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作者｜吴亚
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宝龙地产(01238.HK)也赶上了这波银企合作的浪潮，11月30日，上海农商银行与上海港城开发（集团）有限公司、宝龙地产等签署战略合作协议。根据此次协议内容，上海农商银行将为宝龙地产提供50亿元意向性授信额度。
对于此前曾寻求优先票据交换要约的宝龙地产来说，这笔授信额度既代表着公司得到了金融机构的认可和支持，也体现出在针对房企融资的“三支箭”政策持续落地过程中，宝龙地产的融资端也将受益。
此前在今年7月14日，宝龙地产对两批票据进行交换要约，最终本金总额89.35%和87.58%获得展期，为公司赢得“喘息”之机；但12天后，宝龙地产还是被2129.4万美元票据的本金和利息“绊倒”，这部分未获得展期的到期票据，也预示着在资金面承压的当下，宝龙地产的难题并未解除。
2022年中报显示，截至今年6月末，宝龙地产账面上的借款总额约为665.68亿元，其中一年内到期的借款约为145.52亿元；同期，宝龙地产账面上的现金及现金等价物为193.64亿元（未披露受限制部分），较年初下降22.8%。
企业预警通数据显示，截至最新，宝龙地产存续6只境外债券，总余额为18.03亿美元。最近一笔为余额为1.7亿美元的境外债券利息须在2023年1月和7月每半年支付一次，并于2023年7月23日到期。
深化银企合作，获上海农商银行50亿授信
具体来看，上海农商银行向宝龙地产提供的50亿元的意向性综合授信额度，包括但不限于房地产开发贷款、租赁住房贷款、保障性住房开发贷款、城市更新改造贷款、新城建设贷款、房地产并购贷款、住房按揭贷款、债券承销与投资等业务品种。
公开资料显示，自2016年起，宝龙地产就曾已与上海农商银行在开发贷、并购贷、个人住房按揭等方面展开合作。最新的签约意味着双方的合作将进一步深化，对于宝龙地产来说也是进一步拓宽公司的融资来源。
不可忽视的大背景是，这次上海农商银行提供授信额度也是金融机构积极响应“金融十六条”等支持房企融资端的系列政策文件的缩影。在上周“金融十六条”官宣之时，六大行就向重点房企发出了超万亿规模的授信“大礼包”，来表态落实并支持房地产市场的平稳健康发展。
搜狐财经在《六大行发1.66万亿房企授信“礼包”》一文中盘点过，率先获得六大行授信支持的房企多为优质的头部重点房企。包括中海、华润置地这类头部央国企房企，也有像万科、金地这样的混合所有制房企，还有像碧桂园、龙湖这样具有经营韧性的民营房企。
在首批获得六大行授信支持的房企名单中，并无宝龙地产的身影。不过在“金融十六条”官宣之后，本周房地产融资又迎来重大利好消息，即证监会在11月28日发布了“房企股权融资5项优化措施”，在“恢复A股和H股上市房企并购重组以及再融资”的同时，强调了要进一步发挥REITs和私募股权投资基金的作用，盘活存量资产。
“第三支箭”发出，针对房企融资端的种种政策利好正在不断释放。另据中国房地产业协会微信公众号消息，11月初中国房地产业协会、中国银行间市场交易商协会联合中债信用增进公司曾召开21家民营房企召开座谈会，介绍中债增进公司增信支持民营房企发债融资工作相关进展。
宝龙地产就在这21家房企之中，也是参与会谈的房企中在投资性房地产业务方面较为成熟的综合性房企。手中持有的这类投资性物业，为宝龙地产的资产价值增添不少成色，也将是其日后发债融资的重要筹码。
往期财报数据显示，2019年-2021年，宝龙地产来自投资物业的租金收入分别为14.2亿元、15.62亿元、16.81亿元，保持稳定的增长；最新的今年上半年，该租金收入为8.66亿元，占公司总营收的比重进一步提升至5.12%。截至期末，公司合计持有及管理的购物中心为60家，另管理8家轻资产购物中心。
交换要约成功后，仍有2129.4万美元票据未偿还
对于宝龙地产来说，其确实也需要拓宽公司的融资渠道。此前在今年7月初，面对即将到期的两笔优先票据，宝龙地产也和许多房企一样进行了交换要约，通过“发新换旧”的形式来延长债务的还款时间；并向持有人发出同意征求，以进行建议修订，来避免出现债券的全面违约风险。
按照相关政策对债券违约的定义，债券置换若发生在债券到期前，则不属于违约行为。在2021年房地产行业进入深度调整期以来，展期和交换要约的房企已从普通的民营房企蔓延至国资和示范房企，类似的债务处置方式近乎已成为房企们普遍的选择。
到了7月初，宝龙地产宣布这两笔优先票据完成交换要约，本金总额89.35%和87.58%获得展期；完成交换要约后，宝龙地产也对应地发行了新的优先票据，最终，这两笔优先票据余下未偿还本金金额仅剩2129.4万美元及3725.9万美元。
到了7月26日，宝龙地产公告，公司未能于到期日偿还其中一笔优先票据尚未偿还的2129.4万美元的本金及应计利息；同时，将于11月到期的3725.9万美元及其应计利息，也未必能在到期日偿还。
按照宝龙地产的说法，这并不代表公司出现了“违约”事件，因这两批票据交换要约已获本金总额近九成接纳即展期成功；剩余约10%的未进行交换投资者，大部分是因为交换展期过程短导致投资人未能及时进行交换，公司将继续与投资人保持沟通以解决。
换言之，在宝龙地产看来，由于此前公司已经成功展期了这两笔优先票据的大部分，并获得了豁免交叉违约，因此即便未能实现交换的剩余部分债券，也不会造成其他美元债交叉违约，不会造成债务提前到期的情况。
未展期部分的债务到期未能偿还，或多或少地凸显了宝龙地产的资金面承压问题。2022年中报显示，截至今年6月底，宝龙地产借款总额约为665.68亿元，主要包括银行及其他借款约425.9亿元、公司债券约65.67亿元、商业按揭支持证券约23.29亿元、资产支持证券约2.60亿元及优先票据约148.17亿元。
在借款总额中，一年内到期的借款约为145.52亿元，一年后到期的借款约520.16亿元；截至期末，宝龙地产账面上的现金及现金等价物为193.64亿元，不过其未披露受限制部分的规模。
若以“三道红线”标准来看，截至今年6月末，宝龙地产录得非受限现金短债比1.01、净负债率75.4%、剔除预收后的资产负债率68.5%，满足了“绿档”的要求。这或也是金融机构能给宝龙地产授信额度的一层原因，在房地产行业仍处于恢复期的当下，房企的账面业绩数据仍是衡量其企业质量的重要标准。
“在各地陆续出台稳楼市措施，政策端接连释放改善信号的背景下，房地产市场有望逐步回稳。”宝龙地产在半年报中也曾如此展望道。
宝龙地产之外，复地集团也获得了授信额度。从账面数据来看，复地集团截至今年中期的并表口径下的货币资金为163.5亿元，对应短期借款85.7亿元、一年内到期有息债务229.1亿元，账面上也有一定的压力。
就宝龙地产而言，截至最新，根据企业预警通数据，公司存续6只境外债券，总余额为18.03亿美元。其中，本金总额为1.7亿美元的新票据利息须在2023年1月和7月每半年支付一次，并于2023年7月23日到期。
本金总额为2.63亿美元的新票据，利息须在2023年1月和7月，以及2024年1月每半年支付一次，并于2024年1月15日到期。
宝龙地产作为港股上市房企，并无披露季报的惯例；最新的销售业绩公告则显示，10月单月宝龙地产实现销售额31.19亿元，同比减少56.84%。前10月累计销售额为346.87亿元，同比减少59.1%。
