2023年初，房地产市场需求端又迎利好政策。
2023年1月5日，人民银行、银保监会发布了《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》（以下简称《通知》）。根据新的机制，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
房地产调控走向市场化
(资料图)
《通知》明确，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。
对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
在落地过程中，地方政府按照“因城施策”原则，可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
人民银行分支机构、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。
放宽利率下限并非“一劳永逸”。
《通知》指出，对于采取阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市，如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
此外，《通知》提示，其他情形和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，仍按现行规定执行。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，这项政策出台标志着房地产调控从行政手段向市场手段转变，是建设房地产长效机制的重要突破。未来，通过房贷利率工具，根据市场动态表现自动调节，能更加科学、精准地调控市场热度。
“值得注意的是，新机制调整的是首套房贷利率下限，而不是首套房贷利率。房贷如何定价仍由银行与客户商定。”招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼提示。不过他认为，在当前房地产市场较为低迷、居民住房消费需求不振的情况下，预计多数银行将对多数客户实际执行房贷利率下限。
38个城市符合动态调整条件
实际上，与首套住房贷款利率挂钩的动态调整机制，在2022年已经初露端倪。
2022年5月15日，人民银行、银保监会曾对个人住房贷款利率下限作出重要调整。
根据调整后的政策，首套房商业性个人住房贷款利率下限为不低于5年期以上LPR减20个基点；二套商业性个人住房贷款利率不得低于5年期以上LPR加60个基点。
随后，金融管理部门又于2022年9月末进一步规定，对于2022年6—8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年年底前，允许阶段性放宽首套房商业性个人住房贷款利率下限，二套房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
中国银行研究院高级研究员梁婧分析认为，本次出台的政策进一步完善了首套住房贷款利率政策动态调整机制，将相关调整机制更加制度化、长期化，在机制设计上也更加完善。
此外，“此次利率调整机制的建立仍主要针对首套住房，支持刚性需求的目的较为明确，这也是坚持‘房住不炒’的应有之义。”梁婧表示。
制度完善后，哪些城市有条件率先落地相关政策？梁婧介绍，根据《通知》要求，从2022年四季度的评估期看，在70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市包括天津、石家庄、太原、沈阳、大连、长春等38个城市，这比2022年9月底符合调整条件的城市数量（23个）进一步增加。
促房地产需求端发力仍有空间
当前，房地产销售依然处在下行通道，购房者需求有待提振。国家统计局数据显示，2022年1—11月份，商品房销售面积、销售额分别同比下降23.3%、26.6%。
“近几个月降幅还有所扩大，2022年11月当月分别下降33.3%、32.2%。从30个大中城市商品房成交面积看，2022年12月同比降幅仍在20%以上。”梁婧指出。
展望2023年，业内人士普遍表示，促房地产需求端发力仍有空间。
日前，住房和城乡建设部部长倪虹表示，对于购买第一套住房的要大力支持，首付比例、首套利率该降的都要降下来。对于购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。对于购买三套以上住房的，原则上不支持，不给投机炒房者重新入市留有空间。
董希淼建议，2023年应进一步加大差别化住房信贷政策实施力度，加快采取下调首付比例、取消“认房又认贷”、降低贷款利率等优化措施。目前，住房信贷政策调整主要集中在支持刚性住房需求方面。接下来，应在如何更好地支持改善性住房需求方面采取更有力的措施，二套住房贷款利率下限也可进行适当调整。
梁婧表示，后续政策一方面需要稳定市场信心和预期，做好“保交楼”等工作，减轻居民购房的后顾之忧。另一方面，需继续加大对合理住房需求的融资支持，比如可针对以旧换新、多子女家庭等出台结构性支持政策，促进合理需求释放。
实习记者 许予朋
编辑 韩业清
