本文来源：时代财经 作者：钟黛
短暂的“小阳春”之后，北京、上海等城二手房再次陷入买方市场。不少业主发现，当初认为稳赚不赔的房产配置，正面临着有价无市、脱手难的困境。
自今年4月挂牌至今，北京东三环业主石鹤大约每月只能接待两三名看房者，“现在买家一开口就是‘大刀’，报价要比小区同户型已有的成交价再砍五十万元左右。感觉买方的普遍心态是，市场还在下行，所以要出更低的价格。”
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当下的北京二手房市场，成交少了，挂牌量攀升。截至5月末，北京住建委官网数据显示，当月北京二手房网签1.21万套，环比下滑13%。截至发稿，链家网显示，北京二手房挂牌量为12.18万套。中介称：“北京二手房挂牌量的正常水平为10万套至11万套。”
上海中原地产数据显示，2023年5月，上海二手房成交量为1.53万套，环比下滑13.3%。上观新闻5月中旬报道称，根据中原和链家的数据，上海二手房挂牌量在20万套左右，比往年有所增加。
时代财经采访发现，业主卖房，大多是基于置换需求。挂牌之初，业主大多不愿贱卖自己的房子，然而，“不降价难以吸引带看和成交”。为了压价，中介也使出多种套路，如招聘演员来假装看房、给出较低的价格，以此影响业主的心态。
有受访业主从中介处了解到，“他们有专门的微信群，发布信息来招聘演员看房。步行来看房的演员每次给30元，骑电动车来看房的给50元，开车来的给200元。”
有业主降价百万卖房
“为了促进成交，中介反正只有降价一个招。我也不理解，降价了谁卖不掉呀，何必找中介呢？”多名受访的京、沪业主均有相似的感叹。
石鹤对时代财经称，自己挂牌的房子地处北京朝阳区较核心的地段，位于东三环外，面积约70平方米，房龄超过20年。“我的房子想挂到单价每平方米7.8万元，可能市场希望我挂到单价每平方米7.3万元，每平方米再便宜5000块钱。”
石鹤想置换一套朝阳区的学区房，“孩子要上小学，明年四五月份就得报名。倒计时一年时间，我要完成换房。”
刚刚踏上卖房的征程，石鹤的心态还比较稳。中介花式劝说他降低挂牌价，石鹤尚未有松动。自从开始卖房，石鹤经常刷一些同城卖房贴。一些降价卖房的案例，让他心有戚戚。
他提到，位于北京昌平的国风美唐小区，有房子的挂牌价一年内下调一百万元。
时代财经从带看该小区的中介处了解到，该小区三期有一套96平方米的三居室，曾报价636万元，上一套同户型、10楼的成交价为832万元。中介称，该小区还有一套80平方米的两居室，报价475万元，低于市场价一百万元，可进一步谈价。
在上海闵行区古美板块，霏星的房子挂牌了一年也没卖掉，其报价已由560万元下调到500万元以内。该套房子为一室一厅户型，面积57平方米，2005年建成。
“我去年6月份就挂牌了，带看量非常少。去年9、10月份的时候，我想要快速把房子卖掉，挂牌价降了30万元。大降价的那一瞬间，吸引了一波带看量，但是没有成交的。”
她对时代财经表示：“今年2、3月份，我们小区有一套同户型的房子疯狂降价，最后以总价465万元成交了。现在，我们有邻居也把挂牌价降到了这个成交价的水平，但还没卖出去。”
卖房受阻并未阻挡霏星置换的步伐。她于去年底在上海杨浦购置了一套137平方米、三房户型的新房。因为首套房尚未卖出回款，霏星置换时背上了更多的房贷。
她称：“手中的两套房不是登记在同一个人的名下。第二套房我付了35%的首付，为此卖掉了几乎所有的其他的投资，包括股票和基金。除此之外，还背了一千多万元的房贷，每个月要还贷5万多元。”
还有中介招聘群演压价
在上海的卖房大军中，紫微自觉是幸运的一员。去年8月底，她将手中的两套“老破小”陆续挂牌，此后看房者寥寥。直到今年2月中旬，“竟然遇到神仙客户全款买房，基本达到目标价”，以约416万元卖掉了首套房。仅仅10天后，她又以约432万元卖掉了第二套房。
卖掉第二套房的当天，紫微就火速购入了心仪已久的房子。她称，置换的房子从房型、地段以及预算，都符合心理预期。该套房子总价约890万元，紫微付了760万元的首付，背了130万元的房贷，“预计每个月还贷约9000多元，我们的公积金可以覆盖掉大部分”。
回顾卖房路，紫微坦言遇到了不少的套路。她挂牌的首套房，位于长宁区北新泾板块，约60平方米，双南户型，二楼。为了避免拉扯，她在挂牌之初即给出了“诚意底价”，单价约每平方米7万元出头，总价约425万元。
但在挂牌前三周，中介即主导了两次“假谈”，并且换号码、假装不同的中介给紫微打电话。目的只有一个：告诉紫微行情非常差，挂牌价应该下调15%-20%。
紫微称，所谓“假谈”，即中介带着“买家”上门看房。这些“买家”一般较为沉默，而中介则唾沫横飞地砍价。每次“假谈”都谈了2个至3个小时，“浪费一晚上时间，谈到精疲力尽”。紫微后续了解到，该名中介带上门来的“买家”，实为老演员，周边的中介都认识。
第一次“假谈”未果后，紫微在第二天接到了7、8个电话。“他们号称来自不同的中介，手中有意向客户，但报价较低。我被其中一个电话气笑了。中介说我的报价是抢银行，上手就砍60万元，各种PUA，说现在市场不好，现在370万元不卖，回头350万元都卖不掉。”紫微后续从其他中介处了解到，这些电话都是来自同一家中介机构。
就上述说法，霏星对时代财经表示，自己也遇到过某中介冒充别家中介来电砍价。一名豪宅中介对时代财经称，业内有些小中介机构的人可能存在招聘演员来看房、砍价的情况，自己没有这样做过，“我最多是请演员来刷带看量，一次发88元的红包”。
一二线的房产还保值吗？
中指研究院数据显示，5月，全国100个城市二手住宅平均价格为15786元/平方米，环比下跌0.25%，跌幅较上月扩大0.11个百分点；二手房的成交量约为1.5万套，低于四月份的1.7万套。
具体来看，5月各线城市二手住宅价格环比均下跌，其中，一线城市环比下跌0.04%，4月为环比上涨0.19%；二线及三、四线城市环比均下跌0.29%，环比跌幅均较上月有所扩大。
中指院市场研究总监陈文静指出，近两个月，多个城市二手房挂牌量出现持续增长，在需求减弱的情况下，二手房议价空间增大，市场情绪进一步降低。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，对于多数城市而言，此前积累的刚性需求在今年1月份至3月份集中释放，此后二手房需求迅速萎缩，面对超高位的挂牌量，业主下调挂牌价的比例增加。
在上海，紫微感觉到，地段较差的“老破小”降价明显，市区次新房的价格相对坚挺、抗跌。
据其观察，“北新泾有一半以上的‘老破小’在挂出1个月至3个月后下调了价格。反观我置换的目标，徐汇部分板块的次新房，绝大部分看过的房子的挂牌价一直没有变化，甚至部分房子在今年春节前还涨了一些。哪怕预算千万左右的改善客户被新房市场分流很多，二手房房东的心态依然乐观。”
多名业主和中介表示，京沪部分学区房的价格也松动了。
石鹤的置换目标为北京白家庄小学及第八十中学的学区房，或者朝阳外国语小学和中学九年一贯的学区房。中介对他表示：“你不用看网上的报价。你只要有看中的房子，就可以大胆出价。你想多少钱买，我都可以谈。”
霏星手中的房子为上海平南小学及实验西校的双学区房，如今小区房源大降价。
在上海徐汇区，凯旋一村对口的学校为上海交大附小。中介称，在2021年高点的时候，该小区40平方米、一房户型的卖价为610万元、620万元，现在同户型的报价为518万元。
躲过了中介及买家的“砍价大刀”，紫微将自己的卖房经验总结为“态度认真，心态稳，出手看准时机”。为了卖房，她将三十多个中介拉到一个群里，“让大家卷起来”，时不时发发小红包、提醒中介多推荐，“此外，成功促成交易者奖励2000块钱”。
总的来说，京、沪仍是韧性较强的市场。奔波在卖房路上的霏星和石鹤，仍怀抱希望，弱市也有机缘。
（文中石鹤、紫微、霏星均为化名。）
