工业化用地供应趋紧已成为深圳等东部沿海地区面临的一个共性制约因素。在土地空间快速消耗，工业用地压力越来越大的背景下，深圳的产业空间需求远无法满足。
近期，“寸土寸金”的深圳在“工业上楼”方面大动作不断。
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1月10日，深圳市举行“20+8”产业2000万平方米“工业上楼”厂房空间项目招商大会。值得注意的是，深圳“工业上楼”具备优质、经济、定制化三个特征，吸引全球先进制造龙头企业、上市公司，以及创新型新锐企业来深投资兴业，助推深圳加快建设全球领先的重要的先进制造业中心。其中，“经济”指以更加实惠的价格租赁、出售给企业，更具性价比。据悉，目前“工业上楼”优质厂房租金为平均35元/月/平方米。
此前1月6日，深圳市宝安区工业和信息化局消息称，为落实深圳市委市政府关于“工业上楼”的工作部署，为企业提供优质、高匹配性的产业空间，该局就宝安区首批“工业上楼”项目向各类企业收集用房需求，预计将为企业提供超过500万平方米生产空间。
商业零售专家杨兴顺在接受《华夏时报》记者采访时指出，对深圳而言，“工业上楼”更多是对现有场地资源的合理配置和充分使用，减少场地空置并提升使用率，这只是1.0版本。同时，在实际落地过程中可能出现的问题，将为2.0版本的“工业上楼”提供产品优化的参考依据。
72个“工业上楼”项目加速建设
“工业上楼”，是指让企业在高层楼房中进行工业生产的新型产业空间模式。向天空借空间——在不改变工业用地性质的前提下，提升楼宇的容积率，让一个个优质制造业企业排队“上楼”，一座座“摩天工厂”拔地而起。
杨兴顺表示，“工业上楼”源于香港的电子厂，后来该模式在面积狭小的新加坡也取得了成功，事实证明其对于寸土寸金的深圳也是有重大的参考借鉴意义。
去年6月，深圳发布《关于发展壮大战略性新兴产业集群和培育发展未来产业的意见》（下称“20+8”产业集群）《关于进一步促进深圳工业经济稳增长提质量的若干措施》（下称工业“30条”）等政策举措，同时出台了《深圳市20大先进制造业园区空间布局规划》，提出要以高质量产业空间保障先进制造业发展。
去年11月，深圳推出“工业上楼”优质厂房空间建设计划，该计划提出，从2022年起，深圳按照每年建设不少于2000万平方米，连续实施5年的进度，向企业提供“工业上楼”的高品质、低成本、定制化产业空间，为制造业提供更加有力的空间保障。
“工业上楼”所有项目将落实“三生”“三创”“三平衡”要求，打造国际一流的新一代生产生活生态“三生融合”型制造业园区。深圳将持续打造公平、透明、可预期的最优营商环境，全力帮助企业降成本、增活力，让企业一心一意搞生产。
值得一提的是，优质厂房租金平均每月每平方米35元，从而有效降低企业成本。目前，“工业上楼”计划推出短短一个多月时间，已有300多家企业提出超过500万平方米的厂房需求。
对于深圳将超常规的力度和速度推动“工业上楼”，杨兴顺向本报记者指出：“首先，该模式有助于缓解工业用地压力；其次，对于商业写字楼空置率一直保持在较高水平的深圳来说，还能提升目前商业写字楼的出租率。”
那么，什么产业最适合上楼？从重量、噪音、污染、辐射等角度考虑，相对轻型化的高附加值产业上楼的机会最大，即“20+8产业群”。
北京社科院研究员王鹏在接受《华夏时报》记者采访时指出，工业上楼从现有存量开发为主的角度，解决工业生产或者工业发展转型升级中需要更多土地厂房、相关资源的难点。在如今寸土寸金、土地承载资源有限的珠三角领域，尤其是深圳进一步的再扩大再生产，建相关厂房的可利用土地资源可能存在不足。“工业上楼”的方式可以在不改变土地性质的情况下，让既有的土地和空间在同等条件下发挥更大的效用，形成立体化的复用，一举解决了原来工业发展面临的一些难点和问题。
优质连片产业空间背后的难题
王鹏认为，目前在“工业上楼”的过程当中，首要关键点是安全适用，即企业在叠层厂房能否突破技术难点，实现安全生产和正常有序的运营；另外土地性质是否符合可以去兴建多层厂房、建设运营是否规范、配套政策是否完善等都是在“工业上楼”发展推进过程中可能存在的问题。
据悉，民革广东省委会拟向广东省政协十三届一次会议提交《关于打造“工业上楼”示范样本 为“制造业立省”提供优质连片产业空间的建议》的提案。根据提案，经深圳各区梳理统计，目前全市431个社区股份合作公司（下称“股份公司”）产业园项目中，有意向“工改工”的24个，仅占总数量5.6%。
提案认为，从供给侧看，“工改工”各方主体动力不强，由于“工业上楼”项目投资大、周期长、风险高、回报低等问题，特别是在当前严监管形势下，市场主体难以实现盈利，参与意愿不强。从需求侧看，现有“工业上楼”模式租金过高、建设标准偏低，难以满足高端制造企业需求。
提案指出：“高层建筑的建安成本和维护成本远高于单层厂房，导致开发主体往往制定较高租金并且频繁涨租，且相关项目分布零散、建筑品质不高，普遍存在科技创新资源布局少、公共服务配套标准低、产城脱节严重等问题。”
从制度侧看，在现有城市更新、土地整备政策下，“工业上楼”仍存在诸多障碍。比如，土地整备尚处探索完善期，成功案例不多、难以广泛铺开，特别是由于留存土地面积较少、配套政策不完善等原因，相关主体整备动力不足。
针对为“制造业立省”提供更多高品质产业发展空间，满足战略性新兴产业和未来产业发展空间要求，结合现有实践的难点和经验，提案建议，首先要充分发挥国资国企优势，打造“工业上楼”示范样本。
其次是要推动建立“工业上楼”技术标准体系，规范建设运营。此外要进一步完善“工改工”共享共赢机制，鼓励多方参与。面向“工改工”项目全生命周期，建立政府部门、国有企业及其他市场主体间的长期利益共享机制。
同时，提案还建议，加大对“工业上楼”的政策支持，激发主体活力。针对城市更新类“工业上楼”项目，建议适当放宽土地合法权属比例要求，优化土地贡献率、法定图则调整、租售限制等，激励市场主体积极参与；针对开发运营主体，建议试点通过用地直供、专项补贴、政府专项债、财政贴息等方式，鼓励国有企业保本微利参与；针对符合条件的制造业企业，建议通过租金补贴、搬迁回迁补贴等方式给予支持；针对符合条件的“工业上楼”制造业园区，建议根据税收贡献、产值拉动等给予相应政策奖补。
责任编辑：徐芸茜 主编：公培佳
