，这两天很多香港客户来咨询仁恒置业旗下的仁恒深之源（项目备案名为仁恒世纪大厦）。“9月7日晚上，虽然大雨，还有一个客户来购买了一套200多平方米的大平层公寓。”
在此之前，深圳商办产品的销售受“限外令”影响，港澳台地区居民和华侨及境外个人不能购买用于办公所需的商品房。
本世纪初，随着房地产市场的兴起，大量境外购房者进入，“境外购房团”频频出现。2006年7月11日，原建设部、商务部等六部门颁布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房〔2006〕171号），严格限制境外机构和个人在境内购房。
作为楼市最热的城市之一，深圳也是较早实行“限外令”的城市之一。2007年7月，深圳国土资源和房产管理局发布的《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》（以下简称“《通知》”）规定，境外机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）只能购买用于办公所需的商品房（办公类），港澳台地区居民和华侨、在境内工作、学习超过一年的境外个人只能购买一套用于自住的商品房（住宅类）。
“限外令”效果明显。深圳中原地产董事总经理郑叔伦曾表示，“限外令”后，深圳商办市场自2011年以来一直较为低迷，缺乏香港客户投资是最重要的一个因素。“香港客户在深圳商办市场一直扮演着重要角色。‘限外令’之前，在中原工商铺（特别是商铺部）成交比例中，香港客户一度超过50%。”
郑叔伦因此认为，一旦“限外令”取消，香港客户无需注册公司，即可以个人名义在深圳购买公寓、写字楼、商铺等商办物业，届时香港客户将大量涌入，深圳商办地产将迎来春天。
在多位业内人士看来，深圳向港澳人士放松商办物业的购买限制，是大湾区融合发展中的必然趋势。美联物业全国研究中心总监何倩茹对时代财经称，在大湾区整体发展的引领之下，各个城市融汇发展、打破进入壁垒是必然的事。这次政策调整，也是为了让港澳人士拥有同等的购买权利。
国家高端智库CDI研究员宋丁则认为，过去这些年来，深圳的写字楼、商铺等工商物业发展很快，因此积累了大量产品。但由于市场原因，商办类产品去化较慢、空置率较高，这给引进港澳人士购买留出了供给空间。
而深圳商办市场也亟需政策春风。戴德梁行数据显示，2023年上半年，深圳甲级写字楼市场迎来持续高供应，导致全市整体空置率上行，年中深圳甲级写字楼市场录得24.5%的空置率，半年上升1.6个百分点。同时，甲级写字楼平均租金差不多回到2013年的水平。
不过，商务公寓近年供应量有所下滑。为打击炒房行为，深圳于2020年停止了商务公寓新增的审批，鼓励已批商务公寓项目转为可售型人才房，同时减少商业用地比例、增加居住及配套用地比例。
但楼市销售不振，商办产品去化尤其困难。深圳中原研究中心数据显示，今年7月单月，商务公寓网签175套，环比下降57.4%；商办及其它网签297套，环比下降61.0%。
一些商办类项目不得不大幅降价。今年8月，仁恒深之源推出“备案价打5折”的促销，称“原价9.8万元/平方米，现价仅需3.89万元/平方米”。上述罗湖区房产中介对时代财经称，目前项目均价约4万元/平方米，带装修，装修标准为8000元/平方米。
据经济观察报报道，仁恒深之源已经开盘两年，去年价格在6万元/平方米左右。这次政策给该项目带来去化的机会。“项目离关口（指罗湖口岸）近。对刚出的这个政策，如果有购买意向，开发商可以先为客户锁定房号。若后续网签不了，定金会退还。”
也有业内人士对政策效应持观望态度。何倩茹认为，政策放松对商业市场会带来一定的正面影响，最直接的是会带动成交量的上升，但由于深圳商用物业库存量偏高，政策对价格的带动应该没那么快显现出来。
深圳房产中介吴鹏（化名）对时代财经称，“因为出了政策利好，市场的确会比之前好一些，但如果是投资，想短期内赚钱，比较难，还是要长期持有。”他建议优先考虑“真公寓”，即可以申请学位、带阳台、通燃气、民用水电标准的公寓产品。
