封面图 |《Game of Thrones》剧照
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01
问：前一段时间，有博主在网上发文称，由于自己贷款购买的房屋估值下降，银行致电要求他补足50万元左右的本金。该博主透露，自己购买的房屋价格下跌幅度约40%。
房价下跌，银行要求补交房贷，怎么办？
冯叔：自从住房制度引入商业银行贷款之后，我们就会碰到两种情况。
一种是办喜事，就是房价不断上涨，相比而言，房贷变少了。比如说，我原来的房贷是总房价的五成，但房价一涨，房贷好像只占三成了，于是，我的心理预期很好。将来把房子卖了，再把银行贷款一还，能赚不少钱，然后我还可以再去买房。这是过去十几年当中大家的一种心理「定式」。
但是最近，市场有些波动，房价下降了，就出现了另外一种情况。比如，你之前花100万买了一套房，其中，你付了30万首付，然后找银行办了70万的贷款。现在如果房价降了一半，房子只值50万。
这时候，银行就会来找你，给你几个选择。
第一个选择，银行让你再交一笔钱，就是把你的首付再增加20万或者30万，这是银行可以接受的。
第二个选择是银行让你提前还房贷，也别增加首付了，你就提前把房贷还了。
或者还有一种方法，银行把房子收走了。银行说，「我把房子收走，然后卖50万，我赔20万，你赔30万，咱俩债务关系就结束了。」
无论采取哪一种方法，如果这个时候你和银行的沟通过程中出现大的纠纷，你被起诉，或者你停止还贷，房子被收走。你都可能面临两个问题。
第一，你住哪？当银行向法院申请收回你房屋的时候，法院如果裁定强制执行，你住哪？现在法院有一个救济程序，会先给你安排一个过渡的房子，但只有一年。这个过渡的房子可能是一个借的房子，也可能是一个临时招待所。
第二，你的债务能结清吗？如果房子被收走，法院也拿去拍卖，卖了50万，还差银行20万。那么这个债务从法律上来说，还没结清。但如果银行给你豁免了，那债务就没了。如果银行不豁免，这个债务就一直存在，你也需要继续还钱。
如果你现在手里有套按揭房的话，我觉得你需要关注以下三点。
第一，你要关注估值。如果房子的估值确实在不断下降，你手里还有点钱，那你就再给银行多还点房贷，这样你的安全系数就提高了。
第二，如果你是自住，房价也没下跌，还能略赚一点，而且接下来的还贷压力比较大，为了减少生活压力，你是不是可以把房子挂出去卖掉？卖掉之后改成租房，这样的话，也能从容应对你的生活。
第三，最坏的情况，也就是银行把房子收走，法院也判了。那么你要去跟银行谈，是不是能把剩余的本金免除。
我觉得，这段时间，在这种情况下，如果银行把房子收走，房子也被拍卖了，那么向银行申请免除剩余本金的可能性比较大。如果能把剩余本金免除，虽然房子没了，但债务也没了，总比一直拖个尾巴要好。
生活不易，过去我们一直关注买房赚钱，但现在来看，我们还应该做一个心理准备。因为市场是波动的，既然你有贷款，市场风险也会传递给你。另外，个人家庭财务也会有一些风险，同样也需要管控。这样的话，你才能借助银行提前改善你的居住条件，同时也适当管控风险，让生活能够平顺快乐。
02
问：2022年年底，港交所股权披露页面显示，由于股票被强制执行出售，中国恒大在恒大物业的持股由58.18%降至51.71%。事实上，在地产圈，几乎每一个有债务压力的房企，都会选择将物业公司摆上货架。
房企缺钱，为何被卖的总是物业？
冯叔：最近一段时间，有一些房企为了还债，把他们的优质资产，物业公司拿出来卖了，因为别的不动产都不太好卖。比如富力、蓝光、旭辉，他们都在卖物业公司。这件事，我觉得有两方面的意义。一方面，跟房地产服务相关企业的资产流动性好于大型写字楼、商场。另一方面，服务类的企业估值更高。
这段时间，物业公司在资本市场上仿佛就像在坐过山车。大概一年多以前，物业公司的估值都超过开发母公司的估值。现在市场波动，物业公司也被打回原形，其估值大体只有高峰时期的十分之一、二十分之一左右。
我认为这是物业公司回归到了本质。实际上，在一年半，两年以前，有一些机构要准备投资一些热门物业公司的时候，就来和我讨论要不要投资。我就建议他们不要投资。最近他们也对我说，「多亏当时你的建议。」当时，他们还问我，「为什么大家都看好物业公司，而且估值这么高，你却认为不要投资？」
因为我做物业公司，做了几十年，相对来说也有一些经验。我觉得物业公司主要分成两类，一类不值钱，一类值钱，但在市场繁荣的时候，大家没有分清楚。
所谓不值钱的，是指单纯管理住宅的中国物业公司，管理的也都是自己开发的小区。他们收费比较低，另外收缴率可能也达不到85%以上。实际上，住宅物业公司都是赔钱的，这种公司你投资也没有意义。他的客户有几万，甚至几百万个家庭。在互联网时代，它们的触达和服务就这么多，这个用户数量没有意义。可能有人说，我们会拿来做增值服务。但现在很多垂直类的服务公司，比如按摩、修指甲、送货、外卖，都比物业公司做得好。
所以从这个角度来说，管理住宅物业公司的估值不应该那么高，可能他们现金流还不错，但多数都是亏损的。
另外一类，我们叫做非住宅物业公司，是值钱的。比如管理大型写字楼、购物中心、数据中心、物流仓储的这些非住宅物业公司。但恰恰现在上市的物业公司是前者，而不是后者。还有一些专业化的物业管理公司，比如能源管理公司，专门管大型物业的能源系统，也是很值钱的。
所以今天物业公司能够卖出去，对开发商来说，这是一件幸运的事情。如果再过一段时间，这类单纯管住宅的物业公司，可能都没人买了。现阶段，如果还能卖掉，开发商应该抓紧把它卖掉。
未来，我觉得住宅物业公司和非住宅物业公司，一定会分得很清楚。以后，单纯管住宅的物业公司，除非在全国排名第一、第二，管了上千万套，可能还有点价值。如果只管了几万套，十几万套，那么这种住宅物业公司是没有价值的。
