2022年楼市仍处于深度调整期，最大的变化就是，商品房销售规模和开发投资规模大降。
1月17日，国家统计局公布了2022年全年房地产开发投资与销售数据。2022年，商品房销售面积13.6亿平方米，同比下降24.3%，商品房销售额13.3万亿，同比下降26.7%；全年开发投资下降了10%。
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在扩大内需、稳地产总体方针下，中央金融纾困救企的同时，地方调控摆脱时滞效应后促进需求发力，2023年，销售和投资规模将实现前低后高的走势。
但考虑到房企资金压力尚未得到实质性改善，再加上购房需求透支，接下来“保交付”将是多数企业的主要工作，多数城市主要围绕“稳需求”发力，这对行业规模的复苏支撑有限，预计2023年销售和投资规模还将继续缩量。
行业步入无增长时代，预计未来三至五年，全国商品房销售规模将保持在13亿平方米左右，未来十年，整个住房增量需求将回落到100亿平方米左右。
2022年房地产市场供需两端面临冲击和压力。
国家统计局最新数据显示，2022年，商品房销售面积135837万平方米，比上年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额133308亿元，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。两者同比降幅相比1-11月分别扩大1个百分点和0.1个百分点，累计同比降幅走势趋平趋缓。
从历年商品房销售规模来看，行业规模自2016年以来持续放缓，特别是2021年下半年至今市场降温明显，2022年整体规模已回到了2015年，预计未来三至五年，全国商品房销售规模将保持在13亿平方米左右，行业步入无增长时代。
2022年下半年年以来，商品房销售企稳，市场已完成规模筑底、整体止跌在即，但全面回暖仍存在较大难度，市场情绪仍然萎靡。
萎靡的市场情绪将传递到2023年，整体全国商品房市场仍有销售规模缩量可能，尤其是上半年仍将月成交规模仍将维持下降趋势，但好的一面是，改善需求将支撑整体规模在下半年小幅回升。
基于此，预计2023年全年销售规模将低于2022年，商品房销售面积降至13亿平方米以下，销售面积和销售金额降幅约在10%以内。
据国家统计局最新数据，2022年，全国房地产开发投资132895亿元，比上年下降10.0%，较1-11月降幅扩大0.2个百分点。
其中，12月全国完成房地产开发投资额9032亿元，环比下降8.9%，同比下降12.2%，同比较11月降幅收窄7.7个百分点。
2022年下半年以来，全国房地产开发投资额一路收窄至历史低点，其中，11月和12月全国开发投资额已降至不足1万亿元，为近五年新低。
2023年投资仍将延续2022年的趋势。
具体来看，房屋新开工和土地购置两方面疲软下投资规模继续保持低位，竣工持续发力支撑增速降幅小幅收窄。略有不同的是，随着全国经济和楼市复苏，房企资金面改善后以土拓投资为代表将有复苏预期，届时或将拉动整体投资规模上扬。
基于此，预计2023年全年开发投资额仍将低于2022年，同比降幅小幅回升至-5%到-8%。
据国家统计局数据：2022年，房地产开发企业房屋施工面积904999万平方米，比上年下降7.2%，降幅较1-11月扩大0.7个百分点。房屋新开工面积120587万平方米，下降39.4%。房屋竣工面积86222万平方米，下降15.0%。两者同比降幅分别扩大0.5个百分点、收窄4个百分点。
纵观2022年下半年，整体呈现“新开工连续疲弱”、“竣工保交付接连发力”的趋势，预计2023年房企房屋施工和新开工面积仍将维持低水平，同时竣工规模则将继续发力。
这主要基于两方面判断。一方面，房企2023年的主要资金仍将落脚于竣工保交付上，投入到项目新开工的投资有限；另一方面，2021年和2022年全国土拍规模接连走低，2023年可开发土地规模也依趋势缩减，也将拖累新开工指标。
房屋新开工方面，预计2022年成交土地将有3.4亿平方米于2023年新开工，再加上2023年新成交土地中20%于当年新开工，预计规模为2亿平方米。二者合计加之库存土地新开工，预计2023年全年房屋新开工面积或同比下降20%。
房屋竣工方面，受限于建筑行业自身施工强度，预计2023年全年完成房屋竣工面积在10亿平方米以内，同比上涨10%至15%。
据国家统计局数据：2022年，全国房地产开发企业土地购置面积10052万平方米，同比下降53.4%；土地成交价款9166亿元，同比下降48.4%。二者降幅较1-11月分别收窄0.4个百分点和扩大0.7个百分点。
近期关于房企融资方面的利好频发，对于房企恢复正常的经营、投资有一定的促进作用，但短期内在政策效果在企业投资端还未能体现。
房企首要任务是增强融资、促进销售，土地投资信心依赖于市场信心的带动。
在楼市销售仍未明显复苏的背景下，重点城市集中土拍冷热分化的趋势还将延续，流动性紧张下，核心一二线城市的优质开发土地将继续成为房企拿地重心。
国央企及平台公司仍将成为二三线城市土拍市场支柱力量。同时土地端将会出现两个变化：一是优质地块将更加被热捧。二是随着“第四支箭”等进一步金融政策的实施，一部分优质民企将重新回到土拍市场，参与到优质开发土地的竞拍中。
2023年土地购置面积仍将处于历史低位，预计全年同比下降2%至5%。整体房地产行业虽融资环境有宽松预期，但销售端资金回暖仍需较长时间。资金面没有根本改善下房企拿地态度不会发生根本性转变。
国民经济顶住压力再上新台阶，经济总体上保持了恢复态势。
房地产市场整体面临需求不足、投资动能减弱的压力，2023年依然不容乐观，考虑到购房市场是中国最大的消费市场，新一轮政策支持力度还将以促进市场回稳为主，但政策端支持力度传导至行业销售与投资层面仍需要一段时间。
目前，楼市仍然面临较大压力，预计2023年全国商品房市场仍有销售规模缩量可能，尤其是上半年仍将月成交规模仍将维持下降趋势。
（丁祖昱为易居集团CEO）
